吴方荣  邱坤

商品房空置在目前的房地产市场中是一个比较敏感的话题，由于商品房空置而引发了各种讨论，今天笔者要探讨的是因商品房空置而在物业管理费用承担中引发的相关问题和纠纷。

在笔者接触的物业管理纠纷案例中，空置商品房的物业服务费的交纳是争议较大的一类案件，特别是对因交房纠纷而引起的商品房空置期间的物业管理服务费的承担问题，不少业主、开发商和物业管理企业均感到比较困惑，实践中也出现了开发商和业主互相推委交纳物业服务费的情况。那么究竟空置商品房的物业服务费应如何承担呢？

一、空置商品房应该由谁交纳物业服务费

首先说明一点，本文所称“空置商品房房”，是指建设单位（即开发企业）建成后已经纳入物业服务范畴的尚未居住、使用的房屋或业主个人没有居住、使用的房屋。

从前面的定义可以看出，本文空置房包括业主的空置房和建设单位未交付的空置房两种。毋庸置疑，业主的空置房，交纳物业服务费的主体为业主。那么，建设单位因种种原因未交付的房屋，应该由谁承担物业服务费呢？

国务院《物业管理条例》第四十二条规定：“已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。但在实践中,由于商品房交付之中出现的情况比较复杂，对于已经出售尚未交付的商品房的物业管理服务费的承担问题，已经成为目前交房纠纷中的一个热电问题。我们认为，对于已经出售尚未交给买受人的商品房，物业管理服务费应该根据下列不同情况来进行区分：

（一）、拟交付的商品房未达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件或建设单位（开发商）未通知买受人交房的。这种情况下，在该商品房达到合同约定交付条件并且开发商通知交房前的物业管理服务费均应该由建设单位承担。

（二）、拟交付的商品房已通过了政府相关部门的验收，具备了交付使用条件，建设单位也书面通知买受人交房，但买受人在验房时，发现商品房尚存在质量问题的（如发现墙面渗水、较大面积空鼓等），买受人拒收的。

这时要区分情况，如果买受人发现的质量问题确实影响到买受人正常居住使用，按照法律规定和合同约定构成了拒收房条件的，那么建设单位则有义务进行整改直到该商品房符合交付条件。整改期间的物业服务费由建设单位承担。

（三）、拟交付的商品房符合法律规定和《商品房买卖合同》约定的交付使用条件，在建设单位书面通知买受人交房后，买受人接到入住通知，无正当理由不前来办理交接手续或拒绝在《房屋交接书》上签字的。这种情况下，在建设单位书面交房通知送达买受人之日起的合理时间后，不管买受人是否收房，物业服务费均应当由买受人承担。

这里的合理时间，一般指建设单位给予买受人前来收房的宽限期。对于杭州市的买受人而言，《杭州市物业管理条件》第42条对该期限规定为一个月。该规定是：“物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由建设单位承担；前款所称的已交付使用，是指物业通过综合竣工验收，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满一个月后。”

这里需要指出，在房屋交付使用后，业主发现房屋存在质量问题，由建设单位进行维修的，维修期间的物业服务费还是应当由业主交纳。至于如果业主因维修整改期间无法使用房屋而产生的损失，业主可以向建设单位主张。

    二、空置商品房应该交纳多少物业服务费

对此，尚无国家法律、法规的明确规定。但国家有关主管部门以及地方政府都针对空置房的物业服务费交纳标准事宜已作了相应规定。

2004年1月1日起执行的《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”这里提出了全额交纳的概念。

但鉴于各地实践和物业服务具体情况，不少地方政府也对此出台了一些规定。杭州市规定在《杭州市物业管理条例》第四十六条，该条表述为：“建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。”而自2006年1月1日起执行的《杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）》第十五条对此做了补充规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳；已交付使用，但业主或使用人未居住的物业，物业服务费用按《杭州市物业管理条例》规定收取。”

可见，自今年起，对于空置商品房物业服务费的交纳标准，对于建设单位和业主是不一致的，建设单位应全额交纳，住宅业主可以交纳70%。

笔者这里还要提醒广大业主注意，如果您所购买的房屋因各种原因空置，您应当及时向所在物业的物业服务公司提出书面报告，以便物业公司知晓，做好相应关闭水电等准备。而且这也成为您为自己日后少交物业服务费而保全的相应证据。