案情简介：

甲、乙系父子关系，甲有一处登记在其名下的房产。乙离婚后与甲同住，后乙以甲的名义将该房产卖于丙，并于买卖成交当日到房产部门办理了房屋变更登记手续，将房屋过户到丙的名义下。丙主张他并不知道乙的处分行为未经过甲的同意，因而要求取得该房屋的所有权。

问题：

1、本案中丙是否可以取得该房屋的所有权？

2、如果丙不能取得该房屋所有权，而其因此而受损，那么应向谁主张损害赔偿责任？

律师观点：

本案的实质是无权代理人处分了他人财产，要理清本案的法律关系，必须先明确善意取得以及无权代理两个法律概念的含义：

一

所谓善意取得，是指在交易行为中，按照物权的公示原则，第三人基于信赖不动产的登记或动产的占有之表征，而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不相符合，对于信赖此表征的第三人亦不产生任何影响，该第三人取得的物权受法律保护，而该第三人即为善意第三人。

善意取得制度为各国立法所普遍规定，该制度是适应商品交换的需要而产生的，在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否为真正的权利人，如果承认物权追及效力的无限性，那么市场交易的安全性将大大受损，从而不利于市场秩序的稳定。因而，善意取得制度设立的初衷实际上就是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有权人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。

我国法律并未明确规定该制度，更未区分动产的善意取得和不动产的善意取得，但司法实际中这一制度的法律原理是被普遍运用作为判案依据的。此外，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”这也可以说在实际上已间接承认了善意取得制度。

理解了善意取得制度的含义，本案的法律关系也就能够理清了：本案的标的“房屋”是不动产，丙要构成善意第三人的前提必须是基于对乙是该房产的登记所有人的信赖，也就是说只有丙受让的房产是登记在乙的名下，而丙基于对这一事实的信赖与之进行交易，在这种情况下丙才能成为善意第三人，取得该房产的所有权。从本案来看，丙所信赖的是乙的代理权，而非乙对房产的所有权，丙受让的房产之登记所有权人为甲，对此丙完全可以通过到房产登记部门进行查询的方式获知。

根据上述分析，在本案中丙并非善意第三人，他不能以此主张取得房产的所有权，丙应腾退房屋，将之返还于甲。

二

本案中，如果甲因此而受到损失，可以向谁主张赔偿？

这里就涉及到无权代理问题，所谓无权代理是指行为人从未被授予代理权而以他人的名义进行代理，根据我国《民法通则》第66条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任”以及我国《合同法》第48条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经代理人追认，对被代理人不产生效力，由行为人承担责任”之规定，本案中，乙以甲的名义将登记在甲名下的房产转让给丙，显然乙的行为构成了无权代理，他的代理权只有事后得到甲的追认才能对甲产生法律效力。此案中乙的行为并未得到甲的追认，不对甲产生效力，因而丙不能向甲主张要求承担赔偿责任，其损失应全部由乙负责赔偿。                                     （摘自杭报）