——解读新年杭城“房地产新政”

金鹰

2005年杭城的楼市与往年一样热闹，但其热闹不在于开发商售楼的火爆，而是在于开发商与购房者间的交房与收房之争，购房者集体拒收房屋的事件频频见报。2005年杭城的楼市在一系列宏观政策调控下，多年来供不应求、销售火爆的局面被打破：一方面消费者对房地产市场前景的预期均有所降低，另一方面有些开发商为了回避风险快速回拢资金，降低新开楼盘的定价。这使得消费者对购房显得异常谨慎，持币观望的心理渐趋成风。造成杭州市房产交易大量萎缩，违背了中央政府稳定房价保持房地产高超持续稳定发展的初衷。杭州市政府为了让杭州房地产市场“热”起来，防止房地产市场“大起大落”而出现房地产金融风险和社会不稳定因素，出台了旨在“推进杭州市房地产市场稳定健康发展”的“房地产新政”，具体包括：

一、提升需方购买力：将公积金的最高贷款额度提高至50万

自2006年1月1日起，杭州市市区住房公积金贷款最高额度调整为单户50万元。具体可贷额度由杭州住房公积金管理中心根据杭州住房公积金管理委员会《关于规范杭州市住房公积金管理若干问题的通知》（杭房公委〔2005〕3号）规定，按照职工个人申请和购建住房的状况及价格、还款能力、个人信用、住房公积金缴存情况等确定。具体细则由杭州住房公积金管理中心制定并发布。这一新政对普通老百姓来说无疑是一个好消息，减少了购房者的每月住房贷款支出，从而扩大消费者的购买能力。

二、降低交易成本：将商品期房契税交纳时间提前

根据七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2后（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。这里“2年”的起算时间是缴纳契税时契税缴款书的填发日期，“营业税”是按照缴税金额的5%计算。按此规定，杭城百姓如果想在短期内改善住房条件（杭州一般的期房从销售到交付使用约需要18个月时间，再加上2年的限制，购房者即使购买普通住房，也得在购买期房3年半后再交易才能免去营业税），就会增加不少交易成本。而此次房地产新政将契税缴纳时间提前到只要签订了商品房预售合同并登记备案就可以缴纳契税并取得完税凭证（包括已购但未缴纳契税的期房），期房转现后购房者可以根据调整后的房屋面积和价款向税务征收机关提出清算要求，实行多退少补。大大降低了房屋交易成本，此举将会有效促进房产的交易。

三、改善住房供应体系：减少住宅用地出让

杭城的楼市经过几年的热销，供求已基本上趋于平衡，老百姓对住宅的需求已不是那么急迫。因此适当地减少住宅用地的出让，可以平衡供需矛盾，凸现中长期理性投资的价值，提高消费者对房地产市场的预期。

四、购房入户：户籍学区打包解决

此项新政，可以刺激大量外地人进杭购房。杭州这几年来一直在倡导“学在杭州、住在杭州、创业在杭州”，并且采取了一系列的措施。购房入户政策解决了自1999年允许外地人购买杭州市房屋以来一直困拢购房者的一大问题。使住在杭州的外籍孩子入学时无需再缴纳高额“助学费”。当然可以吸引更多的外地人选择在杭购房、创业。

五、金融支持：降首付，优惠利率

市政府建议在杭的各商业银行把普通住房按揭贷款的首付降低至二成。工商、民生等不少银行已经响应此政策。

同时建议各商业很行积极鼓励个人购房贷款，大力发展个人按揭业务。对购置普通住宅（单套建筑面积140平方米以下）的个人按揭贷款可以享受9折的优惠利率。目前，工商银行、建设银行、中国银行、浦发银行、招商银行，对能按时对能按时还款、信用记录良好的老客户，可享受9折优惠利率。

另外，在《促进我市房地产业平稳健康发展的金融支持意见和建议》中提出，在保证金融安全的前提下，对在建普通住宅楼盘要优先贷款，防止出现烂尾楼现象。

这些措施让许多没房的杭城百姓能在现有的状况下买得起房。

纵观此次杭州市政府出台的五项政策，既有刺激消费需求的，也有适当控制供应量，应该会对目前杭州楼市的稳定产生积极的作用的。对市政府出台的上述政策笔者甚感赞同，应该说这些政策充分体现了中央稳定房价而不是打压房价、打击房地产市场的精神。当时在宏观调控初期适当的加大力度使过热的市场迅速降温是完全必要的，这一点市政策充分体现卓越的智慧，当时将普通住宅的标准在定140平方米而不是中央允许的144平方米上限留下了调控的空间。而140-144这个4平方米涉及大量的房源。鉴于普通住宅和非普通住宅的交易契税相差一倍，如市政府根据当前客观形势重新调整普通住宅的面积标准，笔者认为这既是顺应了杭州的社会经济发展的客观情况，又不违背中央政策，更能大大促进杭州房地产市场的交易，使杭州楼市重新活跃。

  另一方面，杭州市政府如能放宽对期房合同转让的限制，也可以进一步活跃楼市。从法律的层面来看，目前政府禁止期房合同转让的做法并没有任何法律依据，而且违返了我国《合同法》的规定，侵犯了合同之当事人依法自由转让合同的权力，若欲转让合同当事人诉诸法律，则侵权之行政机关必然败诉。但明确不执行中央有关政策也属为难，笔者认为可对合同转让的目的进行审查，对确有证据说明其无投机目的，应当同意其转让。如受让一方确为自住的或转让一方确有财务困难需要变现的。

题外话：前述政策若能完全落实到位，加之前期因调控积累起来的需求量，杭州楼市可能会迎来一个小小的高潮。笔者认为杭州楼市已先于其他城市进入相对成熟期，前景虽然看好，但爆涨已不可能。没有爆涨当然也就不会有爆跌，持续稳定的增长是大家都愿意看到的局面。如果大家要问那里楼盘值得购买，笔者还是那句话——跟着政府规划和投资走没错（无论是为方便居住还是保值增值）配套不足不属政府规划方向的，不要去购买；符合政府规划方向、配套已经齐全的楼盘大胆去购买，例如滨江区块的楼盘，真正的国际化大都市手笔。一家之言仅供参考。