案例：

    2001年11月，姜先生租住了陈先生名下的一套住房，双方约定租赁期限为3年。2002年12月，陈先生因资金紧张，在没有通知姜先生的情况下将这套房屋卖给了冯女士。现在，冯女士要求姜先生搬出该住房。姜先生问：他可以采取哪些措施来保护自己的合法权益？

律师说法：

1、姜先生如果愿意购买该住房的，可依法主张“优先购买权”。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百十八条也规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”在本案中，陈先生在出卖出租房屋前，未尽通知义务，剥夺了承租人姜先生的优先购买权。姜先生如果愿意以同等的购房条件购买该房屋的，可以根据上述规定请求人民法院或仲裁机构宣告陈先生与冯女士之间的房屋买卖合同无效。

2、姜先生如不愿购买该住房，也可以继续租住到租赁期满。我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是人们平常所说的“买卖不破租赁”原则。在本案中，尽管冯女士取得了房屋的所有权，但根据“买卖不破租赁”的原则，出租人陈先生与承租人姜先生签订的租赁合同，在租赁期限内对新的房屋所有权人冯女士仍具有约束力。因此，冯女士不能要求姜先生腾退房屋。

律师提示：

    目前杭州市的房屋租赁市场红火，因房屋租赁而引发的纠纷也比较多。为避免与本案类似纠纷的发生，作为当事人，应特别注意以下事项：

1、出租人在合同期限内转让房屋的，应根据法律规定提前书面三个月通知承租人（书面通知应当有记录），若承租人愿意购买的，在同等条件下，应将该房屋转让给承租人。

2、买受人在购买已经出租的房屋时，应确认出租人是否已经按照法律规定向承租人履行了通知义务，承租人有否放弃优先购买权，承租人是否愿意提前解除租赁合同。否则，所签房屋买卖合同就有可能被确认无效，即使买卖合同有效，也有可能出现“买了房却不能入住”的局面。