○汪波克 邱坤
近年来，随着商品房买卖纠纷的增加，耳濡目染，业主维权意识也不断提高。在购买商品房后，我们都知道，产权证上标明的除了专有面积，还有公摊面积，但说到自己分摊的都是哪些部位的面积，物业的哪些部位、设备、设施与自己有关，恐怕大多数业主并不知道，笔者依据法律规定，就物业管理区域内共用部位、共用设施设备的归属和业主权利谈谈浅见。

勿庸讳言，业主购买房屋后即享有三方面的权利，第一是该房屋内起居室等专有部位的所有权，第二是该物业的走廊、电梯等共有部分的共有权，第三是业主基于对物业的管理、维护和修缮等共同事务产生作为管理团体成员的成员权。其中，最为重要、也容易被业主忽视的是共有部位以及共有权，实践中因此产生的纠纷也较多。

那么，共有部分包括哪些具体内容呢？

严格地讲，共有部分包括物业共用部位和共用设施设备两方面的内容，前者是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）和其它已计入分摊的共有建筑面积部分如门厅、楼梯、走廊、设备间等功能区域，后者是指住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准，已列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公用配套设施、设备，包括小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一户一表）、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或单元保安门）、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施以及公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等，但作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑除外。

共用部分，因服务于整幢物业，具有配套与服务于整幢物业的功能，不具有独立性，它只能随专用部位出售给业主，因而形成业主共用。在开发商将整幢物业售出后，物业所有的共用部位即已出售给各个业主，由我们全体业主共同拥有这些物业或空间。

可见，业主花钱购买的绝不仅仅是产权证上标注的房屋本身，他们在对房屋享有所有权的同时，对与房屋相关的所有共用部位、设备设施均享有相应的权利，当其他人想改变其原有用途时，都会触及到业主的利益。这些利益包括：

1、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不能擅自处分。如果开发商没有移交这些设施，业主有权要求开发商移交，如果开发商擅自出租了，业主可以请求法院确认租赁合同无效，并请求法院判决开发商将这些设施移交给业主。

2、对物业管理用房享有所有权。根据法律规定，物业管理用房也依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。这主要是避免物业管理企业擅自将物业管理用房改作经营用房，用于经营。

3、业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。业主有权就物业的共用部位、共用设施设备使用状况向物业管理企业了解情况，对非法使用公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的，有权要求更正。

4、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充专项维修资金，也可由业主大会决定使用。现实中，由物业管理公司作为主体同他人约定专用使用权情况较多，其擅自和违规操作侵害共有权人利益的现象也较为普遍：例如将共用部位出租给通信公司建立无线电发射塔、移动通信的基站等；将委托管理的闲置空房出租，谋取利益；将专供物业管理的共用部位出租给第三人使用；将楼顶楼道或平台让与相邻业主使用、搭建；擅自允许在楼侧、楼顶制作商业广告等。如果物业管理公司的上述行为和类似行为没有经过业主大会或者业主委员会授权且事后又没有得到追认，此类专用权约定的效力法律上一般不予认定。