房地产开发业务

谢某等70余户业主诉房产开发公司

商品房买卖合同纠纷案

 目录

一、案情简介 1

二、本案的争议焦点 3

1、关于本案所涉商品房交付使用条件是否成就 3

2、关于被告是否履行通知交付义务 5

3、关于是否需要整改的问题 6

三、审理判决 6

四、评析：本案对解决房地产开发公司交房难问题的积极意义 8

1、《竣工验收备案表》是商品房交付条件是否成就的唯一依据 8

2、项目是否适用新标准应以该项目施工图纸通过图审的时间为准 9

3、关于对行政管理部门验收文件的确认 9

一、案情简介

某楼盘在2005年12月底开始通知业主交房，部分业主在验房时发现了一些质量问题，向房产公司提出交涉，同时通过在交房现场发放传单、网络发帖等形式联系其他业主集体拒收该楼盘，部分业主还到省信访局多次上访。一时，多达几百户的业主明确拒绝收房，要求开发公司进行整改，并承担整改期间的逾期责任。

因其时在司法实践中，对于商品房交付使用条件和整改期间的逾期责任承担等问题均存在争议，开发公司在处理时觉得压力很大，本所律师在介入该事件的处理后（非诉讼），认为商品房在通过国家规定的各项验收取得《竣工验收备案表》，且开发公司按合同约定寄送了交房通知书后，应认定该商品房已达到交付使用条件。并据此与业主代表进行了多次沟通，其后，大部分业主接收了房屋。

2006年7月13日，谢某等74户业主在向杭州市滨江区人民法院提起诉讼。原告在起诉状中称，该楼盘有以下方面未完成或不符合要求：

（1）小区配套未达到合同、沙盘模型及楼书的约定；

（2）擅自改变景观方案；外墙材料改成面砖贴面；

（3）未安装中空玻璃、安全存在严重隐患；

（4）房屋渗漏严重；

（5）进户门挡住部分户型的电梯门；

（6）卫生间及厨房管道阻火圈未安装等问题。

原告据此认为该商品房不具备交付使用条件，并提出了三项诉讼请求：

（1）判令被告立即对未完成部分进行整改或建设，及时向业主交付符合合同、沙盘模型及楼书约定和国家相关规定的房屋；

（2）判令被告向业主支付逾期交房违约金；

（3）判令被告承担案件诉讼费用。  

因该案涉及商品房的交付使用条件是什么、开发商是否承担整改期间的逾期交付责任、法院是否能直接认定楼盘是否满足国家规范等众多敏感法律问题的界定，而这些问题的界定对于整个杭州市乃至浙江省楼盘的交付均会产生重大的冲击，该案顿时成为省内各级法院、政府主管部门、开发企业均广泛关注的案件。

2006年10月中旬，杭州市滨江区人民法院连续公开开庭审理此案，并于2006年11月17日作出一审判决。一审判决后，谢某等52户业主不服，向杭州市中级人民法院提起上诉，认为一审事实认定不清，适用法律错误，要求撤销杭州市滨江区人民法院的民事判决并支持其全部诉讼请求。

上诉人的上诉理由中除了一审所提出的理由外，还向法院陈述有48户业主未收到开发公司寄送的交房通知书，同时认为该楼盘三期曾出现沉降速率过快的问题，应当书面告知业主而没有告知。

杭州市中级人民法院于2007年1月24日、6月15日两次开庭，并于2007年7月3日作出终审判决，驳回谢某等上诉人的上诉请求，维持滨江区人民法院作出的一审判决。

二、本案的争议焦点

    1、关于本案所涉商品房交付使用条件是否成就

这是本案最主要的焦点问题。如果交付使用条件成就，则原告的诉讼请求将被驳回；交付使用条件未成就，则原告的诉请将得到支持。

原告（上诉人）认为，被告拟交付的房屋不但应达到合同约定的综合验收条件，还应符合《商品房买卖合同》、楼书、模型等各方面的约定，同时还应符合国家相关的强制性标准，只要其中有一项未达到要求，就可以要求房地产开发公司进行整改，整改完毕才具备房屋交付条件。

被告（被上诉人）认为，开发公司只要取得了拟交付的房屋符合现行法律法规所规定交付条件的证明，即具备了交房条件，同时认为原告所主张的安全玻璃规定、节能标准不适用本案，被告所取得的交付证明文件不存在任何瑕疵。具体理由如下：

（1）关于交付条件。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定分期综合验收合格后交房，这是签订合同时根据国家相应行政法规的规定所作出的约定。合同签订时，国家规范商品房住宅验收制度的行政法规有国务院的《城市房地产开发经营管理条例》和《建设工程质量管理条例》，对于住宅商品房来说，《城市房地产开发经营管理条例》为特别法，故住宅商品房项目依照其规定实行综合验收制度。但在国务院取消竣工综合验收制度后，特别法的规定取消，双方当事人约定的交房条件已不可实现，则住宅商品房项目与其他建设项目一样适用《建设工程质量管理条例》，而该条例第16条规定，建设工程经竣工验收合格的，方可使用。第49条又规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的许可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其它部门备案。因此，只要开发公司取得了政府相关部门颁发的《竣工验收备案表》，足以证明该商品房已经具备了法定的交付使用条件。在此前提下，即使房屋存在一定的瑕疵与缺陷，只要不影响房屋的正常使用，均不影响交付条件的成就。至于原告所述的综合验收制度虽然取消，但拟交付的房屋仍应达到综合验收标准的要求，由于综合验收取消后，没有任何机构对是否达到综合验收标准作出科学地、权威地认定，因此也是不可行的。

（2）关于原告所述的公共配套设施，被告未在合同中作出承诺，仅在楼书中曾作过陈述，即使该等内容按最高人民法院的司法解释构成要约，则被告应建未建应该承担的也是违约赔偿责任，除非双方将该内容特别约定为房屋交付使用的条件。另外，根据庭审调查事实，楼书中陈述的主要公共配套设施均已建设，至于超市、商务中心、自助银行、阅览室等设施，应该由业主委员会进行招商，开发公司只负责提供场地。

（3）关于原告所述的安全玻璃，根据2003年12月4日建设部等四部委发布的《建筑安全玻璃管理规定》，自2004年1月1日起，新建、扩建、改造、装修及维修工程等构筑物，应按规定使用安装安全玻璃。而本案所涉商品房，均已在2004年1月1日前通过图审，在该规定实施时，已属在建项目，因此，不属于该规定调整的对象。

（4）关于原告所述的《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，该标准虽在2001年10月1日施行，但建设部允许各地根据当地情况制定相应的实施方案及实施细则。2004年12月31日，杭州市建设委员会下发杭建科发（2004）1050号《关于进一步加强实施居住建筑节能工作的若干规定》，规定自2004年7月1日起（以施工图审查通过时间为准），凡在杭州市区新建、扩建居住建筑必须严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》以及浙江省、杭州市的实施细则。因此，本案所涉商品房，并不适用该标准。

（5）关于进户门挡住部分户型的电梯门的事宜，被告认为该问题的存在，确实有可能对业主使用电梯带来不方便，但现行法律法规及技术规范并未对此作出禁止性规定，因此，并不违法，也不违规，更不可能影响交房。

（6）关于消防楼梯的宽度的问题，原告认为根据《建筑设计防火规范》，消防楼梯净宽应达到110厘米，而本案中，部分楼梯净宽不足110厘米，不符合国家标准。被告认为，消防楼梯宽度属于防火设计规范，是否符合规范，应由消防部门来认定。由于被告已举证证明相应的《建筑工程消防验收意见书》并未对此作出认定，故应认定已符合消防要求，人民法院未经行政审判程序，不应直接撤销相关行政部门作出的行政许可或证明。

（7）关于三期沉降补桩问题。在施工期间，三期部分建筑确实发生了沉降速率过快的问题，公司邀请了浙江大学等单位的专家经充分论证并对沉降部位进行补桩，补桩工程经专家组验收符合国家标准。工程竣工后，三期工程经验收合格，并取得了《竣工验收备案表》，因此，不存在质量问题。沉降补桩不属于《商品房买卖合同》所约定的应当通知的规划变更、设计变更事由，因此，并没有通知相关买受人，买受人据此认为不符合交付条件没有任何法律依据。

2、关于被告是否履行通知交付义务

《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。因此，出卖人应当在交房前向买受人寄送书面交房通知，如未寄送或虽然寄送但不能提供证据的，将会承担逾期交房的违约责任。

原告在起诉状中并没有对此作出陈述，但在一审法院将此作为重点调查内容后，原告代理人在部分案件中陈述原告未收到交房通知。

被告向法院提交了被告向73户业主寄送交房通知的挂号信回执，认为被告在交房前向原告寄送了挂号信，原告如果认为该挂号信内容不是交房通知，则应由原告承担举证责任；同时，根据原告起诉状陈述的内容，也可以推定原告已经收到了交房通知。

3、关于是否需要整改的问题

原告在起诉状中要求对未完成部分进行整改或建设，按合同、沙盘模型及楼书约定交付房屋。能否在认定交付条件成就的同时判令整改？被告认为，商品房作为特殊的商品，其建设过程受相关行政管理部门监督、管理，任何涉及到商品房规划调整、设计变更的内容均应报行政主管部门审批及设计单位同意，而且商品房项目竣工后，其竣工图纸已报相关部门备案，施工结果得到了相关部门的确认。因此，除施工质量瑕疵外，原则上法院不应直接判决责令整改。

三、审理判决

杭州市滨江区人民法院于2006年11月17日作出的一审判决，认为：

被告在按要求将房屋及相关设施建成后通过竣工验收并取得了竣工验收备案表，房屋交付条件已经成就。由于2004年国家已取消了住宅小区的竣工综合验收项目，按现行建筑法及国务院建设工程质量管理条例的相关规定，房屋在建成后经过竣工验收并取得竣工验收备案表后即可交付使用。

原告虽然否认收到交房通知，但不能说明收到邮件的具体内容，结合原告诉状等内容，确认被告已经履行了通知交房义务，也即被告在规定期限内通知其中的72户原告收房，已经履行了合同规定的通知交房义务。

若原告认为该项目中如存在室外公建配套设施未到位、进户门挡住电梯门、消防楼梯宽度不足以及室内有质量缺陷等问题的，可在收房后通过索赔或保修来主张权利。

因此，法院判决驳回谢某等72户原告的全部诉讼请求，同时对于没有收到交房通知的许某，判令开发公司对其承担逾期交房的违约责任，按合同约定支付相应的违约金。另有一户在判决前撤诉。

一审判决后，谢某等52户业主不服滨江区人民法院作出的一审判决，向杭州市中级人民法院提起上诉。杭州市中级人民法院于2007年7月3日作出二审判决，认为被告在按要求将房屋及相关配套设施建成后通过了竣工验收并取得了竣工验收备案表，房屋交付条件已经成就；关于《建筑安全玻璃管理规定》、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》是否适用本案，经杭州市中级人民法院向杭州市建设委员会调查，认为不适用本案；至于个别原告提出的设计变更影响其使用的问题，原告可以在收房后通过索赔来行使权利。故判决驳回谢某等上诉人的上诉请求，维持滨江区人民法院作出的一审判决。

四、评析：本案对解决房地产开发公司交房难问题的积极意义

2005年以来，杭州市房地产开发公司普遍面临一个比较头疼的问题——交房难。在绝大部分楼盘交房过程中，少数几个业主代表聚集一大批业主以各种理由拒绝收房，向开发公司提出按业主要求进行整改、赔偿、优化景观、增加配套设施、减免费用或者退房等方面的要求，如果要求得不到满足，则向媒体投诉，向政府主管机关施加压力，使开发公司非常被动。本案的判决，从法律上确定了以下原则：

1、《竣工验收备案表》是商品房交付条件是否成就的唯一依据

杭州市滨江区人民法院、杭州市中级人民法院在审理本案时均认定，《竣工验收备案表》是衡量项目是否具备交付条件的主要依据，只要开发项目已经取得了《竣工验收备案表》，则该项目法定交付条件成就，如果当事人之间未作出特别约定，则开发公司就可以向买受人交房。在此条件下，买受人拒绝收房，则开发公司无须承担逾期交房的违约责任。如果交付的商品房确实存在瑕疵的，买受人可以在收房后索赔或要求维修。

法院的上述认定，可以改变很多购房者的错误认识。在此之前，不少购房者认为，开发公司拟交付的房屋只要有一处不满意，购房者可以拒绝收房，在自己收房之前，开发公司将承担逾期交付的责任；而购房者一旦与开发公司办理了交付手续，则放弃了权利。因此，很多购房者就以非理性的方式拒绝收房。在本案中，其中上诉的50多户业主拒绝收房，致使房屋空置时间长达一年半，应该说损失也是比较大的，对其他业主来说将是深刻的教训。

2、项目是否适用新标准应以该项目施工图纸通过图审的时间为准 

在审理本案以前，对于该楼盘是否适用《建筑安全玻璃管理规定》、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》存在很大争议，杭州市有数十个项目与该楼盘情况类似，因此，许多开发公司和业主均在等待本案的判决结果。

本案两级法院在充分听取了原、被告双方意见后，又走访了杭州市建设委员会，经合议庭合议，最终认定应以项目施工图的图审通过时间作为是否适用新标准的依据，如果项目图审通过时间早于新标准施行日期的，则不适用新标准；反之则使用新标准。

3、关于对行政管理部门验收文件的确认

杭州市中级人民法院在终审判决书中认为，谢某等业主认为开发公司不具备交房条件，可通过法律途径申请撤销《竣工验收备案表》，以否定开发公司的交房验收。该认定实际上确认了法院未经行政审判程序，不得否定行政机关行政许可文件和证明的原则。