周晓菁

经常有买受人前来咨询，究竟怎样才算是商品房的交付使用？是开发商交钥匙，还是签署房屋交接单，还是办理出房屋的产权证等等。商品房的交付使用和交付是不是一样的概念？

〔律师解答〕最高院关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。

所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。需要履行的主要手续有：开发商书面通知买受人；出示综合验收合格证等相关证明文件；若商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；交付钥匙，签署房屋交接单。

买受人需要注意的是，“交付使用”和“交付”是两个不同的概念。交付是物权的理论上物权变动的概念。物权是一种绝对权，所有权人可以对抗所有权权利人以外的第三人，所以在物权的转让上除当事人的合意之外还要求权利人必须公示，而公示在这里就表现为交付。对于商品房这特殊的不动产来说，交付仅仅体现为登记，登记是不动产转让时交付的唯一表现形式。所以只有房屋的产权登记办理到买受人名下，才算是真正意义上的交付。

而房屋的“交付使用”并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买房户，否则，将承担违约责任。

房屋一旦交付使用了，就产生了风险转移。在交付使用前房屋的毁损、灭失的风险，由出卖人承担，在交付使用后，风险就由买受人承担了。所谓的风险，是指在将来能够使标的物产生不完美状态的一种可能性。这种可能性既可以是由于自然原因，如地震，也可能是由于第三人的人为因素。按照我国《合同法》的规定，我国对标的物的风险转移采用的是交付主义，即无论买卖合同的标的物所有权是否转移，只要标的物已经交付，就由标的物的占有人承担风险责任。对于这一点相信大家可以理解，标的物交付后，买受人对标的物具有占有、使用、收益、处分等权益。标的物的所有人没有妥善管理标的物，难以有效地维护标的物，防范风险的发生，责任自然在买受人身上。

需要注意的是，若买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险在书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。所谓的“无正当理由”是与正当理由相对应的。一般情况下有两种情况，买受人可以拒绝接受出卖人的交付使用。一种我们称为不完全给付，比如交付的房屋存在瑕疵，约定必须经过综合验收但房屋未经综合验收等等，都可以称为不完全给付；另一种是延迟给付，如出卖人超过约定的期限交付房屋等。除正当理由外，买受人必须接受房屋，否则视为房屋风险已转移。

综上，律师提醒买受人，一般意义上，“交钥匙”即算是房屋的“交付使用”，而只有办理了产权证才算是“交付”。