案情

     原告：刘道琳。
     被告：南京航空瑞华置业有限公司(以下简称瑞华公司)。

     2009年8月24日，原告刘道琳与被告瑞华公司溧水分公司在天胜花苑售楼处就争议房屋栖凤西路33号天胜花苑1号楼1层108室签订定购合同，该合同就出卖方、定购方、定购房屋位置、面积、单价、总价、定金等做了约定。该定购单同时附有附注条款：1．本定购单经买卖双方同意确定，交付卖方一定数额的定金；2．买卖双方自签订本定购单之日起至正式签约付款日为定购有效期，买方未按本定购单正式签约日期付款签约，则视为无条件自动放弃对本房屋的承购权，定金不予返还，所定购房屋由卖方自行处理，卖方在订购有效期内将买方所定购房屋另卖他方，则视为卖方违约，除返还买方所付定金外，还应按原付定金相同金额补偿给买方；3、买方正式签约时请携带本定购单、定金收据、签约应缴款项、身份证、私章、按揭贷款资料等，若上述资料及款项提供不全，则不可签约，由此逾期视为买方违约。原告于签订定购单当日即向被告支付定金4.5万元，并陆续就争议房屋于2009年11月26日、2009年12月14日、2010年1月12日向被告付款共计19万元。之后，原告要求缴纳剩余购房款并正式签约买受房屋时，被告认为原告已自动放弃对争议房屋的承购权，因此而拒绝。争议房层观已由被告出卖给他人，原告就争议房屋买卖一事与被告多次协商末果，遂诉至法院要求依法判决：一、解除原、被告双方的房屋买卖合同；二、被告返
还原告已付购房款23.5万元及额外付款1.3万元：三、被告支付至判决之日止的已付款利息，并请求赔偿房屋增值损失99405元；四、被告承担已付购房款)倍的赔偿责任即赔偿23.5万元；五、本案诉讼费用由被告承担。

     审判

     江苏省溧水县人民法院经审理后认为，原、被告就诉争房屋签订的商铺定购单，已具备商品房买卖合同的必备条款，且瑞华公司溧水分公司在签订定购单后还收取了原告部分购房款，因此该定购单应当认定为商品房买卖合同。被告认为将定购单认定为商品房买卖合同应当具备《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)第16条规定的全部条款及应收取全部购房款的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。本案中，双方当事人签订诉争房屋定购单的日期与定购单约定的签约日期为同一天，依据通常理解，签订房屋定购单与正式签订商品房预售合同的日期之间应有合理期限，且双方签订房屋定购单时瑞华公司尚未取得商品房预售许可证明，并不具备签订商品房预售合同的条件，故被告认为双方签订定购单时约定上午签订定购单下午签订正式商品房预售合同的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。被告在未与原告解除商品房买卖合同关系的情况下，即将诉争房屋售子他人，导致原告商品房买卖合同目的不能实现，原告因此请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，根据法律规定，结合原告的诉讼请求，被告应承担相应的法律责任。

     最终，依照《中华人民共和国合同法》第36条、第41条、第97条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，判决解除原、被告双方2009年8月24日对栖凤西路33号天胜花苑1号楼1层108室房屋买卖所签订的商铺定购单；被告于本判决生效之日起10日内返还原告已支付的购房款19万元和定金4.5万元及19万元购房款的相应利息，并判决被告赔偿原告19万元：驳回原告其他诉讼请求。

     宣判后，瑞华公司不服一审判决，提起上诉。江苏省南京市中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。

     评析

     本案的主要争议焦点在于：第一，争议房屋定购单的定性；第二，定购单中的“签约日期”应如何理解。

     一、争议房屋定购单能否认定为商品房买卖合同

     房屋定(订)购单(书)是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同之前，书面约定双方在将来某一时间订立正式的房屋买卖合同的协议，其目的是对双方买卖房屋的有关事宜做出初步的确认。定购单的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况(包括位置、面积、单价等)；签署正式契约的时限约定等。

     定购单的性质为预约合同已成共识。所谓预约合同，是指约定将来订立一定合同的合同，基于该预约而订立的合同称为本约。预约的目的在于成立本约，其本身非本约，而是“谈判期间对未来事项的预先规划”。[1]违反预约合同应承担缔约过失责任，而违反本约应承担违约责任。因此，商品房买卖中，当事人在签订了定购单后，通常还需再签订正式的商品房买卖合同，即本约，商品房买卖关系方能最终成立。

     2003年4月28日，最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据此条规定，商品房买卖中定购单等预约可以认定为房屋买卖合同，但须同时具备两个条件：即定购单等预约具备买卖合同的主要内容和买受人已支付购房款。

     《解释》第5条的本意在于加强对买房人的保护，但如果我们对该条进行仔细分析即会发现，该条规定限制条件过多，在实践中如不灵活运用将难以发挥应有的作用。

     首先，根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第32条的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”根据该条规定，只要定购单的内容具备《办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容即可直接认定为房屋买卖合同，付款仅是合同成立生效后的履约行为，而非成约要件。《解释》第5条将支付购房款设定为认定买卖合同的条件，明显增加了限制。

     其次，《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据此条，在买卖合同中，只要买方向卖方履行了主要付款义务，且卖方接受的，即使是双方只存在口头约定，也应认定买卖合同成立。而根据《解释》第5条规定，定购单不仅要以书面形式存在，且应具备《办法》第16条规定的主要内容，方能认定为买卖合同。《办法》第16条规定的内容达25项之多，如果我们对《解释》第5条进行机械理解，显然实践中即使房屋买受人支付了全部货款，但由于绝大部分预约合同很难具备16条中的主要内容，从而使预约合同难以被认定为买卖合同，导致一旦卖方违约，买房人的合法权益难以得到有效保护。

在房地产市场不断升温的今天，开发商为谋取更多的利益而置房屋预约合同于不顾，将房屋另售他人的现象仍层出不穷。此时根据合同法的精神，对《解释》第5条加以灵活理解运用对维护买房人的合法权益具有重要意义：其一，对房屋预约合同的主要内容，不宜认定应具备《办法》第16条中的全部主要条款，而只要具备了必不可少的主要条款，如标的物、总价款等，而对其他主要条款又没有争议的情况下，就应当认定为具备了商品房买卖合同的主要内容：其二，买受人已支付了购房款，这里的购房款既应包括全款，也应包括50％以上的主要购房款。

     本案中，原告与被告所签订的房屋定购单已就出卖方、定购方、定购房屋位置、面积、单价、总价、定金等房屋买卖合同的主要内容做了约定，且原告已向被告支付了大部分购房款，因此本案中的房屋定购单应当认定为房屋买卖合同，被告将争议房屋另售他人理应承担相应的违约责任。

二、定购单中的“签约日期”应如何理解

    在房屋买卖中，无论是预约合同还是正式的买卖合同，都存在大量的格式条款。

一方面，通常提供格式条款的一方往往在经济方面占有明显优势，在社会的某一行业居于事实上或者法律上的垄断地位，具有专业的优势，因此他才可以通过格式合同的使用，事实上剥夺了对方当事人自由表达意志的权利。或者说，是当事人订立合同形式上的自由掩盖了事实上的不自由。[2]

     另一方面，在现代社会中，人们之间主要通过语言文字进行交流，法律领域亦是如此，当事人之间订立的绝大多数合同都是以语言文字作为表达工具。但是语言是一种不断变化着的、具有适应能力的、常常充满歧义的表达工具。某个表达方式的意义，可能随着它所处的不同的上下文、它所指的不同情况以及说话者所属的阶层所独有的表达特点，而具有不同的意义。这是作为表达工具的语言的本质特征。[3]因此，要正确理解合同中语言文字的含义，就必须对其进行解释，格式条款亦是如此，格式条款订人合同后，在适用过程中，如果当事人就格式条款的含义发生争议，此时就需要对格式条款进行解释。出于对格式条款双方当事人的地位不平等、意思表达的不自由等因素的考虑，有必要通过对格式条款的规制加强对处于弱势一方当事人合法权益的保护，而合同解释正是这种规制的一种重要途径。因此，对格式合同条款的解释，除了按照《合同法》第125条第1款的规定适用文义解释、整体解释、历史解释、目的解释、习惯解释和诚信解释等合同解释的一般规则外，还应适用特殊的解释规则。

     《合同法》第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”由此确定了格式条款的三种特殊解释原则，即统一解释规则、不利于条款使用人的解释规则和个别约定优先的解释规则。[4]

     所谓统一解释规则是指对于格式条款的解释，通常应当超越合同当事人订约时的特别环境及特殊意思表示，即使条款内容中的某些知识或术语无法被作为交易对象的消费者个人所了解，也应当根据条款所预定适用对象的平均、合理的理解为标准进行解释，以免发生分歧。当然，如果条款所适用的对象本身具有相应的专业知识，能够理解条款中术语的特殊含义，此时，对条款进行解释时应当致力于探求当事人的真意，而不是适用统一解释规则。所谓不利于条款使用人的解释规则是指在格式条款中，如果有含义不明确的语句或文字时，为了保护消费者的利益，应由条款使用人承担不利的解释结果。所谓个别约定优先的解释规则是指对于格式条款所规定的内容，如果双方当事人经过协商后另行作出了具体约定，而此约定如与格式条款相抵触，则因为个别约定更能反映当事人在具体交易过程中的真实意图，所以应当首先尊重当事人的特别意思，优先适用个别约定条款。

     本案中，原、被告在所签订的商铺定购单“签约日期”一栏中所书时间为2009年8月24日。对于“签约日期”一词，由于约定不明，故原、被告存在两种解释，即原告认为应为“签订定购单的日期”，而被告认为应为“正式签约日期”。对于“签约日期”的正确理解成了决定被告是否构成违约的关键。如果按照被告的理解，2009年8月24日应既为定购单的签约日期，又为买卖合同的“正式签约日期”。而本案中原、被告从未签订过正式的房屋买卖合同，结合附注条款2的约定，由于原告未在2009年8月24日与被告签订正式的房屋买卖合同、支付全部的买房款，故被告可将原告的行为“视为五条件放弃对本房屋的承购权，定金不予返还，所定购房屋由卖方自行处理”；此时，被告将房屋另售他人自然是符合约定，不构成违约。但如按照原告的理解，2009年8月24日仅为“签订定购单的日期”，被告在收受了原告大部分购房款后，将房屋另售他人，明显构成违约，理应承担相应的违约责任。

     笔者认为，对于本案中的“签约日期”应做如下解释。

    首先，预约之签订乃是因签订本约的条件尚不成熟，故日常生活中，预约的签订日期与本约的签订日期通常不应为一日，应有合理的时间间隔，否则无签订预约的必要。且本案中，根据审理查明，被告在签订预约时尚未取得商品房预售许可证明，并不具备签订商品房预售合同的条件。因此根据统一解释规则，被告将预约签订日期与本约签订日期视为同一日明显与生活常理相悖，故“签约日期”应理解为仅为“定购单签订日期”。

     其次，根据不利于条款使用人的解释规则，既然原、被告对“签约日期”一词理解产生争议，且原告的解释更为公平合理，出于对消费者合法权益的保护，理应作出不利于被告的解释，采纳原告的解释，将签约日期视为“定购单签订日期”。

     第三，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第66条规定，“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”。根据此条规定，本案中，即使“签约日期”2009年8月24日诚如被告所言为“正式签约日期”，在原告未在该日正式签约并支付买房款的情况下，被告可将原告之行为视为“五条件自动放弃对本房屋的承购权”。此时原告本应无权再购买争议房屋，但除在当日缴纳定金4.5万元外，原告之后陆续就争议房屋分三次向被告支付购房款19万元，原告之行为表明其仍在行使争议房屋的承购权，被告出具收据、接受原告付款的行为自可视为其对原告房屋承购权的认可，原、被告的行为表明双方已以事实行为对定购单中的正式签约日期和付款方式进行了变更。因此，原告之订购行为仍然有效，被告在订购有效期内将争议房屋另卖他人已构成违约。

[1]吴颂明：“预约合同研究”，载《民商法论丛》2002年第2期

[2]王利明、崔建远：《合同法新论·总则》，中国政法大学出版社2000年修订版，第189－190页。

[3][德]卡尔·拉伦茨：《德国民商法通论》（下册），王晓晔等译，法律出版社2003年版，第456页。

[4]苏号朋：《格式合同条款研究》，中国人民大学出版社2004年版，第225页。