○金鹰
 

近日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》(下称《意见》)，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。《意见》共八条，疏导结合，既鼓励支持百姓普通住房的需求、保障低收入家庭基本住房要求，同时又遏止房地产市场炒作行为、规范房地产市场。

一、调整住房供应结构，保证中低价位、中小套型住房的有效供应

近年来，受市场需求和回报率的影响，房地产开发商热衷于“精品楼盘”、“高档楼盘”的开发，造成商品住宅的供应结构不合理，中低价位、中小户型住宅比例明显偏低，因此国务院在今年3月发布的《关于切实稳定住房价格的通知》就强调要大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应。为贯彻落实国务院的通知精神，《意见》就调整住房结构方面作出了以下新规定：

1、增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。

《意见》明确要求“各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。”《意见》还规定“对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。”

2、对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。

《意见》规定在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。为增加了可操作性，《意见》还规定了享受优惠政策的住房原则上应同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1 .0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。具体标准由各省、自治区、直辖市要根据实际情况制定，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。杭州居沿海发达地区，本人建议上浮20%执行。

3、土地出让时提出住房销售价位、套型面积等控制性要求。

根据现行的法律法规的规定，商品房用地出让时一般只会规定土地的容积率、建设高度、密度等规划设计条件，不可能规定该土地上建造商品房的价格。而根据《意见》的规定，今后中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，不但要由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，而且还要有房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。当然，既然提出销售价位方面的要求，还必将出台相应的监督以及法律制裁措施，或者在土地出让合同当中约定违约责任。否则，操作起来有一定的难度。

4、要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。这类房产前期积累的开发量较大，停供控制对于调整结构和稳定市场有着较为深远的意义。

二、保障低收入家庭的基本住房需求

在当前住房保障体系还不是十分健全的前提下，《意见》就保障低收入家庭的基本住房需求方面提出了两个方面要求，与现行规定基本一致，一是要求各地要按《经济适用住房管理办法》（建住房［2004］77号）和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3%以内。有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中予以明确，并向社会公示。鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。二是要求各省、自治区、直辖市督促市（区）、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。当前根据现在开发公司参与经济适用房建设积极性较低的情况来看，政府还应该在限制利润的同时，从保障承担建设任务的开发商利益着手，有限制、有鼓励，吸引更多的开发公司来参与经济房建设。

三、制止“炒地”行为、处罚“囤地”行为

对于存量土地的处置，《意见》提出两大措施：

1、严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。

我国现行土地管理法规就土地的转让制定了详细的规定，同时在《刑法》二百二十八条还规定了“非法转让、倒卖土地使用罪”，对以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，可以追究刑事责任。在这样严格的管理下，违规转让土地使用权的行为在杭州市这样的经济发达地区几乎不会发生。但投资者之间就房地产开发项目公司出资转让的行为比较普遍，按照这样的操作模式，土地使用权作为项目公司的资产，随着项目公司出资的转让，其控制权也被相应的转移。为此，有些城市就规定房地产开发项目公司的出资在一定年限内不得转让，但这样的规定其实缺乏相应的法律依据。如何规范房地产开发项目公司出资的转让，也许是政府部门要规范的下一个目标。

2、加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。

根据《城市房地产管理法》第二十五条的规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”但《城市房地产管理法》的上述规定，在实际操作中还存在一些问题，法律只规定了动工的时间要求，但没有规定竣工的时间要求，也无法处理“一次出让、分期实施、滚动开发”的项目，因此，《意见》要求规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。今后，在签订土地使用权出让合同时，可能就要约定项目的实施进程计划以及相应的违约责任。对此，开发商应当明确一点认识，政府的政策已经过了只鼓励发展，为了发展可以姑息规范的历史阶段而进入到既要发展也要规范的阶段，企业要随之调整认识和决策，不然就会被历史所抛弃、淘汰。

当然，也有一些土地的闲置并非开发公司的原因，如政府没有按期交地、政府承诺的配套设施没有到位等等，因此，在实践操作中，对于闲置土地的处置，也不可能“一刀切”，确实属于政府原因而导致土地被闲置的，不但不应被处罚，政府部门还应承担相应的赔偿责任。

四、“期房”将被禁止转让

“期房”虽早已在包括杭州在内许多城市被禁止转让，但法学界对禁止转让的合法性一直有异议，因为《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”而国务院此前一直没有作出明确规定。在《意见》出台前，国务院根据《城市房地产管理法》有关规定决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。《意见》第七条引用了国务院的上述决定并规定在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

此前，在“期房”被限制的交易的地区，一些购房户还是在利用解除合同的形式在变相转让期房，转让方与开发公司解除合同后由受让方与开发公司重新签订新的合同，差价由受让方直接支付给转让方，这样，不但逃避了交易的监管，同时还逃避了税收的监管。为此，建议有关部门在贯彻落实《意见》时就如何监管此类变相转让“期房”的行为出台相应的措施。

五、利用税收、信贷政策，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度

1、税收政策

1999年和2003年，为贯彻积极的财政政策，鼓励房地产业的发展，对个人购买住房又对外销售的制定了几项优惠政策，涉及的税种包括营业税、土地增值税、个人所得税、契税等。上述优惠政策在国民经济处在内需不足的时期，和其他宏观调控政策相配合发挥了预期的作用，但在房地产市场过热的情况下，过低的交易成本不利于遏制投机行为。为此《意见》规定自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。但《意见》没有涉及契税、土地增值税、个人所得税。

那么征收营业税的二年期是从什么时候开始计算呢？目前主要有三种观点，一是合同签订之日；二是合同备案之日；三是领取房产证之日。由于杭州市现已实现可网上备案制度，合同签订之日就是备案之日，据了解，在《意见》出台之前，杭州市一直是按“合同签订时间起算”。但商品房预售至办理产权证往往需要一年以上甚至超过二年的时间，而这期间该商品房是禁止转让的，如果规定自合同签订之日起算两年，则失去了《意见》有关该规定的实际意义。我认为征收营业税的二年期应从领取房产证之日起起算，即从其具备交易条件之日起算，比较符合《意见》的本意。但房产证的办理牵涉因素很多，既有开发商、购房者的因素，也有政府部门的因素，如果因为政府部门的原因或者开发商的原因导致办证时间逾期，可能会引起一系列的赔偿纠纷。目前，国家税务总局正会同建设部等部门研究制定具体操作办法。政府在限制炒房的同时也要注意维护购房人的合法权益。

2、信贷政策

《意见》规定，人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。同时要求银监会及其派出机构要严格督促各商业银行切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。《意见》虽然没有就如何加强监管提出具体意见，但各地已经在制定差别化房贷政策，包括贷款利率、首付款比例在内的住房贷款政策都将体现差别。预计这些政策将会在近期陆续出台。

六、整顿和规范市场秩序，让社会拥有一个透明有序的房地产市场

目前，少数开发商及中介机构（所谓的害群之马）利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期，造成普通百姓的心理恐慌，使不少购房者被动地超前消费。《意见》为此规定要严肃查处以下三种行为：虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的。这些政策措施的出台，目的在于给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。只有不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，才能更好地发挥市场功能，改善投资结构，引导合理需求。

近日，杭州市已经出台了《关于进一步加强和规范杭州市商品房预（销）售经营管理的通知》和《关于进一步规范房地产中介市场秩序的通知》，在杭州市，有房不售、销控房源的，开发商将有可能为此付出被封盘的代价。

    总的来说，七部委意见的出台意在稳定市场，防止恶性涨价导致冲破极限产生暴跌，影响经济持续增长和社会稳定。由于市场惯性和思维惯性或者说对中央精神的认识不足，最近仍有开发商在按习惯方法策划推广新楼盘，如果由此带动杭州楼价新一轮上涨，那是祸不是福，会让百姓不满意，为政府添乱，让领导为难，给自己找麻烦。