§ 陈姣娣律师 §

【案例】

王小姐于2001年10月看到某开发商预售城区住宅楼的售楼广告，广告中称小区规划有8000平方米的绿化面积，王小姐认为小区绿化面积大，不仅环境好，而且便于休闲。基于此，王小姐和开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》，高价购买了该小区内的一套住房。2003年2月房屋正式交付使用，但王小姐发现，小区内绿化面积并没有如广告中所说的那么多，绿化管理部门测量的绿化面积仅有3000平方米。王小姐认为她当初购买该小区内的住房正是因为小区内有大片绿化，而且正是因为绿化面积大房屋价格才比一般的房屋价格要高，而现在实际情况与广告内容并不一致，但是签订合同时并未将售楼广告作为合同附件。王小姐隧向律师咨询，针对这种情况她是否可以要求开发商承担违约责任。

【律师说法】

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房销售广告和宣传资料视为要约的，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。商品房的销售广告和宣传资料符合以下3个条件的，则视为要约：

1、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2、说明和允诺的内容是具体确定；3、说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。如商品房的销售广告和宣传资料如不符合法律规定的要约条件，则为要约邀请，开发商自然不承担违约责任。

本案中，售楼广告中明确说明小区内的绿化面积有8000平方米，该说明的内容应是具体明确的，小区竣工后经验收绿化面积仅有3000平方米，这显然不是个误差问题，而是开发商为了商业利益，人为地缩小了绿化面积，本律师认为，只要王小姐有足够的证据能证明小区绿化面积对房屋价格的确定有重大影响的，开发商的售楼广告就应构成要约，开发商实际交付与广告内容不符的，王小姐可以据此追究开发商的违约责任。

【律师提示】最高人民法院司法解释有关销售广告和宣传资料可以成为合同内容的规定，是保护买受人权益，规范出卖人的销售行为。销售广告是开发商销售商品房的重要方式，最高院的司法解释必然要求开发商对发行的销售广告需严格审查，否则可能将因此承担违约责任。开发商销售行为的规范，一方面促进行业的发展，另一方面更有利于保护买受人的合法权益。