2007（01）号

陈月棋

一、法律

（一）《物权法》

《中华人民共和国物权法》已于2007年3月16日由十届全国人大五次会议通过，将于2007年10月1日施行。

1、物权法的基本内容是以下几个部分：

第一部分，规定物权法的总则，对物权法的基本问题做出基础性的规定。在物权法中，集中规定的是这样的问题：一是物权法的基本原则，二是物权变动规则，三是物权请求权。对于房地产开发企业，应重点关注不动产的登记制度，特别是第二十条的预告登记制度。

第二部分，规定的是所有权，对所有权问题做出具体规定。这一部分主要解决的是财产的归属及利用的问题。物权法规定了三种所有权（国家所有权、集体所有权、私人所有权），然后规定建筑物区分所有权、相邻关系和共有，最后规定所有权取得的特别规定，其中规定了善意取得等制度。对于房地产开发企业，应重点关注业主的建筑物区分所有权，该部分规定了建筑物区分所有的基本制度、小区公共配套设施的归属、业主的权利义务以及业主与业主委员会、物业管理公司的关系等等。

　　第三部分，就是用益物权，这一部分主要规定的是财产的利用问题，是合法利用他人的财产创造财富，即在他人所有的财产上，设立财产用益的权利。物权法规定的用益物权是：土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，地役权。对于房地产开发企业，应重点关注建设用地使用权。

　　第四部分，规定的是担保物权。担保物权也是财产的利用问题，但是与用益物权相比较，利用的方式不同，方法也不同，主要是利用财产对债权进行担保。这一部分规定的基本内容是抵押权、质权、留置权。

第五部分，规定的是占有问题，对占有这种事实状态做出法律规定。

    2、应重点关注的问题：

（1）关于建筑区划内的绿地归属。《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
 
根据《物权法》的规定，建筑区划内的绿地，如果个人无法出示登记机关为其办理的绿地权证，属于业主共有。因此，如果土地管理部门无法办理绿地权证，则房地产开发企业不得向业主销售绿地。此前销售的，也会被认定无效并要求房地产开发企业退还绿地款项。

2006年12月25日，杭州市中级人民法院终审判决某开发公司与业主就绿地买卖的合同无效，并判令开发公司退款。

另外，我们还应当引起注意的是，有些条款虽然没有明确绿地销售，但隐含了绿地价格，也容易引起争议。

为此，我们特别提请各顾问单位，别墅、排屋销售中，涉及绿地，请与本所责任律师联系，修改相关条款。

（2）关于车库、车位的归属。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

上述规定可以分为三层意思：一是车位、车库首先应向业主出售、出租；二是规划内的停车位、停车库的归属，由开发商与购房者以销售、赠与或出租的方式约定；三是道路地面停车位以及占用其他场地的车位，属于业主共有。

《物权法》的上述规定比此前公布的草案更加客观，也容易操作，但我们也应注意到，如果业主集体拒绝购买、租赁车位，就是没有约定了，在没有约定的情况下，车库、车位的归属又如何认定，《物权法》没有规定。因此，我们还是建议房地产开发企业应继续在商品房买卖合同中约定车库、车位的归属。

另外，《物权法》规定，占用业主共有的道路及其他场地停放汽车的车位，属于业主共有。该规定中的“其他场地”包括那些范围，并不明确，如某些企业利用架空层设置的车库归属，就会引起争议。对于该部分车位，我们建议：一是在规划中应明确为停车位；二是商品房销售合同中约定属于开发企业；三是如果还有剩余，建议尽快销售完毕。

（二）《企业所得税法》

《中华人民共和国企业所得税法》已于2007年3月16日由十届全国人大五次会议通过，将于2008年1月1日施行。

新企业所得税法体现了“四个统一”：内资、外资企业适用统一的企业所得税法；统一并适当降低企业所得税税率；统一和规范税前扣除办法和标准；统一税收优惠政策，实行“产业优惠为主、区域优惠为辅”的新税收优惠体系。需要特别说明的是，全国人民代表大会通过《中华人民共和国企业所得税法》(以下称新税法)后，国务院将根据新税法制定实施条例，对有关规定做进一步细化，并与新税法同时实施。

1、税率

以前内资企业和外资企业所得税税率均为33%。同时，对一些特殊区域的外资企业实行24%、15%的优惠税率，对内资微利企业实行27%、18%的二档照顾税率等，税率档次多，使不同类型企业名义税率和实际税负差距较大。因此，有必要统一内资、外资企业所得税税率。

新法将新的税率确定为25%。主要考虑是：对内资企业要减轻税负，对外资企业也尽可能少增加税负，同时要将财政减收控制在可以承受的范围内，还要考虑国际上尤其是周边国家(地区)的税率水平。全世界159个实行企业所得税的国家(地区)平均税率为28.6%，我国周边18个国家(地区)的平均税率为26.7%。新法规定的25%的税率，在国际上是适中偏低的水平，有利于提高企业竞争力和吸引外商投资。

2、税收优惠

（1）为统一内资、外资企业所得税税负，结合各国税制改革的新形势，新法采取以下五种方式对现行税收优惠政策进行了整合：一是对符合条件的小型微利企业实行20%的优惠税率，对国家需要重点扶持的高新技术企业实行15%的优惠税率(新法第二十八条)，扩大对创业投资企业的税收优惠(新法第三十一条)，以及企业投资于环境保护、节能节水、安全生产等方面的税收优惠(新法第三十四条)。二是保留对农林牧渔业、基础设施投资的税收优惠政策(新法第二十七条)。三是对劳服企业、福利企业、资源综合利用企业的直接减免税政策采取替代性优惠政策(新法第三十条、第三十三条)。四是法律设置的发展对外经济合作和技术交流的特定地区(即经济特区)内，以及国务院已规定执行上述地区特殊政策的地区(即上海浦东新区)内新设立的国家需要重点扶持的高新技术企业，可以享受过渡性优惠；继续执行国家已确定的其他鼓励类企业(即西部大开发地区的鼓励类企业)的所得税优惠政策(新法第五十七条)。五是取消了生产性外资企业定期减免税优惠政策，以及产品主要出口的外资企业减半征税优惠政策等。另外，根据全国人大代表提出的意见，增加了“企业从事环境保护项目的所得”和“企业符合条件的技术转让所得”可以享受减免税优惠等方面的内容(新法第二十七条)，以体现国家鼓励环境保护和技术进步的政策精神。通过以上整合，新法确定的税收优惠的主要内容包括：促进技术创新和科技进步、鼓励基础设施建设、鼓励农业发展及环境保护与节能、支持安全生产、促进公益事业和照顾弱势群体，以及自然灾害专项减免税优惠政策等。(新法第四章)

高新技术企业和小型微利企业在国民经济中占特殊地位，借鉴一些国家的经验，对国家需要重点扶持的高新技术企业和小型微利企业实行优惠税率是必要的。考虑到高新技术企业和小型微利企业的认定标准是一个执行政策的操作性问题，需要根据发展变化的情况不断加以完善，具体内容在实施条例中规定比较妥当。目前，国务院相关部门正在对高新技术企业和小型微利企业的认定标准进行研究论证。

（2）对原享受法定税收优惠的企业实行过渡措施。

为了缓解新税法出台对部分老企业增加税负的影响，新法规定，对新税法公布前已经批准设立，依照当时的税收法律、行政法规规定，享受低税率和定期减免税优惠的老企业，给予过渡性照顾：按现行税法的规定享受15%和24%等低税率优惠的老企业，按照国务院规定，可以在新税法施行后5年内享受低税率过渡照顾，并在5年内逐步过渡到新的税率；按现行税法的规定享受定期减免税优惠的老企业，新税法施行后可以按现行税法规定的优惠标准和期限继续享受尚未享受完的优惠，但因没有获利而尚未享受优惠的企业，优惠期限从新税法施行年度起计算。考虑到过渡措施政策性强、情况复杂，新法规定，上述过渡的具体办法由国务院规定。(新法第五十七条)

3、纳税人和纳税义务。

大多数国家对个人以外的组织或者实体课税，是以法人作为标准确定纳税人的，实行法人税制是企业所得税制改革的方向。因此，新法取消了现行内资税法中有关以“独立经济核算”为标准确定纳税人的规定。同时，将纳税人的范围确定为企业和其他取得收入的组织，这与现行税法的有关规定是基本一致的。为避免重复征税，新法同时规定个人独资企业和合伙企业不适用本法。(新法第一条)

按照国际上的通行做法，新法采用了规范的“居民企业”和“非居民企业”的概念，居民企业承担全面纳税义务，就其境内外全部所得纳税；非居民企业承担有限纳税义务，一般只就其来源于我国境内的所得纳税。在国际上，居民企业的判定标准有“登记注册地标准”、“实际管理机构地标准”和“总机构所在地标准”等，大多数国家都采用了多个标准相结合的办法。结合我国的实际情况，新法采用了“登记注册地标准”和“实际管理机构地标准”相结合的办法，对居民企业和非居民企业做了明确界定。(新法第二条)

4、应纳税所得额。

应纳税所得额是计算企业所得税税额的依据。新法规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。(新法第五条)

（1）收入。

新法将收入总额界定为“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入”(新法第六条)，同时，新法对“不征税收入”也做了明确规定(新法第七条)，即财政拨款、纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金等属于财政性资金的收入。新法还将国债利息收入，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益等，规定为“免税收入”(新法第二十六条)，明确了企业所得税的应税所得范围。

（2）扣除和资产的税务处理。

目前，内资、外资企业所得税在成本费用等扣除方面规定不尽一致，比如：内资企业所得税实行计税工资制度，外资企业所得税实行据实扣除制度。新法统一了企业实际发生的各项支出扣除政策，规定了公益性捐赠支出扣除的标准（在年度利润总额12%以内的部分）(新法第九条)，明确了不得扣除的支出范围(新法第十条)。同时，对企业实际发生的有关固定资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产和存货等方面的支出扣除做了统一规范。(新法第十一条至第十六条)

5、征收管理。

企业所得税的征收管理，应当依照税收征管法的规定执行。但是，企业所得税的征收管理有一些特殊要求，如纳税地点、分支机构汇总纳税等。为了规范企业所得税的征管行为，方便纳税人，降低税收征纳成本，新法对此做了补充规定。

（1）纳税方式。现行做法是：内资企业以独立经济核算的单位为纳税人就地纳税，外资企业实行企业总机构汇总纳税。为统一纳税方式，方便纳税人，新法规定，对在中国境内设立不具有法人资格营业机构的居民企业，应当汇总计算、缴纳企业所得税。(新法第五十条)

（2）特别纳税调整。当前，一些企业运用各种避税手段规避所得税的现象日趋严重，避税与反避税的斗争日益激烈。为了防范各种避税行为，新法借鉴国际惯例，对防止关联方转让定价做了明确规定，同时增加了一般反避税、防范资本弱化、防范避税地避税、核定程序和对补征税款按照国务院规定加收利息等条款，强化了反避税手段，有利于防范和制止避税行为，维护国家利益。

二、行政法规及部门规章

1、《商业特许经营管理条例》已经2007年1月31日国务院第167次常务会议通过，自2007年5月1日起施行。

2、《期货交易管理条例》已经2007年2月7日国务院第168次常务会议通过，自2007年4月15日起施行。

3、《残疾人就业条例》已经2007年2月14日国务院第169次常务会议通过，自2007年5月1日起施行。

4、《国家自然科学基金条例》已经2007年2月14日国务院第169次常务会议通过，现予公布，自2007年4月1日起施行。

5、《金融租赁公司管理办法》于2006年12月28日经银监会第55次主席会议通过，自2007年3月1日起施行。

6、《信托公司管理办法》于2006年12月28日经银监会第55次主席会议通过，自2007年3月1日起施行。

7、《信托公司集合资金信托计划管理办法》于2006年12月28日经银监会第55次主席会议通过，自2007年3月1日起施行。

8、根据《中华人民共和国反洗钱法》、《中华人民共和国中国人民银行法》等法律规定，中国人民银行制定了《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》，经2006年11月6日第25次行长办公会议通过，自2007年3月1日起施行。

9、建设部于2006年12月批准《高耸结构设计规范》为国家标准，编号为GB50135-2006，自2007年5月1日起实施。其中，第3.0.4、4.2.1、4.4.1、5.1.1、5.1.2、6.5.5、6.5.6、7.1.1、7.1.3、7.1.4、7.2.5、7.4.1条为强制性条文，必须严格执行。

10、建设部于2006年1月批准《办公建筑设计规范》为行业标准，编号为JGJ67-2006，自2007年5月1日起实施。其中，第4.5.8、4.5.13、5.0.2条为强制性条文，必须严格执行。

11、《外商投资建设工程服务企业管理规定》于2006年9月19日经建设部第103次常务会议讨论通过，2006年12月20日商务部第10次部务会议讨论通过，自2007年3月26日起施行。

12、2007年3月13日，建设部发布新的《施工总承包企业特级资质标准》。本标准自颁布之日起施行，原《建筑业企业资质等级标准》（建建[2001]82号）中施工总承包特级资质标准同时废止。

13、根据《国务院关于〈企业财务通则〉、〈企业会计准则〉的批复》（国函〔1992〕178号）的规定，财政部对《企业财务通则》（财政部令第4号）进行了修订，修订后的《企业财务通则》已经部务会议讨论通过，自2007年1月1日起施行。

三、地方性法规、规章

1、《杭州市房屋权属登记信息查询实施细则》将于2007年5月1日施行。

2、《杭州市国土资源基础空间数据使用办法》将于2007年5月1日施行。

3、浙江省国土资源厅《关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见（试行）》已经施行。

四、近期案例

1、近日，宁波市中级人民法院在审理一起商品房买卖合同纠纷案件中认为，商品房销售合同中项目建设依据即《建设工程规划许可证》内容一经改变，应对消费者承担违约责任并据此作出判决。

2、杭州市中级人民法院在审理一起商品房买卖合同纠纷案件中认为，如果开发商交付使用商品房不符合国家标准，购房者有权要求降低房价并据此作出了判决。