文 | 郑 聪

业主基于不同的居住需求对于是否封包阳台往往存在争议，物业服务企业对管理区域具有管理职责，本主主要从物业服务企业如何如何妥善行使管理职责、未尽管理职责可能产生的不利后果等方面进行简要分析。

我国现行法律法规对于阳台的权属虽未直接规定，但从《房产测量规范》对于全封闭的阳台和未封闭的阳台建筑面积和测算方式分别进行了规定，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对于专有部分的界定标准不再局限于登记，延伸到了构造和利用上具有独立性特点，可见阳台系属于业主专有部分，业主对于阳台具有占有、使用、收益和处分的权利，但并不意味业主可以随意封包阳台，因为封包处与房屋外立面相连，房屋外立面经设计规划备案，且属于业主公共部分，未经合法程序不得擅自更改，物业服务企业可以从以下几方面进行初步判断：

1.封包行为是否经过合法审批

《城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得搭建建筑物、构筑物，不得改变住宅外立面。

《民法典》第二百七十八条规定，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

从前述条文可见，我国法律法规并不绝对禁止改变房屋外立面以及建筑物和构筑物的搭建，经过相关部门批准或符合法定表决比例实施的改建搭建行为不违反法律强制性规定。

2.是否危及建筑物的安全、损害其他业主的合法权益

建筑物在设计规划时包含对建筑外立面荷载程度的考虑，而封包阳台的设施设备堆加后是否会超过荷载限额，是否会对公共安全造成隐患也是需要考虑的因素之一。此外，因不同楼盘设计构造不同，业主封包阳台有时会影响其他业主的采光和通风，甚至防火安全，亦侵犯了其他业主合法权益。需要注意，此处的“其他业主合法权益”仅指对业主生活居住的直接影响或者重大安全隐患，虽然也有部分观点认为个别业主的封包行为使得建筑物的整体形象受损从而影响小区整体房价、影响业主居住感受，这也是属于侵犯其他业主合法权益的范畴，但因其具有较强的主观色彩，并非是司法裁判的普遍观点，需要审慎判断。

3.封包行为是否违反合同约定或自身承诺

对于非封闭式阳台，通常开发商会在商品房买卖合同、临时管理规划约中注明阳台不可封包，前期物业服务企业相应也会在前期物业服务协议、装修管理协议中约定禁止封包阳台，或要求业主就不封包阳台作出承诺。

4.封包行为是否违反小区管理规约

符合法定程序形成的管理规约系业主意思自治的体现，根据《物业管理条例》第十七条规定，管理规约对全体业主具有拘束力。如管理规约中明确禁止封包阳台的，在未有新的管理规约变更该约定前，业主擅自封包的行为违反了业主意思自治。

1. 法定依据

《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”

部分地方性法规和政策文件，如《杭州市城市市容和环境卫生管理条例》第十五条规定，实行物业管理的居住区，由物业管理企业作为该区域市容环境卫生责任区的责任人。

2.约定依据

物业服务合同中通常会约定物业服务企业对于业主或物业使用人违法违规或者违反管理规约的行为负有劝告、阻止等管理义务。

1.告知、巡视、检查、资料备份等工作

《物业管理条例》第五十二条第二款规定：“物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”物业服务企业在业主施工前后的主要管理职责包括：在业主装修前公示或者通知业主禁止行为，核对并施工资料（包括但不限于图纸、方案、施工单位资质等内容）是否合规，在施工期间进行必要巡视，对违规行为进行劝阻、竣工后检查是否有违规事项，如物业招投标文件、管理规约或物业服务合同中对物业服务企业具有更为细化、严格的管理要求的，则以其为准。

2. 劝阻无效后向行政部门反映情况

《行政强制法》第四十四条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”物业服务企业在劝阻无效后可向所属辖区的城市管理行政执法部门反映该情况，由行政部门对其进行处理。

3.向人民法院提起诉讼/申请执行

如行政主管部门认为小区阳台封包不属于其执法范围的，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持”，物业服务企业可向人民法院提起诉讼，如法院判令业主拆除业主仍拒不拆除的，物业服务企业可凭生效法律文书向法院申请强制执行。

此处的后果主要是民事责任，具体可分为违约责任和侵权责任两大类：

在违约责任层面，物业服务合同（招投标文件、服务方案也属于物业合同组成部分）中通常会涉及物业服务企业的具体管理职责，以及未尽管理职责的违约责任。另，除明确的违约责任约定外，物业服务企业未尽管理职责亦会激化与多数业主矛盾触发其他的违约责任条款，例如业主因此满意度测评不达标扣除保证金、不续签/解除物业服务合同，以及造成物业费用收缴障碍等。

在侵权责任层面，如封包设施设备脱落、给火灾等意外救援造成阻碍等情况，从而给业主或第三人造成人身、财产损失的，此时物业服务企业是否尽到管理职责是法院判断其是否构成以不作为的方式侵权的主要依据，如法院认为物业服务企业未尽管理职责的，将与封包业主按过错比例承担赔偿责任。

从拟封包阳台业主的角度来说，如业主的封包行为未有影响建筑物的结构和安全、社会公共利益或侵犯其他业主利益的情况的，全体业主对阳台封包事宜的表决结果或管理规约中是否对封包阳台含有禁止性规定，就成了物业服务企业履行管理职责的最主要依据，故对于管理规约的形成或有关封包阳台的投票，业主应当充分行使其投票表决的权利以保障自身合法权益，如确有封包需要的，应启动合法的程序对禁止性规约进行变更，在无法变更时适当采用可升降的半封包装置等，避免额外的财产损失。

从物业服务企业角度来说，首先，在物业服务合同的磋商阶段，应当注意约定物业服务企业作为诉讼主体时其诉讼成本（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等）承担问题，例如，由业委会直接向物业公司支付或在代管的业委会经营收入中扣除等，如未进行约定的，则须由物业公司自行承担；其次，在管理过程中需要留存行使管理职责的证明材料，如发布的通知、巡视记录、劝阻业主的记录、向有关部门的投诉材料与回复内容、诉讼与执行材料等，并作好员工离职调岗资料的交接工作；最后，不建议物业服务企业强行拆除业主阳台封包设施设备，业主的封包行为在未经行政部门、司法机关认定或者判决前是否需要拆除尚不明确，即使业主的封包行为违法违规，物业服务企业也不享有执法权，其拆除行为损坏了业主的财产权利，如产生肢体冲突可能还会造成人身损害，进而产生赔偿责任。

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