房地产引发的投诉和纠纷成了今年3.15消费者权益日的热点，投诉、上访、集会、拉横幅，成了今年3.15最显眼的注释。维权固然是正确的，但笔者今天想说的是，消费者维权亦有界限和规则，这些界限和规则就是法律赋予的权利范畴，如果超出界限和规则，则势必导致矛盾的激化，不但不利于问题的解决，从而使得消费者安居乐业的初衷无法实现。下面就是消费者在维权时较容易忽视的一些概念和界限，笔者稍作说明：

一、买受人与业主的概念

 “业主论坛”现在是一个热门事物，特别是未交付的楼盘的业主论坛尤其热闹，一部分热心人士经常在上面发表帖子，公告楼房施工进程、发现的问题等等，也经常组织业主去施工现场看看。更有一些购房者会在征集各业主签名后，给开发商和施工单位给施工单位出具的所谓的“整改意见”。笔者认为这种作法欠妥。

这里，我们首先要弄清楚买受人和业主这两个概念，买受人是合同法上的概念，是相对于合同另一方出卖人而存在的，购房者依据与某开发企业签订的《商品房买卖合同》成为商品房买受人。业主是物权法中的一个法律概念（我国现在正在探讨、制定《物权法》），根据国务院的《物业管理条例》第六条规定，即：“房屋的所有权人为业主”。从现有法律规定我们不难看出业主的概念要区分情况，对于在建工程而言，项目的业主就是项目建设投资者，而购房者通过买卖合同，在房屋交付并办理产权登记后才成为房屋的业主。

弄清楚了上面两个概念，我们就知道购房者对于在建工程而言还不是业主，只是买卖合同的买受人。对在建工程的监督、管理义务，应交给它的现有业主――开发企业去履行，建设符合合同约定和法律规定的质量和标准的房屋，将其交付给买受人，是作为出卖人和现业主的开发企业义不容辞的义务和责任；而作为买受人的购房者，尽管有提醒开发企业和施工单位建造合格商品房的权利，但毕竟不是专业人士，对建筑知识的了解难免挂一漏万，对建筑现场的情况也很难把握，又没有强制管理的权利，如果提出的意见与实际不符，再损害自己与出卖人之间本应建立的良好合作关系，可谓得不偿失。作为合同相对方的买受人，只能依据买卖合同中享有的约定来行使并维护和保障自己的权利。如果开发企业在交房时不符合合同约定的条件，交付的房屋质量不符合国家相关法律的规定，则购房者可以通过拒绝收房、索赔等等方式维权。

二、房地产消费者并不是当今社会的“弱势群体”。

客观来说，房地产消费者特别是商品房消费者大部分都是当今社会先富起来的人，是在社会各阶层中相对能力较强的人，特别是体现在掌握了较强的话语权。相对买的起房的人而言，那些生活在社会底层买不起房的老百姓才是真正的弱势群体。

因此，笔者认为在房地产消费领域，购房者并不是所谓的“弱势”，开发商也不一定就多么“强势”，作为商品房买卖关系的两个主体，双方的权利义务实际是平等的。出卖人或买受人都可以根据合同约定来维护自己的合法权益。

三、对抗到底还是注重沟通

据相关部门统计，在关于房屋纠纷的投诉中，有近九成的购房者已经与开发商的关系达到了激化程度，而只有开发商向业主作出让步才有可能解决纠纷的比例却多达80%，且解决问题的成功率只有20%—30%。有人认为，这种冲突的根本原因在于，业主与开发商之间缺乏理性沟通的理念和渠道，以对抗而非沟通的心态与开发商进行“较量”。

在我们处理的一些案件中，我们也发现了少数购房者在维权过程中，采取的方式过激，提出的要求超出了法律的规定，甚至有个别业主在达不到目的的情况下砸开发商的财产，还有一些购房者以停止支付按揭款的形式进行“无声的抵抗”。在一些消费者集体维权的案件，由于购房者意见不统一以及少数购房者所提出的要求过高，致使维权行动最终变了味。

其实，维权是为了争取自身合法权益，创造平安、和谐、稳定、优美的居住（经营）环境是消费者购房、维权的根本目的。但提出不切合实际的要求甚至超出法律赋予的权利范畴进行主张，势必导致矛盾的激化，不利于问题的解决，从而使得消费者创造良好居住（经营）环境的初衷无法实现；而停付银行按揭、物业管理费等行为，拿自己的信用作代价，既不利于解决纠纷，更使自身利益受损。消费者在维权过程中必须始终牢记着：消费者的权益，也不是没有边界的权益。