○  金鹰

“延期交房惹争议”、“众业主要求集体退房”、“业主以延迟交房为由与开发商对簿公堂”……近期，常看到、听到这样的信息，收房和交房成为房地产界谈论较多的一个话题，消费者说，收房真累，总觉得处处有陷阱，如履薄冰；开发企业说，现在的消费者越来越强大，维权渠道越来越多，提出的要求近乎苛刻。

收房、交房作为整个楼房买卖过程的最后阶段，往往也是出问题最多、最易发生纠纷的阶段。开发企业经过选址、拿地、规划、设计、施工一系列复杂的生产过程，终至完成产品，可谓投入巨大、用心良苦，但交房时，难免遇到一些不如意的地方；而消费者买房花费多年积蓄、贷款、苦苦等待，对楼房寄予很高期望，容不得它的瑕疵也能够理解。由于商品房大多是期房销售，成品房与开发企业当初预售时的广告、沙盘有所不同，这不同就导致交房时消费者与开发企业之间的一场场冲突。消费者收楼时，对这种高额商品的接受一般都很谨慎，而且，近几年法律知识的普及使消费者维权意识日益增强，收楼时经常存有一系列疑问：楼房是否具备使用条件？交房手续是否齐全？面积与层高缩减了吗？墙面裂缝会涉及主体结构吗？煤气、宽带能不能及时使用？开发商所使用的建材是否符合国家标准？是否环保健康？电线、水管、燃气管道等设备的铺设是否规范？交房程序合理吗？物业管理费应该预先交纳几个月的？业主临时公约不合理怎么办？诸如此类的问题。而这些往往涉及到比较复杂的专业知识，普通人很难清楚地了解，消费者面对收与不受的两难境地。

笔者作为一名长期从事房地产法律服务的专业工作者，看多了这种沸沸扬扬、旷日持久的交房收房之争，在此不禁想讲几句……

收房时应关注五大问题

交房纠纷，究其根源在于合同是否细致到位，法律能否给双方提供可依据的准则。收房实际是对购房合同的履行，合同条款约定的明确细致，就容易确定履行标准，分清责任，反之，就容易产生分歧，甚至发生纠纷。有的消费者在收房发生争议时，才意识到如果在签订购房合同时，在补充协议中对开发企业多一些合理的约束以及量化的违约赔偿条款，收房时的情况就会主动一些。例如：由于房屋质量问题（像水管爆裂、墙皮脱落等）造成购房人人身和财产损害的赔偿问题；停车位问题；小区绿化率问题；擅自变更规划的解决办法及楼间距、采光、通风问题；配套设施的内容、运行时间、不能正常运行的补救措施及违约责任等等。

从法律上看，收房时消费者应重点关注以下五类问题：

一是房屋是否达到交付使用条件，根据相关法律法规，开发商必须提供房屋建筑工程和市政基础设施《工程竣工验收备案表》（取代原来的竣工综合验收合格证，依据《中华人民共和国行政许可法》，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收），其中一方面是验证，另一方面也要看验收合格证取得的合法性。

二是看小区规划设计变更、商品房室内设计变更的情况，开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划、设计。如果是因经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，而导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知消费者。消费者收房时，应核对房子的规划、设计是否变更，开发商是否在规定时限内履行通知义务。

三是景观绿化、小区配套、设施标准是否符合合同约定，该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响。商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等，也有的售楼广告对此用语明确具体，直接对消费者购房心理和价格的确认造成影响，也属要约，开发企业应当履行约定。

四是房屋质量，建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如配套设施、小区景观等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。除传统的质量问题，装修房还存在新型的环保、节能等质量问题也值得重视。

五是交付逾期和面积差异问题。逾期交房会给消费者造成一定的经济损失和机会损失，也可能破坏消费者的家庭生活计划，给生活带来诸多不便。商品房买卖合同一般约定（合同第九条）：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)，其中第二款约定逾期超过一定日期后，买受人有权解除合同，也可要求继续履行合同。由此看来，开发企业交付房屋逾期达到一定的天数，消费者是可以退房的，此时的前提条件是消费者拒绝接收此房屋，如果已经实际入住接收了房屋，那么只能接受开发企业支付违约金的补偿方式了。面积问题也应该是消费者最为关心的内容之一，对于交房时面积差异的处理方式在合同中一般都有约定，2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》已经明确，合同有约定的，按合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房或不退房而要求房地产开发企业承担赔偿责任（损失）。

哪些情况下可以拒绝收房

大多数购房者在收到开发企业的收房通知后，都会及时去办理收房手续。但实践中，也有个别购房者因各种原因，未及时办理收房手续，并且认为，只要我不领钥匙，就不能算交房，出了问题，由开发企业负责。这种想法是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房屋毁损，如遭水淹，失火等的风险，在交付使用前由开发企业承担，交付使用后由消费者承担；消费者接到开发企业的书面交房通知，没有正当理由拒绝接收的，房屋毁坏的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由消费者承担。因此，消费者收到收房通知后，无正当理由未办理收房手续的，即便没有实际收房，也将承担收房的后果。

我们认为，有几种情况消费者可以拒绝收房的：

一种就是达不到合同约定的交房条件，约定条件是指消费者与开发企业在购房合同中约定可以退房的条件。在此情况下，法律更注意强调交易双方的意思自治原则，充分尊重交易双方当事人的约定。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且消费者又能证明该退房条件成立(例如开发企业延迟交房超过一定期限)，消费者就可以拒绝收房。如消费者可在合同中约定小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书宣传、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件，再如可约定基础设施的交付使用条件，即我市《商品房买卖合同》示范文本第十四条对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

另外一种是达不到法律规定的交付使用条件，如《城市房地产开发经营管理条例》规定的应当验收合格的项目――工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，以及建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定的条件；如果出现以上任一情况，消费者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。

这其中消费者最重视的较难以把握的是房屋的质量问题，在司法实践中，房屋质量问题分为房屋主体结构质量问题和非房屋主体结构的质量问题，在处理时，也是区别不同情况分别处理的。因为凭外表观察往往很难确定房屋主体结构是否存在质量问题，笔者建议消费者不要在此问题上过多纠缠，只要开发企业出示质量验收合格证，在此点上便可先收楼，待商品房交付使用后，消费者认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，依照国家有关法律规定，消费者有权请求解除合同(退房)并要求开发企业赔偿经济损失。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，消费者也可以请求解除合同(退房)。这里所讲的“严重影响正常居住使用”主要有以下几种情况：室内有害气体及放射性物质超标、噪声超标等，是否构成法律意义上的“严重影响正常居住使用”，要由法院来认定。至于其他的一般性问题，如一般性的漏水、细小裂缝等，可由双方协商解决，要求开发企业在一定工作日内完成整改工作。  

收房检验消费者的诚信

笔者曾在今年年初发文讲，维权是为了争取自身合法权益，创造平安、和谐、稳定、优美的居住环境是消费者购房、维权的根本目的。但提出不切合实际的要求甚至超出法律赋予的权利范畴进行主张，势必导致矛盾的激化，不利于问题的解决，从而使得消费者安居乐业的初衷无法实现。消费者在维权过程中必须始终牢记着：消费者的权益，也不是没有边界的权益。

目前的房地产市场，多数开发企业能够做到遵守法律、信守合同、诚实信用，少数存在违法、违规、违约开发经营现象。同样，在维权活动中，我们也发现大多数消费者的维权要求有礼有节，但也出现了不合法、不合理和难以操作的内容，例如因为轻微的墙体裂缝而拒绝入伙等等。一些消费者因为对相关法律、法规和建筑产品特点的不了解，不能正确和恰当地行使自己的权利，往往使维权活动走向矛盾和对抗。　　

现在，有些消费者处处都讲维权，一开始就非常跋扈，希望把事件闹大，引起媒体、政府和整个社会的关注，个别消费者甚至希望以此获取更多的利益，这样想法是错误的。由于维权事件本身会涉及很多政策方面的东西，由于政府条例不够规范，如楼盘的户外广告收益、车位产权、小区会所等归属问题，都还没有相关的法律法规明确指示。再比如，深圳最典型的维权事件--丰泽湖山庄维权事件，政府规划的南坪路经过小区引起了业主的强烈反应，业主说：“我们花了全部积蓄在这里买房，冲的就是这里的风景。快速干道横穿小区，小区风景不在，楼价将贬值，周边配套设施将被破坏。”愤怒的业主们采用激进方式维权，把梅林关口一条路堵起来了，3位业主和两名小区保安因此风波被警方拘留近一个月。对此过激行为，业主后来曾登报道歉。很多类似的事件，其实既不是消费者的责任，也不是开发企业的责任，而是政府规范不完善或者其他历史遗留问题等造成，消费者一定要逼迫开发企业解决，也不现实。

此外消费者也应注意，收房队伍中有一些以投资为目的的投资客，虽然同为购房自然人、同为业主，但他们买房的目的不是为了自己居住使用，投资目的决定了其与自用居住的消费者在收楼时有着截然不同的心态和做法，短期行为、近期利益、局部利益是这些阶段性业主追求的目标，当国家新政对其不利或市场投资形势不乐观时，他们就抓住开发企业的某处失误，煽动、利用自用居住的消费者，企图通过声势浩大的维权活动转嫁自己的投资失误，迫使开发企业做出价格上的让步或其他实际优惠以摆脱自身的困境，他们的参与往往使维权活动变形变味，这些投资客不正当或者说过分维权的后果，既损害了该楼盘的整体形象，贬低楼盘附属的增值保值目的，也伤害了开发企业和真正消费者之间的感情，实践中可以看到，政府、媒体等大量的社会压力，往往使开发企业疲于应付，难以真正解决问题或解决问题的速度缓慢。

对于那些拒绝收楼的消费者，请先自问，应当怎样维权，维权小组要解决的是共性的问题还是个性的问题？再问，当务之急想解决一个什么问题，或者说你们的维权目标是什么，是要退房，还是要解决问题，是不是这些问题都要解决，哪些问题是收房的时候要解决的，哪些问题收房以后可以解决的？维权活动应该是一项有计划、有组织、有纪律的活动，应由专业人士、理性消费者参与，应着眼全局和长远利益，注意维护共性的东西，如小区配套（水、电、气、有线电视等）、绿化等，而那些个性化的问题应由业主个别解决，万不可因小失大，或判断不清，被人利用。通常情况下，商品房、特别是期房在不同程度上总会有这样那样一些让人预想不到的不如意的地方，发现问题以后，建议消费者根据存在问题的大小、严重程度，实事求是地确定解决问题的方式。对于问题不大或不严重，可以通过整改解决的问题，尽量不要动辄退房。由于目前诉讼成本较高，可以通过协商解决的问题，尽量协商解决。 
 
对开发企业交房的建议

我们发现，导致收房、交房纠纷是诸多因素造成的，除消费者、政府部门规划、配套等原因外，开发企业自身存在的问题不容忽视。我们认为，开发企业要减少、避免交房纠纷，首先应当严格按照相关法律、法规的规定从事活动，应当严格按照约定履行合同义务，其中最主要的就是《商品房买卖合同》，尤其注意在签订合同时，对交房时间应科学预测。其次，同时，开发企业还应当按照诚实信用的基本原则履行合同没有约定但属合理范畴的其他义务。正如省房协理事长唐世定给笔者所在的律师事务所出版的《商品房买卖合同操作指导》一书中的题词，开发企业应牢记“诚信为本”的宗旨。一个楼盘没有问题是不可能的，但不能因为诚信而产生问题。

我们也认为，中国房地产的发展，已经到了品质竞争时代，“质量注重细节、服务注重人性化”的楼盘，才能获得市场的认可，谁在管理上做得更好，谁的赢面就也大一些，交房管理亦如此。只要各方面密切配合，准备充分，流程设计合理、通畅，服务细致到位，与消费者多一些沟通和理解，收房会变得自然畅通、水到渠成。以下几方面应注意―――

交房前，各部门否能及时沟通、协调、衔接至关重要。工程部、施工总承包、分包单位、监理公司、物业公司等相关部门应就收房的程序进行充分沟通，明确各自的责任。

临近交房前做好充分准备。准备工作阶段要有预见性，制订详细的工作计划，并严格按照计划的时间安排进行，预防在交房过程中出现一些难以预见的突发事件，以免影响整个交房进度。

收房流程设计要合理、顺畅，应结合项目自身的特殊性进行。传统的收房流程按照身份确认、房屋费用交纳、物业协议签订、物业费用缴纳、领钥匙验房等步骤进行，这种模式在目前受到大多数的消费者质疑，正被许多开发企业修改，对流程的设计更加人性化。另外收房现场组织有序并布置相关的喜庆氛围也很重要，消费者来到现场能够感受到开发企业的专业和诚恳。

服务要细致。有人说，态度决定一切。事实上,每种事情发生都会有解决的方案，我们只要对其认真分析，就不难找出合理的解决方式。细观入住纠纷，并不是工程质量真的出了多么大的实质性的问题,引起纠纷甚至暴力事件的原因往往出在开发企业对待问题的态度上，由服务态度问题引发大量的违约行为，甚至引起集体诉讼，延期交房、延期办证、擅改规划等。服务态度好一些，给消费者应有的尊重，损失原本可以避免的。在验房的过程中，销售、工程、物业部门的相关人员负责全程跟踪验房服务，对于消费者验房过程中提出的与房屋质量有关的瑕疵，能当日解决的问题，立刻安排解决，余下的问题及时提出整改方案，整改后马上通报，大多能有效化解出现的矛盾，也体现出一个开发企业所具备的开放心态和诚信宗旨。

目前，有两种外力可供开发企业借重，一种是有些楼盘从早期阶段而非交房前期就让物业公司介入，如某热销楼盘开发企业明文规定：“规划设计方案没有物业管理单位的签字不能实施，施工结算没有物业管理单位签字不能付款”，让物业管理全方位地参与项目的质量监督，提供整个过程的服务；还有一种方式是引入专业律师服务，帮助开发公司处理因交房而引起的各种纠纷和问题，最大程度地降低开发公司交房法律风险，顺利实现房屋交付。这些对于解决开发企业与消费者间的交房纠纷，以及加强交房管理，不失为一种发展方向。

从某种意义上讲，收房与交房是一对矛盾，开发商和消费者的利益既是对立的，也是统一的。由于开发企业与消费者利益的相对性，维权活动不会停止；由于房地产市场越来越规范、对抗越来越少，互惠互利的目的促使双方通过协商达到一致，顺利完成交接，是所有人的期望也是市场发展的大趋势。所以说，交房与收房纠纷不可避免，同时这对矛盾的共同作用，也使房产业不断被推向前进、不断走向成熟。