——浙江衢州中院判决程土根诉方水祥等房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】

在房屋买卖合同中，因合同约定分批付款，但对首次付款金额约定不明确、事后亦未达成补充协议的，出卖人不能以买受人首次付款金额不符合约定为由，拒绝协助买受人办理房屋过户手续，应继续履行合同。

【案情】

2004年，被告方水祥、余沿延夫妻在浙江省开化县城岙滩C地55号地块建成一幢别墅，并取得相关产权证。2009年，方水祥、余沿延打算到杭州为儿子方名买房，欲将该幢别墅转让。同年7月5日，原告程土根与方水祥、余沿延及其儿子方名协商一致，达成房屋买卖协议，由方名与程土根签订了一份《购房合同》。合同约定：“乙方（程土根）向甲方购买龙腾苑71号别墅一幢，总价值130万元，房价分两次付清。1.乙方第一次付房款（在2009年7月25日前）时甲方将把房屋三证过户给乙方。2.在乙方付清余款时甲方将房屋钥匙交与乙方，并搬出龙腾苑71号。”合同签订后，原告程土根于2009年7月10日支付被告购房款60万元，由余沿延收取房款并出具收条。被告用收取的60万元购房款归还了银行贷款并将抵押的房产证取回。同年7月14日，程土根为办理房产过户，与余沿延一同委托开化县创信房地产评估有限公司对该房屋进行评估。7月17日，被告向原告程土根发出信函：要求解除购房合同，退还其购房款，并补偿利息。程土根不同意，并于7月20日回函，要求被告在7月23日前将房屋“三证”过户给程土根。双方协商处理未果后，程土根诉至法院。

【裁判】

浙江省开化县法院经审理认为，方水祥、余沿延因儿子方名在杭州买房缺少资金，经与程土根多次协商后由其儿子方名与程土根签订了房屋买卖合同，事后由余沿延收取购房款，应认定方水祥、余沿延委托儿子方名与程土根签订合同，该购房合同签订后由余沿延收取了60万元的购房款，故应认定双方签订的合同合法有效。因双方在合同中并未明确提出第一次付款的数额，且程土根在2009年7月10日支付了60万元的第一笔房款后，余沿延并未提出异议，反而在收取后将部分购房款用于归还银行贷款，并将房产证取回用于评估以便于办理过户手续，故应认定为方水祥、余沿延同意程土根支付第一次付款额为60万元。法院判决：原、被告继续履行《购房合同》，被告方水祥、余沿延在判决生效后十五日内，履行协助原告程土根办理房屋、土地产权登记过户手续。

    被告不服，提起上诉。2010年8月9日，浙江省衢州市中级人民法院判决:驳回上诉，维持原判。

【评析】

本案原、被告双方签订的房屋买卖合同依法成立并生效。原告程土根要求继续履行合同的诉讼请求能否成立，关键看是否存在阻却合同继续履行的事由。被告方水祥、余沿延抗辩理由为程土根支付首次房款数额不对，未达到房款总额130万元的一半，即65万元，构成违约，要求解除合同。问题在于双方签订的房屋买卖合同中，对于首次付款金额的约定并不明确。在此情形下，原告程土根支付首次付款60万元是否构成违约？

    首先，从合同的内容来看，双方约定，房款总价值130万元，房价分两次付清，第一次付房款（在2009年7月25日前）时甲方将把房屋三证过户给乙方。双方对于合同总价款、首次付款时间、首次付款出卖人义务达成了一致意见，但对于首次付款额约定并不明确。合同法第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，原、被告双方均未提供合同生效后对于首次付款额另行达成的补充协议，而二手房屋买卖交易中，首付50%也并不是该行业通常的交易惯例。被告方水祥、余沿延主张首次付款应为房款总价的一半，即65万元，没有明确的合同依据。

    其次，从原、被告双方履行的义务来看，原告程土根履行了其作为房屋买受人主要的合同义务——付款义务，支付部分房款60万元，被告余沿延收取了该60万元并出具了收条。之后，被告余沿延用该60万元归还了银行贷款，取回了之前抵押在银行的房屋产权证件。被告余沿延的这一系列行为应视为对原告程土根首次付款额的肯定，及为房屋办理过户登记手续做的准备。

    再次，从原、被告来往的信函来看，被告于2009年7月17日致信原告，要求解除购房合同，退还其购房款，并同意补偿原告利息。该信函有解除房屋买卖合同的表示，但并未说明系原告程土根支付首次付款额不符合合同约定构成违约的原因，其表示会“退还购房款，补偿利息”也可说明并非因原告存在违约而要求解除合同。

    综合以上几点，可以认定被告方水祥、余沿延主张首次付款额应为65万元、原告程土根首次付款60万元构成违约的理由不能成立。

    此外，关于合同的解除，原、被告双方在合同中并未明确约定解除合同的条件。当事人是否可以解除合同，要看是否存在合同法第九十四条规定的法定解除合同的情形。本案并不存在不能实现合同目的或迟延履行主要债务、明确表示不履行债务等根本性违约的情形，被告方水祥、余沿延要求解除合同没有法律依据。

    由于本案双方对于房屋买卖的首次付款金额约定不明，根据合同法第六十一条规定的补救——协议补充或交易习惯仍不能确定，从被告余沿延在收取原告程土根首次付款60万元后出具收条、归还房贷并取回房产证件的一系列行为及其信函来看，原告程土根首付60万元不构成违约，被告应履行协助办理房屋过户登记手续，双方应继续履行合同。