出售自有住房也有限制
○ 邱坤周晓菁
[案例]李先生2002年入住新购的一套大户型住房后，将原有的一套面积76平方米住房出租给一对在杭打工的赵先生夫妇。租赁合同当时只签一年租期，但合同期满后，双方了解多些，互相也比较信任，李先生说，合同不必再签了，我暂时也不想卖房，你们就住下去吧。至今赵先生夫妇住在这套房里已有将近三年时间了。最近，李先生生意上急需资金周转，一位生意伙伴知道后，提出以80万元现金购买他原有那套住房的要求。李先生考虑后答应了，双方在中介公司处签订合同，预付了15万元定金。当李先生通知赵先生房屋已出售，让他尽快迁出时，赵先生感到很突然。李先生给他讲解了自己的难处，并说房屋转让合同已经签订，不能继续出租。但赵先生听说转让价格后，马上提出自己也愿意以此价格买入，李先生称合同已订，定金也收了，不能更改。于是双方产生纠纷，李先生向律师咨询：他和赵先生之间已现在没有签订租赁合同，如果出售房屋，必须转让给承租人吗？
[律师说法]本案涉及我国法律对房屋承租人优先购买权的规定，这项规定对房屋出租人在出售自有房屋时进行了法律上的限制，设定了相应的义务。对此问题1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。同时，我国《合同法》第二百三十条也规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
结合本案，李先生将正在出租的自有房屋出售，应当按照法律的规定履行通知承租人赵先生的义务，并首先征求赵先生是否愿以
同等价格购买房屋。因为早在李先生和赵先生之间的租赁合同关系成立时，赵先生就依法享有优先购买出租房屋的期待权，这种期待权表现在当出租人李先生向第三人出售房屋时，赵先生就可以主张同等条件下的优先购买权。
虽然本案中李先生说双方已经没有书面的租赁合同，但租赁事实存在，按照我国《合同法》第二百三十二条规定，双方之间存在不定期租赁关系，视为租赁合同存在。在此情况下，赵先生出卖租赁房屋仍应提前三个月通知承租人，否则就是对赵先生优先购买权的侵害。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十八条还规定：出租人未提前三个月通知承租人出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告出租人与他人间的房屋买卖无效。所以，本案中，如果李先生和赵先生就房屋转让事宜不能达成一致，先行取得赵先生的同意，赵先生就有权向人民法院起诉，申请人民法院宣告李先生与第三人之间的买卖合同无效。