A

　　我们首先来看2005年杭州市的土地政策和土地供应。相关部门已表示，2005年杭州市计划力保供地4500亩，其中住宅用地3000亩。应该说，土地供应量是不小的，这有利于保持土地价格的稳定。但是从2004年杭州市供应土地的实际情况来看，上述计划能否足额完成，还要取决于众多因素，尤其是最近，国土资源部发布了一系列关于土地的新政，同时还宣布将开展新一轮全国性的土地普查工作，以上政策动向透露出2005年国家的土地政策还是规范、从紧的原则，因此我们对2005年的土地供应情况不能太乐观。如果2005年杭州土地供应不能达到计划的数量，那么必然会导致土地供应的进一步紧张，而开发商经过前一轮的开发，手上积累了大量的资金，对于土地的需求比较旺盛，“要”的多“给”的少，必然进一步推升土地价格。最近杭州市的几块土地拍卖情况正说明了这种趋势。土地价格的上升将会直接导致开发商开发成本的提升。

　　B

　　从金融信贷来看，2005年房地产信贷政策可能会进一步偏紧。在中国人民银行工作会议上，行长周小川部署的2005年十项主要任务之一就是继续加强和改善金融宏观调控，其中重点提出要密切关注房地产市场变化，并推动房地产金融健康发展。从上述表述看，房地产金融相关政策稳中趋紧的态势将不可能有太大变化。商业银行将高度关注信贷风险，因此在对贷款这一块将保持相对稳健的政策，2005年的信贷政策一方面是提高按揭贷款的门槛，提高首付比例，降低按揭的成数；另一方面在贷款总规模上将有所控制。由于目前房地产投资对银行信贷的依赖度过高，因此一旦信贷政策继续紧缩，一些开发商面临资金链断裂的风险将增大。

　　同时，“加息周期已经来临”的观点似乎已经得到印证，中国人民银行已经宣布从2005年3月17起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。个人住房贷款利率将不再实行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。由此，央行对于房地产信贷从严从紧、防范金融风险的立场已经非常明显。因此，2005年金融政策的变化将对房地产市场的投资和消费需求起到一定的抑制作用。

　C

　　从2005年杭州楼盘供应情况来看，根据杭州市统计局公布的《杭州市2004年国民经济和社会发展统计公报》，2004年杭州市全年住宅新开工面积867.80万平方米，住宅施工面积2642.1万平方米，这些新开工和正在施工的住宅，会有相当一部分在2005年开盘销售。同时，由于杭州市目前实施了商品房网上备案制度，因此，市场供应情况的透明度有所增加。因此，笔者认为2005年杭州楼市的供应情况总体是比较良好的。

　　我们再来分析一下市场有效需求：首先，居民消费结构的升级和城市化进程的发展以及城市新进人口的增加带来了旺盛的购买力。2005年，杭州市经济继续保持良好的上升势头，居民人均收入不断提高，人们的消费结构将在收入增加的进程中得以改善和提升，居民购买和二次购买房屋的愿望较强烈，这些因素均使住宅消费需求继续保持增长。其次，区域经济热点和发展将进一步带动房地产市场需求。浙江省区域经济的持续快速的发展使得浙江省内宁波、温州、台州、绍兴等地居民具有较强购买力，而这些地方的居民对于在杭州置业及投资表现出了很大的兴趣，这是相当一部分的购买支撑。同时上海将在2010年举办世界博览会，对其周边的杭州、宁波起着带动作用。另外，拆迁需求一直是有效需求的重要组成部分，但建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上的报告明确提出将严格控制城镇房屋拆迁规模，将2005年城镇房屋拆迁规模控制在2004年水平以内，因此。2005年这部分需求估计不会有太大增长，基本保持在与2004年差不多的水平。

　　D

　　基于对以上这些因素的分析，笔者认为2005年杭州楼市将继续遵循其自身发展规律向前走，供求关系将基本保持平衡，楼市逐渐进入一个态势相对缓和的稳定期，同时房地产市场和市场主体将出现一定程度的分化，一些区域的房价因为得到相应的政策支持，将继续向上走，而一些区域由于得不到政策有力的支持，同时受到供应量增加的影响，将出现高位盘整的态势，甚至还可能小幅回落。同时，市场上关于杭州楼市的种种争论将继续存在，甚至有可能进一步升级；房地产业内部已经出现品牌、资源、资金的整合将更加频繁，更多的房地产企业将通过合作来求得继续生存和发展；而政府也将针对房地产市场出台一系列或和缓或激烈的调控措施，来调节和影响房地产市场，这些政策在未来杭州房地产市场走势中将起到十分重要有时甚至是关键的作用。

　　事实上，房地产市场的发展存在着较为典型的市场发展生命周期规律，即市场形成期———高速成长期———成熟期(也称平台期)———衰退期，笔者在2004年就曾经撰文认为根据杭州房地产市场表现出来的市场形态来看，杭州市场已进入一个相对成熟的时期，那么2005年，杭州房地产市场的这种成熟期特征将表现得更加明显：

　　首先，在最受关注也是最敏感的楼市价格方面，市场上房地产价格总体水平仍然会维持在一个比较高的态势，并且会保持一定的增长，但是这种增长会根据不同楼盘而出现分化。这种分化的原因主要是由于各个楼盘所受到的政策推动的不一致。在那些政策支持力度大，政府资金投入大的区域，楼盘将会大大受益，不但能够吸引更多的购买者，而且因为前景被看好，价格还将继续稳步上升。而在一些政府支持和开发力度较小，并且该区域已有新楼盘密度较大，随着供应量的增加，产品的同质化的普遍，房价将缺乏继续快速上涨的动力，可能会在现有位置作盘整甚至有所回落。

　　而政府宏观调控政策将是影响楼市价格的另一个重要因素。从前段时间和最近出来的政策分析，2005年，政府对待房价的总体目标应该是控制住房价格过快上涨，通过“组合拳”的方式来稳定房地产价格，同时保持房地产业的健康稳定发展。这个目标应该说是从中央到地方各级政府都基本一致的。所谓的“组合拳”主要还是运用土地、金融、财税等措施，当然还包括运用舆论和法律等手段。近日，国务院又出台了关于稳定住房价格的八条措施，其中明确提出对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落地区，要追究有关负责人的责任，这表明了中央政府平抑房价的决心。笔者认为，如果这些已出台的措施如果还不能很好地实现调控目标的，那么政府将很可能加大调控的力度，并将出台一系列更强硬和刚性的政策。

　　其次，开发主体将也逐渐出现分化，从开发商的层面来讲，由于市场进入成熟期，房地产开发的暴利时代早已远去，随着游戏规则的不断完善，作为开发商必须学会适应成熟市场中的政府、政策及消费者。成熟市场竞争更加激烈，对于开发商的要求将会更高，开发商要在市场中生存和发展，必须在品牌、资金、土地、人力资源、各种社会资源方面占尽量多的优势。如果一家开发商在这些方面都能有一定优势，那就能发展得更为强大，如果它只在某些方面占优势，那它必须与市场中的其他优势者进行联合，通过合作或购并的方式，以达到强强联合；如果一家开发企业在这些方面都没有优势，并且又不愿意联合或联合失败，那么只能被市场所淘汰。2004年，房地产业内出现的公司并购、项目转让、合作开发的情况比过去几年明显增加，而2005年，业内这种资源整合的趋势将更加明显，而且联合的手段将更趋多样化。

　　同时，作为房地产市场中的消费者也将出现分化，市场投机者与自用者均大量增加，但这两类消费者的利益却存在一定的冲突。这样的结果将导致截然相反的态势，一方面房地产市场炒风日炽，炒楼行为越来越为市场所注目。另一方面，在各种压力下，社会关于限制炒楼行为的呼声也日趋高涨，政府将继续出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、压缩投资规模、收紧银根等政策手段。

　E

　　从2005楼市具体热点区域来看，笔者认为这将取决于政府的政策，特别是政府规划和政府投资。政府和政策在杭州楼市中扮演着十分重要的角色，因为杭州房地产市场中缺乏那种规模巨大、有足够的资金实力和影响力去开发一个新热点区域的航母型房地产企业，比如像香港的长江实业、新鸿基地产这样的大房地产企业。因此，目前市场中唯一有这个能力做到这一点的只有政府了。政府运用政策杠杆、并投入大量的基础建设资金，将直接提升区域品位和价值，从而直接提升该地区的楼市价格。根据杭州市的相关规划，笔者认为2005年杭州市以下区域将有可能成为新一轮的热点：

　　钱江两岸区块：钱江新城及钱江两岸将是未来几年变化最大的区域，市政府下决心要使杭州走出“西湖时代”，走向“钱塘江时代”，并制定了详细的规划，目前规划正逐步得到实施，政府对钱江新城的投入非常巨大。杭州剧院、中国棋院等大型文化配套设施都在它的周围。随着区块周边城市道路等基础设施的建设，以及钱江新城一期工程的建设，该区块的良好居住前景将变得较为突出。

　　另外一个值得关注的热点区域是京杭运河杭州段沿线，根据新出台的《京杭运河杭州段控制性详细规划》，杭州市政府将对京杭大运河杭州段进行改造，在运河两岸建设23个公园、十大运河主题新景、25座景观桥等，这些政策意味着市政府在运河沿线改造区域投入大量的资金，同时还将出台一系列的配套政策，这些都将极大提升该区域价值，运河改造无疑也将带动区域沿河周边房地产开发。

　　三墩区块：三墩区块特别是浙大紫金港新校区附近，该区块受到新浙大的辐射，规划中的相关公建配套相当齐备，据相关媒体报道，该区域计划将投资二十亿元，由浙江大学与地方共建一个国内一流的综合性医疗中心，服务杭州市及其周边地区。另外，该地还将建设大型的体育中心，由浙江大学和地方合建并共同使用。这些大型公建配套设施的建设，将确立三墩城西北中心的地位，因此该区域也是值得关注，三月初三墩的3号地块拍卖楼面地价达到4067元每平方米，也从侧面对该区域的前景作了注释。

　　上面讲了热点地区，而相同的理由，笔者认为那些缺乏政府配套政策支持的区域将是命运微妙的一年。

　　F

　　总体来说，2005年将会是杭州楼市发展较为关键的一年，如前所述，房地产发展有其自身固有的规律和周期，那么如何使杭州房地产在现有阶段更平稳地运行，将是摆在市场各参与主体特别是政府面前的一个重要命题，这个命题解决得好，对杭州市楼市的健康发展和社会稳定有重要作用。笔者认为这一方面取决于政府的决策水平的高低和合理引导，另一方面也要求房地产企业更加注重对资源的合理利用，注重行业自律，走出一条质量和品牌取胜之路。