文/浙江腾飞金鹰律师事务所  金鹰

目前在房地产市场持续走热，新房成交量居高不下的现实状况中，开发企业卷入的“收房门”纠纷也是越来越多，其中引发的社会问题也越来越尖锐化、紧迫化，这就更加突出了交房这一问题的严重性，所以最大限度的减少交房过程中、以及交房所引起的法律纠纷也作为急待研究和解决的课题而日益提上了日程。

为了避免交房所引起的法律纠纷，当然，房产开发企业在其中扮演着重要角色，纵使开发企业责无旁贷，但若仅仅依靠开发企业一人之力，也不能对问题做出圆满的答复，因为这本身就是一个社会问题，应当由社会各方面共同努力，包括房屋买受人（下称“消费者”）、媒体、政府相关部门等。我们在研究交房法律问题时往往更关注前面几种社会力量而忽视了政府部门的作用，故本文即着重分析、探讨政府部门在交房中应起到怎样的作用。

一、规范土地出让行为，着力抓好房地产市政设施配套建设

众所周知，衡量居住小区好坏的一个重要标准就是该小区的相关市政配套设施是否齐备、便捷、舒适，而市政配套方面最能做出有力动作的非政府莫属，所以政府在这一方面起着至关重要的作用，直接影响到交房后众多消费者对房屋的满意度。而政府原来在在这方面的控制方法都是在土地出让时，要求开发企业缴纳城市基础设施配套费以作为其履行建设市政配套设施的义务的凭证，具体建设的实施，则是由政府相关部门来组织的。政府则在收费后，既当裁判员，又当运动员，自建自验，何时建设何时完成也自己说了算。我们认为，出于真正保护消费者利益、真正维护新建楼盘品质的考虑，政府在新区住宅地块出让时，应当将消费者的基本生活配套设施的建设打包出让给开发企业。

建议政府在对住宅地块出让前首先编制区域详细规划，进行方案设计，并请专家进行地块前置性方案论证。在详细规划和方案设计中确定的各项指标应当作为土地出让的勘设指标纳入准备出让的土地，其中就应该包括市政基础设施配套指标。这些配套设施的建设，我们建议由土地受让方即开发企业来承担。实际操作中，在方案论证时，基础设施配套问题应由设施配套主管部门参加，可要求其做出承诺，监督检验土地受让方实施建设，并对设施配套主管部门的工作制订相应的管理、处罚制度。这样既可以有效地避免某些政府行政主管部门决策的随意性，防止腐败行为的出现，又可以使受让土地的开发企业在住宅区的建设中一并完成居住区周边市政配套设施，保障消费者收房时可以享受到便利的市政设施服务，有效化解目前开发企业和消费者因为生活配套设施不健全而产生的大量的交房纠纷。

对于今后将要交付的大量市郊楼盘，建设居民基本生活配套设施、缓解开发企业和消费者交房难方面，政府还可以具体从下几方面做出努力。

1、大力发展公共交通，解决居民的交通问题，优化物业沿线的公交路线，增加固定、非固定路线，延长公交通车时间等。由市政府、区政府共同出面与市公共交通集团公司沟通、协调，增开物业区块至其他城区地块的公交线路，优化公交停靠站点的设置，延长公交车的营运时间，满足远郊地块居民的出行需要。对起初阶段可能会给公交公司带来的营运亏损，由市政府和区政府采取合适的形式予以补贴。

2、配套建设居民日常生活需要的农贸市场、商场、超市、档次各异的饭店，设立电影院等娱乐场所，解决入住居民的基本生活、休闲、娱乐问题。市政府贸易办公室、规划局应当积极协商，进一步优化原有的城市规划设计，在居住小区附近、尚可利用的场所优化完善农贸市场。

在大型超市、商场建立起来之前，政府应当首先吸引经营者在物业附近开设小超市、便利商店、中小型饭店，吸引更多的购房者入住。

政府可协调财政局、税务局等职能部门，在法律、法规允许的范围内，给经营者在税收上以最大的税收减免等优惠政策，以鼓励、吸引经营者来新物业区投资兴办商场、超市、饭店等居民日常生活配套设施。

3、在远离市区住宅区，设立社区卫生服务站和一定等级的综合医院，方便入住居民就医。可以由市政府出面与综合医院协商，由这些综合医院独立在物业附近设立分院，并可在经营场所的问题上予以协调，在税收上给予优惠等各项政策扶持。

4、优化物业周围、周边地块中小学校、幼儿园的分布并加快建设，解决入住居民的子女就学问题。

二、严管房地产开发行为，加强对开发企业交房的监督

交房引起的法律纠纷和社会问题其实在房屋的开发建设甚至在建设之前就已经埋下了纠纷的隐患，所以把问题扼杀在萌芽状态，从根源上杜绝纠纷，就尤为重要。而这些也是同政府相关部门的努力和严格把关分不开的。

1、前期审批中从严把关

房地产项目的前期审批部门相当繁多，从取得土地、项目立项、规划审批到工程报建，涉及的政府部门将近20个。各个部门工作人员应具备高度的对消费者负责的责任心，都应对每一环节报送的相关资料认真审核，严格根据相关的行业法规来进行审批，杜绝随意放宽政策，严格发放合法的许可文件，保证审批工作的科学性和严肃性。

2、房屋建设中严格监督、验收中严格检查

每次收房时，满怀期待、陆陆续续准备收房的消费者们都会仔细检查，当发现自己的新房存在着不同程度的质量问题时，比如房屋楼板太薄、空调管线布线凌乱、一些房屋漏水以及部分墙体有裂缝、倾斜等等，他们会以各种方式拒绝收房，与开发企业发生纠纷。交房中大多数纠纷的产生，都与房屋的质量问题有关。客观地说，住宅工程质量，直接关系到广大人民群众的切身利益，政府部门要充分认识做好住宅工程质量工作的重要性，在房屋建设中，要加强对开发企业的质量管理和监督。

目前体现在对在建工程的质量监督管理方面，政府建设行政主管部门主要是委托质检站来进行的，而质检站企业化经营的性质又决定了它的逐利性，收费后的监督往往会有一定的倾向性，对某些问题睁一只眼闭一只眼，只要大的方面过得去就出具质量合格证明，往往忽略了对消费者负责的很多细节工作。这就要求政府部门加强对质检工作的管理和考核，完善工程质量监督的区域和层级管理制度，提高监管效能，严查违法违规行为，不能一托了之。说到底，受托人的工作结果还是要由委托人来承担责任的。

在工程竣工、验收阶段，政府相关部门更要予以严格掌控，比如经常出现讼争的容积率、绿化率、小区生活配套、消防等各项指标都要达标，在交房前、在重大问题上一定要为消费者守住法律规范关，严查不按规定验收、提供虚假资料等违法违规行为。

三、细化交房政策，指导消费者理性收房

1、细化政策、引导交接

政府可以通过制定比较详细的、操作性强的、较通俗易懂的《规定》、《办法》等正确引导开发企业和消费者交接房屋中的注意问题。在上海，今年1月1日开始实施的《上海市新建住宅交付使用许可规定》就是上海市政府为减少交房法律纠纷而专门制定的明细规定，根据这一规定，不懂验房的购房者，完全可以依靠这个规定，安全收房。在北京，2005年底，北京市建委曾下发《住宅工程质量分户验收管理规定》，2006年北京建委要求房屋验收实行“一户一验”，2007年北京市建委要求强制执行住宅100%分户验收。政府还可以通过明确或指定新建住宅交付使用的主管部门来对房屋交接进行监督。这些政策措施都可以借鉴。

2、鼓励、推行验房师制度

据了解，作为一种职业，验房师在国外已经很普遍。业主在房屋出租或是交易时，请专门的验房机构检查房屋已成一种惯例。而在国内，与旺盛的市场需求形成对比的是，民间验房师大多是私下操作，因为他们并没有专门的资质证书。政府可以推出相关政策，对验房师予以考核、颁发资质证书，由专业验房师引导公众正确收房。

3、引导开发企业售后服务

政府出台相应的政策鼓励开发企业强化售后服务，帮助业主把好“验房关”。要求开发企业做出相应承诺，具体可以如下操作：第一，明确第一责任人为开发企业。以前因为合约关系和一些众所周知的原因，有的开发企业可能让施工企业和建筑装修企业来承担这部分责任；第二，提供很详细的材料清单，包括辅材装修清单；第三，提供从交房时间开始的联络清单和质保说明，这样对客户以后的设备保护和维修非常有益；第四，提供所有的光盘和图纸，在客户入住的时候，可以打开查看所有的线路图，以便今后改装和装修；第五，室内空气检测套上“双保险”。除了竣工时相关部门前来检测，开发企业要求在施工过程中，所有会引起甲醛超标的一些空气质量污染的建材进场提供检测报告，进场后开发企业保留抽样检查的权利。这样，就能够最大限度的缓解开发企业和购房者直接的矛盾，引导顺利交房。