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《民法典》第七百三十五条对“融资租赁合同”作出了一般性规定。最高院在《民法典合同编理解与适用》中明确售后回租是指承租人为了实现融资的目的，将其自有物的所有权转让给出租人，再从出租人处租回该物使用，并按期向出租人支付租金的交易方式。^[1]虽然目前司法实务中，就不动产能否构成“融资租赁法律关系”存在一定的模糊性，但在没有禁止性规定情况下，房开企业进行的“售后回租”行为符合“融资租赁”的法律关系表现形式，可以认为属于非典型的融资租赁。注：《融资租赁合同司法解释》第2条规定，法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。

但是需说明，住建部于2001年发布的《商品房销售管理办法》（现行有效）第十一条明确规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”注意，该条仅规定“未竣工商品房”，显然已竣工商品房不再该文件规制范围。

就实务中常见的房企售后回租模式基本如下：

针对融资性的售后回租，由于其商业目的往往在于加快资金流转，并不以转让房产所有权为目的，因此现行税收规则弱化了其房产出售的行为。

1.依据《公告》第一条规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。

2.依据《公告》第二条规定，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入。对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

3.依据财税〔2012〕82号文规定，对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。注：财政部、税务总局2022年第23号公告规定，2022年7月1日《中华人民共和国印花税法》实施后，前述规定仍继续执行。

商事实践中，商事主体的行为动机纷繁复杂，具体的售后回租过程中的具体合同条款也是不尽相同。举例如下：

某房企采取售后回租方式对外促销公寓楼，当时单个公寓市场价值为100万元，该房企与买受人约定，将以优惠价格80万元成交。同时双方签订租赁合同，房企以每年5万元价格从买受人中承租，租赁时间为10年。前4年房企无偿使用公寓，无需向买受人（出租人）支付租金。

以上案例是实践中较为典型的“不具有合理商业目的”的行为。相较于房企而言，前4年无偿使用房屋，事实上获得了相应的利益，即100万元的经济利益（80万元购房款+20万元租金利益）。依据《税收征管法》规定，以上行为可能构成“申报的计税依据明显偏低，又无正当理由”税务机关有权按照房屋买卖及房屋租赁的市场价格核定其应纳税额。

基于实质课税的要求，各地也注意到相应行为。如《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）（已失效）明确，单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

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