地产调控风暴下，购房者如何寻找法律“避风港”

文/浙江腾飞金鹰律师事务所  金鹰 吴方荣

    国务院于4月17日发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，出台了系列力度空前的调控新政，掀起了新一轮调控风暴。随后，住建部也紧急发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。同时，连日来，各级地方政府的相关政策也是频频出台或者是传闻将出，这一系列新政将对房地产市场的整体走势、交易流程、交易规则产生强烈的冲击，有些甚至将产生颠覆性的变动，无论是开发商、有房者还是购房者均将深深受到这些调控政策的影响，在这个至少十年一遇的房地产调控风暴当中，作为我们杭城普通老百姓应当如何防范法律风险，避免受到损失呢？笔者将在下文针对正在购房、已购房、拟购房三类人群面临的不同情形，逐一进行解读、分析并作出风险提示，以嗣读者。

一、正在购房者应当如何规避法律风险？

    此次新政明确要求实行更严格的差别化住房信贷政策，二套房的贷款首付比例不得低于50%，三套房的首付比例和贷款利率更要大幅提高。新政一出台，对于正在购买商品房或二手房的人群来说，首先面临的就是合同履约风险，有没有可能继续贷款并履行合同？如没有能力履行，是否构成违约？问题接踵而来，且看笔者一一解析：

1、购房者已经签订定金合同、但尚未签订商品房买卖合同的，如果购房者无力支付首付款新增部分的，可以要求解除定金合同，开发商应将定金全额返还购房者。

    为方便理解，我们可以来看一个案例：刘先生住在城西，房子是以妻子名义购买的，按揭贷款还没有还清。因为工作地点在城东，刘先生打算再购买一套城东的商品房。上周，刘先生和城东某楼盘的开发商签订了《定金合同》，并支付了10万元定金。现在调控新政突然要求二套房的首付比例不得低于50%。刘先生一计算，发现自己无法支付增加的首付款，但是根据《定金合同》，刘先生明天就要去开发商那儿签订《商品房买卖合同》，否则开发商将没收10万元定金。刘先生不知道现在该怎么办？

    刘先生首先需明确自己是否属于购买二套房。根据以往的文件政策，二套房的认定基本以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位、以银行征信系统的贷款记录为认定依据。但是各家银行的执行尺度各不相同并有一定的灵活性，而且根据近日披露的消息，二套房认定标准很可能作出重大改变，将“以银行信贷记录为准”改为“以借款人实际持有房屋数量为准”。因此，建议刘先生首先向贷款银行或开发商咨询，以确认自己是否须支付50%以上的首付款。

    如果刘先生购买的确实是二套房，并且又无力支付增加的首付款的，那么即使《定金合同》对这种情况没有约定，刘先生也可以援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定的“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，向开发商主张解除《定金合同》，同时要求开放商将定金全额返还购房者。可见，虽然刘先生暂时无法购买二套房，但因为上述法律规定，刘先生也可避免了10万元定金的损失。

2、购房者已签订定金合同、但尚未签订商品房买卖合同的，如果购房者能够支付首付款新增部分的，双方可以在签订商品房买卖合同时相应变更付款约定。

    还是通过上述案例来分析：如果刘先生能够支付首付款的新增部分，那通常情况下刘先生可以直接和开发商商定，在签订商品房买卖合同、按揭贷款合同时，将《定金合同》中原来约定的首付款金额等进行相应调整，以符合新政策要求的首付比例即可。

3、购房者已签订商品房买卖合同、但尚未通过银行审核（按揭贷款合同银行未盖章），如果银行要求增加首付、但购房者无力支付的，购房者可以要求解除商品房买卖合同，开发商应当把已收房款及其利息返还购房者。

    假设刘先生已经签订了《商品房买卖合同》，但是银行还没有放款，这时国务院调控新政突然出台，银行要求增加首付，但刘先生又无力支付增加部分。这时刘先生应该如何处理？

    首先需要注意的是，新的贷款政策出台后，各家银行都会各自确定一个适用新政策的时间界限。有的银行以贷款材料的受理时间为界限，新政策出台前受理的贷款材料适用老政策，新政策出台后新受理的贷款材料适用新政策；也有的银行以按揭贷款合同的签署日期为界限；还有的银行以过户日期为界限。因此，如果购房者已签订商品房买卖合同、但银行尚未发放贷款的，建议购房者首先向贷款银行或者开发商咨询，确认自己的贷款申请是否适用新政策。

    如果确认适用新政策了，而刘先生无力支付新增首付款的，则除非刘先生和开发商在《商品房买卖合同》中对此情形也作了特殊约定，否则也不必担忧，因为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。而国务院新政策的出台正属于上述“不可归责于当事人双方的事由”。因此，刘先生可以援引上述法律规定，向开发商要求解除已签订的《商品房买卖合同》、并返还已支付的购房款及利息。

    但这里需要注意的是，如果在购房合同中对此类银行要求增加首付、利率提高的情形如何处理已经作了约定的，则应按照合同约定进行处理，此种情形下，购房者存在因为无法履行合同而承担履行合同的可能。

4、购房者已签订商品房买卖合同、但尚未通过银行审核（按揭贷款合同银行未盖章），如果银行要求增加首付、并且购房者能够支付的，购房者可以补交首付款新增部分，并对已签订的合同进行相应变更。

    此种情形下，购房者可以与开发商重新协商确定购房合同条款，并补交首付款的新增部分，同时与开发商、贷款银行共同对已签订的商品房买卖合同、按揭贷款合同等进行相应变更。

5、购买二手房的，无论买卖双方已签订《定金合同》，或者已签订《房屋买卖合同》、但尚未通过银行审核（按揭贷款合同银行未盖章），买卖双方都可以补充约定如何支付首付款新增部分；如果买方无力支付的，买方有权要求解除原合同，卖方应当把买方已支付的购房款或定金全部返还买方。

    当银行根据新政策调高贷款首付比例的，无论买卖双方已签订《定金合同》、但未签订《房屋买卖合同》，或者已签订《房屋买卖合同》、但尚未通过银行审核（按揭贷款合同银行未盖章），买卖双方都可以在自愿、平等、协商一致的基础上，签订新的补充协议，约定买方在若干期限内向卖方付清首付款的新增部分。

    如果买方无力支付首付款的新增部分，则买方有权向卖方主张解除原合同。因为是国家信贷政策的调整才导致了原合同无法继续履行，买卖双方对此都没有过错，因此卖方应当把买方已支付的购房款或者定金全部返还买方，合同因这种原因解除的，买卖双方相互都不需要承担违约责任。

二、已经购房的人群要注意防范因规避政策所产生的法律风险。

    这次国务院调控政策中明确提出要“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。”上述政策最直接的后果就是可能开征房产税（或者保有税）。房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的价值余额或者租金收入为计税依据，每年向房屋所有人征收的一种财产税。据报道，重庆、上海等地可能将要开征房产税。其实房产税在1986年就已经开始征收了，只是过去主要针对城镇经营性房屋，而本轮调控为了控制楼市投资，有可能将征收范围扩大到个人非经营性住宅，尤其是大户型、非自住的高档住宅。因此，如果已经持有多套住宅或持有高档住宅的，那么购房者在未来有可能要每年缴纳一次房产税。

   于是，一部分对于政策比较敏感的购房者就纷纷想起了对策，争当“隐名房东”。有些人将房屋过户到未成年子女名下，有些人将房屋过户到亲戚名下，此类对策五花八门、花样繁多，在此，笔者暂不对这些对策能否起到规避税负作用进行评论，单论这些做法可能产生的法律风险。根据我国未成年人保护法的相关规定，未成年人名下的房屋在其18岁成年前一般不予以转让，因此采用此种对策的购房者就需要注意这一点。而将房屋过户到亲戚名下，则面临更大的风险，因为房屋不动产的权属认定以房屋登记和产权证书记载为准，在此种情形下，即使房屋真正的出资购买者与亲戚有书面协议，房屋的权属也是以产权登记为准。当亲戚私下将此房屋转让和赠与或者因为亲戚自身情况变化，发生继承等事宜时，房屋真正的主人很可能就因此失去房屋的所有权。

三、拟购房者将面临的交易新规则。

    国务院调控政策提出要“加大交易秩序监管力度”。住房和城乡建设部也在近日发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，对房屋销售制度进行了许多调整和完善。持币观望的购房者在将来买房时，很可能要面对这些新的“游戏规则”。笔者在这里对于一些重要的新规则进行提示，拟购房者尤其应予以关注。

    建设部的通知要求：“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”因此，过去房地产市场中常见的“卖号子”、“未预售先收钱”、各种名目的“VIP”会员制，将大大受到限制，房管部门也将加大对这类行为的监管力度。同时，购房者要也要加强法律意识和维权意识，如果在今后买房中，遇到开发商敢于违规收钱的，要及时进行交涉和投诉，并且一定要在确认楼盘拿到预售许可证后，再签订《定金合同》。

    建设部的通知同时也对销售价格和捂盘惜售行为作了明确规定，要求取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。

    新政出台前，房价满天飞，部分开发商也是随着销售行情的高涨任意调价，不少开发商基于涨价预期，甚至采取捂盘惜售、挤牙膏式的推盘、内部人购买预订等方式来增加销售紧张的局面。在如此紧张的局面下，不少购房者漏夜排队，其中辛苦一言难尽，但也是无奈。那么在这些政策出台后，一方面开发商需要调整原来的销售策略和开盘方式，另一方面，购房者也无需再受制于开发商的这些操盘手法，可以拥有更多地信息和知情权，从而从容地作出购买决策。

    以上内容主要对楼市调控新政出台以后，可能对购房者产生的各个方面的影响进行了介绍，并且讲解相应的法律处理规则。但是，鉴于各个地方的房地产制度各有不同、而且每位购房者在买房时都有其特殊性，所以本文仅供购房者参考，购房者在处理具体个案时还应注意咨询相关专业人士。