金  鹰

我省商品房买卖领域，经过了近三五年的纷争，从不够成熟到渐趋成熟，从卖方市场渐趋买卖平衡，从感性维权到理性维权……其中有一个不可忽视的因素在起作用，那就是法律――这只看得见的手，在调整、推进着买卖双方以及他们的关系。可以说，房地产行业在我国真正进入市场化阶段不过十年的时间，还有很长的路要走，尽管要经历很多困难，广阔的前景仍然不言而喻。这一领域的发展过程，也必然要经历游戏规则逐渐规范化、透明化，不断建立社会公平、合理分配社会公共资源的过程。笔者作为一名从事房产法律服务的工作者，服务的对象既有开发企业，又有消费者，多年来也致力于寻求其间的平衡。值此省房博会即将开幕之际，仅从处理房地产实务法律纠纷的角度，和各位探讨商品房买卖双方应注意规范的问题。

一、    楼书细分辨

开发企业在销售期房时一般都要制作楼书。楼书作为开发企业售销广告和宣传资料，是楼盘信息的集合，其一般会在楼书中介绍房屋所处位置、周边环境、绿化比例、房屋套型及设施等，以供消费者选择，是消费者购买期房的重要参考依据。

前几年，很多开发企业花了相当多的资金来制作楼书，楼书也越做越精美，但因楼书而引发的纠纷也在不断的增加，以至于有消费者把“楼书”称之为“美丽的陷井”。比如消费者拿到房屋后，发现楼书中描述的公园没了、绿化缩水、有些配套设施蒸发，而这些内容往往在商品房买卖合同中没有作出约定，消费者向开发企业主张权利时，往往被告之楼书中的陈述系要约邀请而非要约，因此不是合同的组成部分，开发企业无需承担违约责任。《合同法》第15条规定商业广告为要约邀请，因此消费者要想以楼书为依据要求开发企业承担违约责任，往往得不到支持。但是随着2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的施行，楼书内容全都是要约邀请的说法已经被否定，解释规定：“商品房的销售广告和宣传（即我们通常所称的楼书）为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定、并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，因此楼书中对商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺只要符合《解释》中规定的三个条件，该说明和允诺就是合同内容，第一在红线范围内，说明和允诺具体确定；第二对商品房买卖合同的订立有重大影响；第三对房屋价格的确定有重大的影响。比如楼书记载的小区容积率、绿化绿、配套的会所、学校等设施，这些内容均会对消费者购房及房价产生重大影响，如果开发企业为了楼盘好售，而作虚假陈述，只能是搬起石头砸自己的脚，最后向消费者承担违约责任。

作为理性的开发企业，首先应该对销售的楼盘、对消费者、对自己的信誉负责任，不仅使楼书有华丽的表面，更应使其有真实的内容，真正成为消费者选择房屋的依据，而不是陷井。另一方面，作为理智的消费者，对楼盘的各种构成要素，包括开发企业的实力与诚信等都应有自己的了解和评判，购楼时多关注相关的法律、政策，或者请律师等专业人士帮助分析楼书内容，增加防范意识，从繁华的楼书表面找出对自身具有意义和影响的点，可直接在合同中约定广告视为合同的一部分或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。

二、促销要实现

在国家一系列宏观调控政策下，房市供求双方开始趋于理性，开发企业出于尽快回笼资金需要，在销售策略上纷纷做出调整，部分开发企业除了对供应量进行控制之外,也充分利用其手中的价格利器,采用各种促销手段来促进销售。从最直接的价格下调、由开发企业支付契税，到签约送装修、送物业管理费、送轿车等，各不相同。广大的消费者从中也得到不少实惠。这里提醒开发企业注意的是，促销广告一定要要合法、严谨，根据《中华人民共和国广告法》第九条第二款的规定，“广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。”因此，如果刊登促销广告的，一定要标明赠品的详细内容，保证赠品的质量，维护自身的信誉。此外，根据《反不正当竞争法》和《关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》，如果售房时，采取抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五千元人民币。

尽管开发企业纷纷使出浑身解数，应对产业变局，但消费者也应根据自身的条件冷静判断选择，切勿跟风、盲从。对于开发企业为促销提出的很多承诺，不仅要书面确认下来，而且要保证这些促销措施具有可操作性。应把握好以下几点，第一、赠品的所有权是不是开发企业自己的。如不是，开发企业就无权赠送。比如楼顶露台或有些花园归小区业主共有，开发企业根本无权赠送；第二，开发企业的赠品能否能得以实现所有权的转移，如所赠花园面积能否记入买受人权属证书证上；第三，有书面约定如开发企业的承诺不能实现，如何承担违约责任。

三、合同是关键

事后处理不如事前防范，“维权”不如“确权”。这里的确权，就是指买卖双方在《商品房买卖合同》对各自的权利义务加以明确，越明确对双方越有利。大家知道，几年前，商品房处于卖方市场阶段，消费者买房子排队、抢号子一点也不稀奇，几乎是一拿到合同就抢着签字，对开发企业使用的文本看都来不及。开发企业也不似现在这般认真研究合同文本，双方事后才发现这个问题那个问题，解决起来无依据。而现在的房市，消费者大可不必“疯狂抢购”，开发企业也重视签订各种补充协议，细化条款。因此，签约双方都可以提出自己的要求，并通过合同等各种形式加以明确。我们认为，有这样几个条款应特别引起双方注意：

第一，细化房型图和小区平面图

房屋平面图和小区平面图即通常说的“两图”。曾经有一位消费者碰到这样的问题，签订合同时，售楼人员告诉他所购买的房屋两个卧室朝南，一个卧室朝北，但交付时却发现只有一个卧室朝南，当他与开发企业交涉时才发现合同所附房屋平面图没有朝向，开发企业交付的房屋没有违反合同“约定”，而是售楼人员的的说法不准确。类似的纠纷还有很多，如平面图所示的客厅呈正方形，在交付时却变成了长方形；平面图上的卧室是长方形，在交付时却变成了正方形，等等。如果买卖双方能够在房屋平面图上标注尺寸、朝向等内容，这样的纠纷可以避免。

　　我省的商品房买卖合同示范文本虽然没有要求附小区平面图，但开发企业在消费者的要求下，基本同意附小区平面图。购房合同附有小区平面图可以有效的避免诸如小区配套、房屋间距等方面的纠纷。

第二，质量要求要明确

据有关部门统计，在有关商品房的投诉和纠纷中中，质量问题一直居高不下。我省商品房买卖合同示范文本没有单独的质量条款，只约定了交付条件。但是，消费者在签订合同时最好能详细约定商品房质量要求、质量验收证明提供以及质量异议的处理方式等内容。质量要求除主体结构外（主体结构质量由法律规定），还应包括墙休、顶棚、地面、门窗、管道等部位的施工质量，隔声、隔热、保温、通风要求，室内空气质量要求及违约责任等等。如果交付的房屋是经过装修的，还应当约定装修质量。

房屋质量还包括装饰、设备标准问题，有位消费者，在签订合同时，与开发企业约定装饰标准为精装修，使用材料为高档材料、高档涂料，所在楼宇安装的电梯为高级名牌电梯。但在房屋交付时，发现装饰所用的材料以及安装的电梯其实很普通。他和其他业主就与开发企业交涉，但开发企业认为每个人对高档、高级的理解标准不一样。该些消费者向有关部门投诉，有关部门认为由于在合同中没有明确约定装饰、设备标准，也无法处理，因此，买卖双方在约定装饰、设备标准时不应使用诸如“高档”、“高级”、“豪华”、“进口”、“名牌”、“一流”等模糊词语。如果在签订合同时，设备、材料的品牌、规格型号、产地已经明确的，应在合同中明确，确实难以确定的可以在合同中约定最低标准。

特别是“精装修房”房屋的质量问题，由于建设部正在力推精装修房，精装修房对老百姓利大于弊也是个不争的事实，越来越多的购房者愿意接受精装修房。但是，我国整体装修行业仍处于“初级阶段”，精装修房各项法律规范尚不完善，大部分的开发企业都把精装修房作为楼盘的促销手段和服务的延伸，而不敢对其产生的利润寄予过高的期望。因此在精装修房推行、出售过程中，开发企业都将面临诸多新的和旧的问题，对开发企业提出了更多、更高的要求。如产品的个性化、价格的透明度、建材的挑选等等。目前，精装修房的纠纷主要集中在装修质量问题上，装修工艺不完善、细节处理粗糙、业主入住甚至在交房时就会发现各种问题。出现这种情况，有多方面原因，但多因合同约定模糊导致纠纷。如有的合同对装修标准和材料、工艺约定不明，有的合同中对主要设施和装修材料只约定品牌，而不提供型号、等级等标准，这些模糊的约定都为日后的纠纷埋下了伏笔。

因此，笔者建议买卖双方在精装修房合同上时要注意以下几点：一个是开发企业要注意选择经验丰富的品牌装修企业，最好是对精装修项目具有丰富经验的企业，在签约前可实地去考察一下该企业以前的精装修项目品质。二是在合同中详细约定装修的材料标准。约定要明确，不能笼统地用“国内名牌”、“国际名牌”之类的字眼。包括外墙、内墙、顶棚、地面、厨房、卫生间、阳台等，每个部位使用的材料和设施的品牌、型号、产地都要清楚约定。三是在合同中详细约定验收方式、违约情形及处理方式，另外可能的话，最好提供详细的装修设计样图，作为合同附件。也可明确约定是以样板房作为交付标准。

第三，约定规划设计变更的处理

说到规划设计变更问题，笔者去年年初曾遇到这样一个案例：李先生等购房者一起购买了某小区的商品房，根据合同签订时开发企业出示的《小区平面图》，李先生等人所购买的商品房前面是小区公园，但是，当商品房交付时，李先生所购商品房之前10多米处是一幢12层的高层建筑，影响了李先生等人的采光，而且李先生称当时之所以买这套房子就是因为看中房子前面是公园，房价也比小区内的其他房屋要高。李先生等住户于是和开发企业协商，要求开发企业给予赔偿。开发企业称规划设计变更后没有及时通知李先生等人是自己违约了，但规划设计变更是经规划设计部门批准、设计单位同意的，李先生等人如果不愿意接受可以退房，开发企业可以退还给他们购房款并按银行同期贷款利息支付利息损失。小区开发历经两年，此时房价比两年前已上涨了许多，李先生等人当然不同意退房。那么，如何处理这一问题呢？其实，《商品房买卖合同》示范文本第十条对规划、设计变更等相关内容已经作了约定，该条款约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。对于需要通知买受人的规划变更，合同上是留给双方约定的。本案开发企业有过规划变更，但李先生等人和开发企业签订的合同中对规划、设计变更内容没有作出特别约定，李先生等人如不愿意接受规划设计变更后的商品房，只能解除合同，要求退还已付款并赔偿利息损失。那么李先生等人如果接受变更，如何请求赔偿损失呢？根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，所以李先生等人有权要求开发企业承担违约责任。违约责任一般包括要求支付违约金、赔偿损失等形式，而本案合同中没有约定具体的违约金支付方式，那么李先生等住户只能要求赔偿损失。赔偿损失的范围包括李先生等人因购买前面是公园的房屋而多支付的房价，以及因房屋前面变更成高层楼房影响房屋采光所造成的损失。因采光影响受到的损失没有具体的计算标准，所以，此部分损失赔偿即使能得到支持，额度也可能会比较少。

还有一种情况，是开发企业为了做精品、使消费者满意，变更了房屋设计，如将塑钢门窗更改为彩色铝合金门窗，但没有通知消费者，有的消费者在收房时就提出开发企业违约，要求其承担违约责任，说开发企业不能更改合同，门窗就算是“黄金做的也不要”。开发企业向律师咨询，笔者明确这告诉该开发企业虽然其出发点是善意的，想做精品，多投入了资金，但处理事情过于主观，没有从法律和规范的角度考虑问题。对于商品房买卖双方而言，最主要的出发点仍应当是诚信、合法、规范。本案的处理，应以法律和合同约定为依据。我市商品房买卖合同示范文本中，对开发企业关于装饰、设备标准承诺的违约责任中，只约定了开发企业达不到约定标准的处理方法，而对于开发企业高于约定标准的违约如何处理没有约定，那么就应该依据《合同法》的相关规定，由开发企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，而本案中开发企业的变更行为没有给消费者造成损失，不存在赔偿问题。本案笔者也同时也想说明，消费者在处理和开发企业的关系时，也应尽量从诚信角度出发，看清问题的实质，对于真正为消费者考虑的开发企业，少做无谓的对抗。

随着房市形势的变化和今年6月“国六条”的出台，哪些规划变更应通知消费者应成为买卖双方格外注意的问题，对于开发企业和自住型的购房者来说，应对那些以投机为目的购房者引起特别重视，因为虽然同为购房人，但他们买房的目的不是为了自己居住使用，投机目的决定了其与自用居住的消费者和真正的投资人在收楼时有着截然不同的心态和做法，短期行为、近期利益、局部利益是这些阶段性购房者追求的目标，当国家新政对其不利或市场投资形势不乐观时，他们就抓住开发企业的存在或可能存在的失误，煽动、利用自用居住的消费者，企图通过声势浩大的维权活动转嫁自己的投资失误，迫使开发企业做出价格上的让步或以现价退房以摆脱自身的困境。因此，笔者提醒消费者，为切实保护自己的合法权益，买卖双方都应当注意合同中对规划、设计变更相关内容的约定，如：.首先对可能发生的规划、设计变更情形作详细约定。如商品房买卖合同签订后，未经买受人同意，出卖人不能擅自对房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、质量以及小区公共配套设施、容积率、绿化率、房屋间距等进行变更。没有约定就不存在“违约”依据，没有违约当然就不存在责任的承担。其次，约定发生规划、设计变更的处理方式以及开发企业应当承担的救济方式，包括开发企业通知了变更内容和没有通知的情形，以及买受人同意和不同意变更的情形，内容应当明确、具体，具有可操作性。如约定经开发企业通知后买受人同意变更方案的，买受人应与出卖人另行签订补充协议。如开发企业未通知或通知后买受人不同意变更方案的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当在收到退房通知书之日起一定期限内将买受人已付款退还给买受人，并向买受人赔偿经济损失（不仅限于利息损失，可约定还包括可得利益损失。

四、交房是重点

“延期交房惹争议”、“众业主要求集体退房”、“业主以延迟交房为由与开发企业对簿公堂”……我们常看到、听到这样的信息，收房和交房成为房地产界谈论较多的一个话题，消费者说，收房真累，总觉得处处有陷阱，如履薄冰；开发企业说，现在的消费者越来越强大，维权渠道越来越多，提出的要求近乎苛刻。

收房、交房作为整个楼房买卖过程的最后阶段，往往也是出问题最多、最易发生纠纷的阶段。开发企业经过选址、拿地、规划、设计、施工一系列复杂的生产过程，终至完成产品，可谓投入巨大、用心良苦，但交房时，难免遇到一些不如意的地方；而消费者买房花费多年积蓄、贷款、苦苦等待，对楼房寄予很高期望，容不得它的瑕疵也能够理解。

笔者认为，对于开发企业来说，要做到减少、避免交房纠纷，首先应当严格按照相关法律、法规的规定从事活动，应当严格按照约定履行合同义务。其次，要做到“质量注重细节、服务注重人性化”在楼盘质量、合同管理、楼书管理、交房管理上下大工夫。同时，还应对房产交付进行提早准备，尽早准备应对措施。

交房前，公司交房相关各部门应进行充分沟通，明确各自的责任。准备工作阶段要有预见性，制订详细的工作计划，并严格按照计划的时间安排进行，预防在交房过程中出现一些难以预见的突发事件，以免影响整个交房进度。同时要合理设计收房流程，对交房流程作更加人性化的设计。

开发企业的交房过程服务要细致。从我们处理的相关案例来看，因开发企业交房流程设计不合理、交房人员服务态度问题引发的纠纷不再少数，有些严重的甚至引起业主集体拒绝收房，集体诉讼等。因此，开发企业对于消费者验房过程中提出的与房屋质量有关的瑕疵，能当日解决的问题，立刻安排解决，余下的问题及时提出整改方案，整改后马上通报，大多能有效化解出现的矛盾，也体现出一个开发企业所具备的开放心态和诚信宗旨。

同时，因为交房纠纷处理涉及比较专业的法律知识，建议开发企业引入专业律师协助交房服务模式，由专业律师帮助开发公司处理和协调因交房而引起的各种纠纷和问题，最大程度地降低开发公司交房法律风险，顺利实现房屋交付。

对于消费者来说，从法律上看，收房时应重点关注以下五类问题：

一是房屋是否达到交付使用条件，根据相关法律法规，开发企业必须提供房屋建筑工程和市政基础设施《工程竣工验收备案表》（取代原来的竣工综合验收合格证），其中一方面是验证，另一方面也要看验收合格证取得的合法性。二是看小区规划设计变更、商品房室内设计变更的情况。如果是因经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，而导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，消费者收房时，应核对房子的规划、设计是否变更，开发企业是否在规定时限内履行通知义务。三是看景观绿化、小区配套、设施标准是否符合合同约定，该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响。四是房屋看质量是否有问题。五是是否存在交付逾期和面积差异问题。……

     说到底，商品房买买双方的利益既是对立的，也是统一的。由于开发企业与消费者利益的相对性，双方的矛盾和斗争不会停止；但由于房地产市场越来越规范、对抗越来越少，互惠互利的目的促使双方通过协商达到一致，顺利完成交易，又是大家方的期望也是市场发展的大趋势。不断出现新的问题，不断化解新的问题，曲折前进，螺旋式上升，这正是事物发展之所在。