文 | 方大明

物业管理区域内的车辆停放管理，包括车辆停放“场所管理”和停放“秩序管理”，这也是《物业管理条例》第二条“相关场地进行”的管理与维护物业管理区域内的“相关秩序的活动”规定中的应有之义。从住建部发布的《前期物业服务合同（示范文本）》第二条约定的物业公司提供的物业管理服务内容来看，其中之一就是“车辆停放管理”。说实在的，车辆停放管理一直也是物业公司的日常工作中的痛点与难点。一方面，随着车辆的增多，管理区域内的车位总体数量与业主的停车需求数量之间存在的矛盾正逐渐显现并呈扩大的趋势,总是“停车位不够”；另一方面也有业主不遵守区域内的车辆停放制度，贪图方便随意停放。这些因素也导致区域内因停车而引发的纠纷多发。

从现实生活中物业公司的管理手段或管理措施来看，除了常规的提示、提醒和规劝之外，还有限制无车位也未租赁车位的业主或使用人的车辆出入物业管理区域、对随意停放的车辆采取锁车轮等这些措施。但这些半强硬措施总是争议不断，也产生了相当多的纠纷。由此这些因车辆停放管理而产生的争议在实务中是如何处理的，显然是大家都非常关心的问题。

由中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》中涉及车辆停放管理的要求是“对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。”很显然，要实现这一目标，尤其是在车位与停车需求矛盾较大的小区，并非易事，因此停车纠纷也常常难以避免。

（一）司法实务观点——物业公司的“限制出入”遇到业主要求的“通行权”

此处所谓限制出入的纠纷主要是指物业公司对于无车位也未租赁车位的业主或物业使用人，限制其车辆进出管理区域而引发的纠纷。这类纠纷，其争议的焦点实质是“物业公司有无限制该等车辆出入的权利？”物业公司“限制出入”与业主“通行权”之间是否存在冲突？物业公司能否以车主未按约交纳停车服务费（车位服务费），限制其车辆出入？一般认为，物业公司在一定的条件下是可以限制在物业管理区域内既无车位也未租赁车位的车辆出入的。如前所述，车辆停放管理是物业公司的服务内容，车辆有序通行及停放是服务的质量要求。而要实现车辆有序通行及停放，则必然需要车主（含使用人，下同）遵守物业公司制定的停车管理制度。因此问题不在于物业公司是否有权限制车辆出入，而是在于物业公司限制车辆出入的内容本身是不是合理。比如，某小区内只有100个共用车位（有固定车位或租赁固定车位的不在讨论范围），但有200辆车有停车需求，作为物业公司要保持小区车辆的有序通行和停放，在100个车位都停满的情况下，则物业公司只能限制另外的100辆汽车进入小区。这不仅不是物业公司的侵权行为，反而是物业公司应当的履行职责（义务）的行为。

当然，从停车管理制度本身而言，限制业主车辆出入的措施亦应在合理的范围内实施，不能仅仅因为其无车位便限制其车辆出入，比如在小区内业主共用车位尚未停满的情形下，物业公司对无车位业主的限制出入行为则不一定具有正当性。在广东省深圳市中级人民法院审理的上诉人深圳TH物业管理有限公司与被上诉人徐某某排除妨碍纠纷一案^[1]中，判决就指出：“小区内存在小区业主共有的车位，徐某某作为小区业主，在小区内车位尚未停满车辆的情况下，有权利通过门岗道闸进入小区停车，泰华物业有义务予以配合放行，不应当阻止其在车位未使用完毕的情况进入小区”。当然，本案中分析和论证只是针对的一般情形，如果区域内业主大会通过了共有车位在一定的期间内分配给特定的业主专用的方案（如采用“摇号”、“抓阄”、“竞价”等方式），业主通过规定的方案获得业主共有车位一定期间专用权的，则很明显，虽然停车位从权属上而言还属于业主共有，但在该一定期间内已经不属于业主共用了，故物业公司依照制度限制出入仍具正当性。

实践中，不乏因车辆受物业公司限制出入小区，业主以“通行权”受侵害为由提出“停止侵害、排除妨碍”的案件，此时，物业公司的“限制出入”与车主主张的“通行权”就产生了直接冲突。从实务考察来看，对这种冲突的处理中存在三种不同的观点。以下分别予以说明。

【观点一】若车主系小区业主，则其当然享有车辆在小区的通行自由，物业公司无权限制业主的车辆通行。如在江苏省阜宁县人民法院审理的原告孙某俊与被告江苏DH物业服务有限公司排除妨害纠纷一案^[2]中，判决就认为：“作为小区业主其依法享有驾驶车辆出入小区的权利。DH物业公司依照双方签订的《前期物业服务合同》约定，虽有权对德惠尚书府小区进行封闭式服务管理，包括对机动车出入登记按序停放进行管理，但其无权对业主车辆出入小区进行限制，德惠物业公司在物业服务管理过程中限制小区业主车辆出入小区的行为，既无法律依据，也无合同依据，故对原告孙某俊要求被告物业公司不得妨害其车辆出入小区的诉讼请求，本院予以支持。”

【观点二】车辆的“通行”和“停放”都属于物业公司车辆管理职责范畴，业主车辆不得存在违反物业管理约定随意进出及停放。如江苏省靖江市人民法院审理的原告周某与被告江苏MZ物业有限公司排除妨害纠纷一案^[3]中，判决指出：“根据《前期物业服务管理协议》的约定，物业公司对天伦花苑小区具有维护本物业区域的交通秩序及车辆停放的管理职责，周某有遵守车辆管理规约的义务，因此，周某作为小区业主驾车进出小区及停放在小区内时理应受到MZ物业公司的物业管理约束，维护小区交通顺畅及保证车辆行驶安全和停放有序等义务，不得存在违反物业管理约定随意进出及停放的情形。如周某所诉请成立，物业公司不能对其实施相应的车辆管理，任其自由出入停放，不仅违反《前期物业服务管理协议》的约定，也有可能会导致整个小区交通管理秩序混乱，甚至会发生随意占用其他业主租赁的车位停放车辆的情况，必然会影响到小区业主的正常生活，损害其他业主的合法权益……因此，周某诉请在其未租赁小区内车位，未交纳相关费用的情况下，将其车辆信息录入门禁系统，允许其汽车自由进出小区，被告不得阻拦，不符合其与被告签订的《前期物业服务管理协议》的规定，本院不予支持。”

【观点三】业主基于其身份，具有共有道路上的通行权，故其诉请的通行权应予以支持，但物业公司亦有车辆管理之责，换言之，即区分“通行”的权利与“停车”的权利。前述原告周某与被告江苏MZ物业有限公司排除妨害纠纷一案，当事人对一审判决不服上诉到泰州市中级人民法院后，二审法院即采此观点。二审判决认为“现物业公司阻止上诉人周某驾车出入小区，侵害了上诉人的通行权。上诉人周某主张马洲物业公司停止侵权行为，允许其所有的车辆进入小区的诉讼请求符合法律规定，应予支持。”对于车辆停放，该二审判决则认为“根据《前期物业服务管理协议》的约定，物业公司对天伦花苑小区具有维护本物业区域的交通秩序及车辆停放的管理职责，周某有遵守车辆管理规约的义务，因此，虽然上诉人周某作为小区业主可以自由驾车进出小区，但理应受到物业公司的物业管理约束。也就是说，一方面马洲物业公司可以对上诉人周某实施相应的车辆管理，避免发生随意占用其他业主租赁的车位停放车辆的情况；另一方面，上诉人周某负有维护小区交通顺畅及保证车辆行驶安全和停放有序等义务，不得影响小区业主的正常生活，损害其他业主的合法权益。”简单地说就是，该实务观点认为业主的通行权应予以保障，但若车辆停放，则应遵守物业公司的管理制度。

对于第一种裁判观点，笔者认为值得商榷。首先该裁判观点将业主的权利绝对化，但其实社会生活中的权利往往具有“相互性”，尤其是在建筑物区分所有权的语境之下；其次，该观点实际上无视了小区存在的停车矛盾，极有可能导致不可欲之后果，殃及其他权利人，使良好的停车或通行秩序变得事实上的不可能。况且从前引案判决来看，一方面指出“物业公司依照双方签订的《前期物业服务合同》约定，虽有权对德惠尚书府小区进行封闭式服务管理，包括对机动车出入登记按序停放进行管理”，一方面又认为“物业公司在物业服务管理过程中限制小区业主车辆出入小区的行为，既无法律依据，也无合同依据”。这种论断实际上有违常识的，因而也是矛盾的。基于小区共有车位数量的有限性和对他人权利的保障需要，限制某些车辆出入恰恰是为了实现双方订约中的车辆“按序停放”的必要条件；最后，该观点亦未区分“通行”与“停放”，使得从该判决给出的结论很容易理解为只要是业主，有无车位其车辆都可以毫无限制的自由进出小区，包括通行和停放。第二种观点显然考虑到了现实情况，其不足之处在于业主的第一项诉求是“通行权”，但判决说理层面却并未就此进一步阐述。第三种观点，从判决角度，似乎更加周全，其缺陷在于实际上的不具有操作性，对于已进入小区的车辆，现实中物业公司要阻止其在小区内停放是很困难的。通常起诉到法院主张通行权受侵害的，绝大多数也并非仅仅要求的是“车辆通行”，本案中上诉人不就是还要求物业公司将其车辆信息纳入智能门禁识别系统自动放行，这实质也就成了 “停放自由”。

仔细思考一下，此类纠纷中业主主张的“通行权”可以理解为业主从小区通道上行进、通过的权利，这与相邻权中之“通行权”的内涵并不一致。前者实际是“建筑物区分所有权”中之共有部分的享有“共有和共同管理的权利”的具体体现，而后者系由于地理条件的限制，一方必须利用相邻一方使用的土地或房屋，取得通行的便利的权利。基于此认识，此时业主主张的通行权应在建筑物区分所有权理论框架下分析。从建筑物区分所有权的角度而言，共有道路上的通行权应是业主（有时也是车主）的固有权利，但笔者认为所谓的“业主通行权”绝非等同于“车辆或交通工具的自由通行权”。打一个简单的比方，如果某业主拥有不是小型轿车，而是重型卡车，小区的停车管理制度或管理规约出于安全、道路的承受力等因素的考虑，禁止此类重型卡车出入小区，在此情形该业主能否主张所谓的车辆通行权？很显然，所谓的“通行自由”指的是“人”，而非“车辆”，车辆系人的交通工具，从这一点上看限制车辆出入与侵害通行权，严格地说并不能划上等号。在建筑物区分所有的语境下，如果说存在所谓的“车辆自由出入通行权”，那也必须限定于“合理”的情形下。正如上文指出的那样，如果小区物业公司依照《（前期）物业服务合同》约定制定的《机动车出入停放管理制度》或《（临时）业主规约》规定了，无车位也未租赁车位的业主，在小区业主共有车位也已经停满的情形下，限制其车辆再进入小区的，实际上是为了维护小区车辆的通行秩序，也即此时再主张所谓的车辆通行权，则超出合理的限度，不应得到支持。换言之，即业主作为建筑物区分所有权人，为维持良好的共有关系，应有一定的容忍义务。当然，笔者也绝对赞成如果仅仅是“通行”而非“停放”的，物业公司则应予以区分，举重以明轻，相邻权中的通行便利在合理的条件下都应得到满足，业主在其共有道路上的通行便利，在合理的条件下，更应得到支持。但也必须看到，物业公司采取“限制出入”的本意并非是限制业主车辆通行，而是维护小区停车管理秩序，这也正是物业公司履行的职责。如果要较真的话，恰恰相反，在某种情形下限制部分车辆出入乃至通行，实际上正是为了其他业主车辆通行权的实现，因而其并非一种侵权行为。由此，笔者认为此类案件，基于业主身份而主张的“通行权”并不等于车辆自由通行权，业主应对其主张具有合理性承担举证责任，举证不能的，则应承担不利后果。也因此，笔者比较赞同的是第二种实务观点，但在分析与说理上应结合建筑去区分所有权理论，以“合理性”为标准，甄别具体的情形作出不同的裁判。

（二）司法实务观点——因拒交停车费（车位服务费）而被限制出入

对此，实践中有两种情形。一种是拒交（临时）停车费，物业公司对其车辆不予放行；另一种是业主是有车位的，但未按时交纳车位服务费，而被物业公司限制出入。对于后一种情形，主要是很多地方都采用了道闸自动识别车牌系统，车位服务费未按时交纳的，车辆进出无法自动放行的情形。

【观点一】对于临时停车，若停车人未按规定交纳停车费，物业公司不予放行的行为，一般不认为是侵权行为。如在甘肃省兰州市中级人民法院审理的上诉人仲某某与被上诉人兰州YS物业服务有限公司返还原物纠纷一案^[4]中，判决指出，本案中，上诉人仲某某做为小区业主，拒不缴纳小区停车费用，被上诉人YS物业公司保安对不缴纳停车费的车辆不予放行的行为属于履行职责的行为，不构成侵权。江苏省无锡市中级人民法院审理的上诉人覃某某与被上诉人江苏苏南WK物业服务有限公司排除妨碍、不当得利及名誉权纠纷一案^[5]中，判决亦指出：“在覃某某拒绝交纳停车费的情形下，物业公司在门岗处不予放行，符合实践中对临时停车收费的通常处理方法，并未超过必要的权利救济限度，不应认定为侵权行为。”很明显，对于不交纳停车费不予放行的行为，实务部门通常可对其视为是一种自力救济行为，只要该行为未超过一般人理解或所能够容忍的限度的，则均不视为是侵权行为。但需指出的是，若超出明显合理的限度的，则物业公司应承担一定的责任。如湖南省长沙市中级人民法院审理的上诉人易某某、谢某与上诉人深圳市ZY物业管理股份有限公司长沙分公司物权保护纠纷一案^[6]中，对于“卓越物业公司以易某某、谢某没有支付2016年9月16日5元的临时停车费用为由，对其车辆实施长达2个月不予以放行的行为”，判决则指出物业公司的行为“明显超出其应收5元停车费的合理范围，超过了自力救济应有和合理的范围”并认为“由此对易某某、谢某造成的损失，物业公司应承担一定责任”。当然，在此种情况下作为车主方的亦存在一定的“减损义务”。

【观点二】对于因车位服务费未按时交纳导致道闸自动识别车牌系统不再识别该车辆，从而使得该车辆进出无法自动放行的情形，应认为其本身并非是一种侵权行为。如河北省青县人民法院审理的原告赵某与被告青县博雅BY物业服务有限公司排除妨害纠纷一案^[7]，法院查明原告向小区开发商购买了小区地下车位一个，并依照规定缴纳了车位服务费，期限截止至2018年5月31日。2018年6月份起，原告拒绝缴纳车位服务费，智能停车管理系统不能识别原告车辆，造成原告无法进入地下停车位。法院认为“原告购买了地下车位，对相应的车位即享有使用权，但该使用权并非不受任何限制，因地下停车位并非原告独立享有，对车位的使用亦不能独立于其他相关业主之外，故原告应当遵守物业管理服务协议中的相关约定，缴纳车位管理费，接受物业公司的统一管理。被告作为博雅庄园小区的物业服务公司，为规范管理地下车位的使用，保障广大业主的权利，采取相关措施，并无不当，对原告不构成侵权”。故而判决驳回原告赵某的诉讼请求。笔者认为，业主因未交纳其车位服务费，只是无法享受这一自动放行出入的便利而已，物业公司并未拒绝其车辆进出，因此并不构成对业主的侵权。

当然，物业公司若拒绝车主出入、停止其使用其车位的，则构成对业主物权的侵害，应承担排除妨害的责任，造成该业主损失的还需承担赔偿损失的责任。正如绍兴市中级人民法院审理的上诉人诸暨BJ物业管理有限公司与被上诉人王某、袁某1、原审被告浙江WD建设集团诸暨置业有限公司物权纠纷一案^[8]中，指出的那样：“王某、袁某1将其所有的WD置业房产及地下车位依法出租给永大所后，永大所即享有对地下车位的使用权，物业公司拒绝永大所使用该地下车位，显然于法无据，理应承担由此造成的经济损失”。

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