作为典型的资金密集型行业，房地产企业对于融资有极大的渴求，同时，融资也可能给房企预埋很多风险。日前，上海市第二中级人民法院对该院近年来审理的有关房地产企业融资纠纷的案件进行了梳理、分析，发现房地产企业融资纠纷案件的收案数量受经济环境和政策调控的影响比较明显。

特 点

案件类型与调控政策紧密相连

    房地产企业融资纠纷案件的收案数量受经济环境和政策调控的影响明显，案件类型、涉案主体存在着较为明显的阶段性特征。

    2002年至2005年，房企融资纠纷案件占企业融资纠纷案件的比重呈下降态势，由2001年的33%下降到次年的18%，2005年更是降至7%。2006年至2008年期间占企业融资纠纷案件的比重有所回升，基本保持在14%以上，2009年及2010年均超过25%。

    相较主营开发住宅类的房地产企业而言，主营商业楼宇的房地产企业因销售对象单一、前期投入大、建设周期长等特点更易受到市场“风吹草动”的影响。在房地产市场低迷期，资金链断裂和形成烂尾楼的风险更大。金融危机期间，90%以上的烂尾楼项目均为商业楼宇。

    在上海二中院十年来审理的房地产企业融资案件中，有关商业楼宇的案件数量一直占有较高比例，亚洲金融危机期间因外资撤离等原因，比例一度达到80%以上，其后虽然有所下降，但也一般保持在70%以上。

    近几年，一些个人及利益机构也希望分得房地产市场的“一杯羹”，通过民间资本、股市直接融资、企业债权以及境外热钱等多种途径进入房地产市场，房地产企业的资金来源逐步多元化，银行借贷不再是房地产企业唯一的“输血管”，由此引发的纠纷也不再局限于单一的金融借款合同纠纷。尤其是近两年来，典当融资纠纷、民间借贷纠纷、信托融资纠纷等新案由不断出现。

    上海国盛典当有限公司与溧阳前沿实业发展有限公司典当融资纠纷案就是这样一起新类型案件。

    双方明确约定溧阳公司以其房产作抵押，向典当公司借款7500万元，月综合费率为2.3%；同时明确如溧阳公司逾期还款应按每日未还款总额计算逾期综合费用和罚息，逾期综合费率按本合同约定的综合费率上浮50%计算，罚息以人民银行公布的同期贷款基准利率的1.5倍计算，罚息可计复利。后典当公司依约放款。溧阳公司因当期届满后未还款赎当而被告上法庭。

    上海二中院审理此案过程中碰到了几个难点：双方虽明确约定了综合费率及支付期限，但法律对此没有明确的规定；《典当管理办法》仅规定了典当费率最高上限，但高于一般的借贷利率；房产一次性登记行为是否应当连续收取综合费用存在争议。法院经多方权衡，最终判决溧阳公司归还典当公司借款本金及逾期综合费用。

    房地产行业市场化初期，企业资金实力普遍较弱，涉诉房地产企业既有国有工业企业、区属房产开发企业，还包括民营企业、三资企业等。

    随着房地产市场竞争日趋激烈，国有企业资金实力逐渐雄厚，抗风险能力增大，而中小企业由于资金实力差、经营操作欠规范等原因则成为主要涉讼对象。上海二中院的数据表明，中小企业涉案数量占房地产企业融资纠纷案件总量的比重从亚洲金融危机期间的20%左右上升到目前的80%以上。

分 析

行业隐患需引起重视

    随着新一轮调控政策的出台以及我国货币政策正由宽松转为正常状态甚至进入加息周期，预计房地产企业融资纠纷案件将呈逐步上升态势。“我们在案件审理过程中发现一些房地产行业的隐患，需要引起各方的重视。”上海二中院金融庭庭长潘云波告诉记者。

    隐患之一 “救命草”或成“导火索”

    据媒体报道，去年上半年全国共有50家信托公司参与发行了765个集合信托产品，发行规模高达1320.19亿元，其中投向房地产领域达648.45亿元，占比约49%。而这些仅是集合信托部分。我国上半年银信合作理财产品高达2.9万亿元，据专家分析，至少有5000亿元投向了房地产领域。

    这一组惊人的数字显示出信托融资对房地产领域的渗透之深，有开发商将信托融资称为自己的“救命稻草”，这样的表达毫不为过。但是另一方面，对信托融资的过度倚重有可能也会成为引爆房地产企业自身危机的“导火索”。

    潘云波提醒，一旦房地产形势转向，这一风险可能在两到三年内集中显现，届时信托类融资纠纷或将明显增多。

    上海二中院审理的一起案件或许就是类似案件的一个样本。

    上海爱建信托投资公司与上海金行房地产公司签订《资金信托贷款合同》，爱建信托向金行公司提供信托贷款4000万元。同日，爱建信托又与彭某签订《质押担保合同》，以彭某持有的股票和资金为该笔贷款提供担保。

    但事实上，彭某的股票账户系金行公司用买来的身份证开立，质押担保合同中彭某的签字也系金行公司指使他人假冒。后金行公司仅归还贷款2000万元，爱建信托遂提起诉讼，请求判令金行公司支付拖欠的信托贷款及利息共计2130万元，法院经审理判决支持了爱建信托公司的诉讼请求。

    隐患之二 非法集资浮出水面

    以往历次房地产形势不好的时期，总会有一些房地产企业为跳出资金不足的困境铤而走险，如以高额利息为诱饵，通过直接或间接负债的方式，向不特定公众进行变相募集资金，以民间借贷之名行非法集资之实。潘云波提醒，对这一类现象，民商事法官尤应多加审查，如发现犯罪线索应当移送刑事处理。

    上海二中院的李蔚法官就发现了一起类似案例。上海东兴置业(集团)有限公司因住宅开发销售毛利率偏低、大量银行贷款需归还、经营资金未及时回笼等原因，资金严重匮乏。为破解资金困境，其法定代表人直接或指使他人以建设大酒店为由，许诺每月支付0.83%至12%的高额利息，向周某等200余人筹集资金共计1.4亿余元。李蔚法官发现表面的融资纠纷实为非法集资后，立即将该起案件移送公安机关立案侦查。

    隐患之三 造假骗贷钻漏洞

    另一类情形是，银行收紧银根时一些房地产企业会为骗取银行贷款煞费苦心。有的房地产企业与管理者亲友、员工等串通，有的不惜采取胁迫、欺诈等方式取得关系人的身份证或者委托书等书面材料，一手“制造”出一份份房屋买卖协议，到银行骗取房屋按揭贷款；有的甚至购买外来人员身份证或直接使用假身份证，进行“虚假按揭”或“私贷公用”。

    潘云波告诉记者，审理中发现个别银行放贷审核管理存在漏洞，对身份证、房产证等相关资料把关不严，对贷款的跟踪和监督不力，在客观上为部分房地产企业造假骗贷打开了“方便之门”。

    如丁某与某行黄浦支行、上海海信广场有限公司等借款合同纠纷案中，海信公司为达到以个人住房按揭的贷款利息和贷款期限从银行获取贷款的目的，通过丁某与银行签订个人商业性借款合同，逃避法律的强制性规定，影响了正常的金融管理秩序，对国家和相关个人的利益造成损害。后上海二中院判决贷款合同无效，丁某不受合同约束，实际借款人海信公司承担还款责任。

    法院方面预测，一旦经济形势下行或监管部门对银行发放的房贷规模进行控制，房地产企业骗取贷款的一些问题可能会相继出现。