○ 汪波克 邱坤
 

〔案例〕某住宅小区位于市中心繁华路段，自2001年9月业主陆续入住，一直是开发商所属物业公司在提供物业服务。2002年初，物业公司未经业主同意，擅自将临街小高层楼房屋顶出租给某广告公司做广告牌，收取5年租期的租金20万元。同年12月，小区业主委员会经选举产生，业主委员会多次找到物业公司交涉，要求将出租屋顶平台的广告收益用于全体业主公益事业。物业公司称租金部分交开发商，部分用于员工福利，已无法交给业主，多次协商不成后，业主们经过商议，决定采取法律途径维护自身权益。他们咨询律师：由于大家时间、精力等条件的限制，能否由他们选出的业主委员会代表全体业主提起诉讼？

〔律师说法〕业主委员会能否成为诉讼主体，我国现行法律没有做出明确规定，各地的司法实践也不一致，有认可的（如上海、北京高院都出台审理意见予以认可），也有不认可的。但从法律、法规的相关规定及其自身的性质看，业主委员可以作为原告参加民事案件的诉讼。

我国《民事诉讼法》第49条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。而根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会是物业管理区域内的权力机构，具有五项法定职责。该条例第十五条还赋予业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的权利，可见，业主委员会作为全体业主对物业实施自治管理的组织，具备一定的民事权利能力和行为能力，应属《民事诉讼法》和《行政诉讼法》所列的“其他组织”，可以作为民事诉讼的当事人。但有以下两点应当注意：

一、起诉案由有限制。由于业主委员会没有一定的财产权，因此，我国法律对业主委员会的权利做了一定的限制，从业主委员会的五项法定职责看，基本上都与物业管理有关。《物业管理条例》第十九条明确规定，业主委员会不得从事与物业管理无关的活动。因此，业主委员会作为原告起诉的案由也应当与物业管理有关，如物业管理纠纷，物业公用部位的使用、公共设施的移交问题等。本案中，因物业公司擅自与他人签订合同，处分属于全体业主的公用部位，侵犯了业主的合法权益，业主委员会出于维护业主共同利益的目而起诉，符合其地位和职责。

二、程序上须得到业主授权。业主委员会作为业主的自治组织，经业主大会或代表大会选举产生，权利由业主大会或业主代表大会赋予，其作为原告起诉，也应得到业主授权。授权的方式，可以采取以下三种，一种是法定授权，如通过地方物业管理条例明确授权，也可以以其他形式规定下来；二是在业主委员会章程中明确授权；三是召开业主大会或业主代表大会授权，如上海市规定：凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提起诉讼，但应先召开业主（代表）大会，由大会以多数表决的方式对诉讼与否作出决定；如业主委员会拖延行使权利或不行使权利的，经物业管理区域内50%以上的业主决议决定，也可以选派诉讼代表人，对涉及业主公共利益事项提起诉讼。本案中，因浙江省、市物业管理条例尚未明确授予业主委员会诉讼主体资格，业主委员会可依据章程规定或业主（代表）大会的决定而作为原告向法院提起民事诉讼，使问题得以解决。

〔律师提醒〕 为保证诉讼主体的合法性，业主委员会的产生程序首先应合法（包括到管理部门备案）。凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会作为原告提起诉讼前，应先召开业主(代表)大会，由大会以多数表决的方式对诉讼与否作出决定。根据《物业管理条例》规定，业主大会应当由1/2以上投票权的业主参加，业主大会作出的决议，必须经与会业主1/2以上投票权的业主表决通过，重大事项，如选聘或解聘物业公司、决定专项维修资金的使用和续筹方案等，还必须经全体业主2/3以上投票权的业主表决通过，只有这样，业主委员会的诉讼行为才对全体业主均有约束力。