○陈姣娣

案例

2004年9月，李先生通过某中介公司向王女士购买了市区内的一套二手房，房价60万元。房屋转让时该房正出租给许小姐居住，而且租期还有半年未到期，但是买房看房时李先生并没有向中介机构和王女士询问该房屋目前是自行居住还是出租给他人居住，中介机构和房东王女士也没有向李先生说明房屋出租一事。李先生和王女士签订买卖合同后即支付了首期款20万元，并着手办理产权过户手续，但是办理房屋交接时，承租人许小姐却提出来，房东王女士将房子出租给她时已预收一年的租金，现在租期还未到，她不能搬出去，而且王女士并未将转让房屋一事告知过她，否则，以李先生和王女士约定的转让价格她也想购买这套房屋。李先生非常着急，因为这套房子是准备年底结婚时的婚房，但是许小姐的态度很明显是不愿意腾退该房屋，李先生遂向律师咨询，他应该怎么办？
   律师说法

 在租赁合同中，承租人除享有占有、使用租赁物的基本权利外，还享有两大权利：“买卖不破租赁”、“承租人优先购买权”，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁期内承租人仍可以继续占有、使用租赁物。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案许小姐承租王女士所有的房屋，在租赁期内王女士将房屋转让给李先生，许小姐作为承租人有权继续居住，而且在同等条件下，许小姐依法对该转让房屋享有优先购买权。现王女士转让房屋却没有通知承租人许小姐，许小姐有权向法院起诉或申请仲裁主张王女士向李先生转让房屋的行为无效，由其优先购买承租的房屋。如李先生和王女士签订的买卖合同被确认无效的，李先生只能要求王女士返还已付购房款。本案中因王女士未向李先生说明房屋已承租的事实，而李先生作为购房人也没有对房屋使用情况作基本审查，最终导致双方签订的买卖合同无效。所以双方对合同无效的后果都有过错，如因合同无效而产生的损失由双方各自承担相应的责任。
   律师解答
   购买房屋最终目的是为了占有、使用房屋，如果支付了购房款而无法实际占有或不能按期占有房屋的，对受买人来说是本身就是损失。二手房买卖过程中购买人最为关注的事项可能是房屋产权有无设定抵，房屋有无被司法部门查封，但却很少会审查房屋是否已被出租，而法律规定的“买卖不破租赁”“承租人优先购买权”显然是买受人实现购房目的的障碍。所以，买受人应当了解所购房屋的使用情况，如购买的房屋被出租的，买受人应询问出卖人有没有通知承租人转让房屋的事实，承租人是否要求购买该房屋，并在合同中明确约定出卖人腾退交付房屋的具体期限以及逾期交付或不能交付的违约责任。