九三学社社员、杭州市政协委员、浙江腾飞金鹰律师事务所主任、律师金鹰说，《物权法》是调整财产关系的重要法律，与人民生活息息相关。《物权法》的出台，对“明确归属，保护物权”将起到积极的作用，也有利于促进房地产业的规范发展。现结合有关房地产业界人士的意见，对《物权法》（草案）第七十六条的有关规定，提出以下建议：

一、《物权法》（草案）有关绿地、道路权属的规定不尽合理。草案规定，建筑区划内的绿地属于业主共有。绿地是城市土地，其所有权依法属于国家，业主所拥有的仅仅是绿地的土地使用权，所以此处有关绿地属于业主共有的规定不妥。此外，在实践中，小区绿地、道路使用权权属情况比较复杂，特别是别墅、排屋项目的绿地及花园内的道路，有部分已经计入业主专有土地使用权，其土地使用权属于相应的业主，且该部分绿地、道路也已经被栅栏或绿篱围隔，由某位业主使用、管理。因此，如果简单地规定建筑区划内的绿地、道路属于业主共有，容易激化矛盾。

二、《物权法》（草案）关于车库等权属的规定不妥。《物权法》应该解决会所、车库、储藏室是否属于独立的物问题，如果认定会所、车库、储藏室是独立的物，则会所、车库、储藏室能成为所有权的客体，房地产开发企业可以保留产权或另行出售；如果认定会所、车库、储藏室是商品房的附属物，则在商品房买卖合同中约定开发公司保留所有权的法理基础并不存在，即使《物权法》规定了“有约定从约定”的处理原则，但在实际操作中仍会遇到一定的困难。根据民法法理以及其他国家相关法律的规定，会所、车库、储藏室可以成为所有权的客体。在实践中，会所、车库、储藏室的权属情况比较复杂，不能“一刀切”。

三、《物权法》（草案）规定的共有范围还可以扩大。草案第七十六条第一款以列举的方式规定了绿地、道路以及物业管理用房属于业主共有，但在实践中，属于业主共有的还有物业经营用房、附属设备、体育设施等。

四、部分用词不够准确。草案中规定共有范围中“市政建设除外”，“市政建设”应指市政建设行为，“行为”显然不可能共有。因此，此处的“市政建设”改成“市政设施”更为妥当。

五、《物权法》实施前已售出车库的处理问题难以解决。根据现行法律、法规、规章和地方政府政策的规定，小区车库一般是按照“谁投资、谁收益”原则由开发企业另行出售的，到目前为止，全国各地已经出售车库的金额至少数千亿元，对于这部分车库，开发公司难以提供证据证明其拥有权属，也并未在商品房买卖合同中约定所有权归属。如果按《物权法》的规定处理已经售出的车库，将带来很大的社会、法律问题。

据此，建议《物权法》草案第七十六条修订如下：

（1）住宅小区交付使用后，建筑区划内公共绿地、道路的使用权属于全体业主，但属于市政设施的除外；物业管理用房、物业经营用房、商品房配套设备的所有权属于全体业主；

（2）会所、地下停车库（人防设施除外）、储藏室等具有独立使用功能建筑物的所有权属于建设单位，但根据合同约定或建设单位承诺属于业主的除外。