高院、最高院案例关于破产程序中以房抵债债权人权利保护的若干裁判意见
文 | 叶诗语
本文以债务履行期届满以后成立的以房抵债协议为切入点，检索高院及最高院案例中关于破产程序中以房抵债债权人权利保护若干问题的裁判意见，类案异判情况不可避免，但基本能够形成倾向性意见，特此整理，以供参考。
一、破产管理人能否任意解除以房抵债协议？
裁判要旨：《企业破产法》第十八条规定，只有对破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人才有决定继续履行合同或者解除合同的权力。《以房抵债协议》首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式。故《以房抵债协议》实际已经覆盖案涉《商品房买卖合同》，任文峰已经履行完毕案涉《商品房买卖合同》的主要合同义务，中登公司主张解除案涉《商品房买卖合同》没有事实及法律依据。
裁判要旨：在以物抵债协议中，债权人往往已经履行了自己的义务，并且享有了对债务人的权利，债务人为履行自己的义务，才签订以物抵债协议。故在以物抵债协议场合，不符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的适用条件，景荣公司管理人只能依据《中华人民共和国合同法》关于合同解除的条款提出解除。
裁判要旨：中登投资公司虽存在迟延交房情形，但其并非恶意，中登投资公司已进入破产程序，案涉房屋目前为在建工程，无论是从法律上还是事实上中登投资公司已不能继续履行合同。原判决以合同目的不能实现为由，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定确认《商品房买卖合同》已经解除，并未适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，天成公司以其已经履行合同义务，本案不适用该第十八条规定的再审申请事由不能成立，本院不予支持。
类似案例：(2020)最高法民申4265号
二、以房抵债债权人能否要求配合过户？
(2021)最高法民申9号
裁判要旨：在签订以物抵债协议的债务人企业破产的情况下，管理人不能解除合同，但并不意味着债权人就有权请求继续履行合同。因为一旦允许债权人请求债务人继续履行合同，并基于合同的履行享有物权，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。因此，即便债权人请求继续履行合同，人民法院也要将其请求转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。在债务人盛都公司破产的情形下，董延庚要求继续履行合同并交付房屋依法无法获得支持。
类似案例：(2020)最高法民申3890号、(2019)最高法民申3989号、(2021)苏民申4690号、(2020)湘民终1067号
(2021)最高法民申1666号
裁判要旨：案涉项目所涉楼盘未办理预售许可证明，故原审法院据此认为案涉商品房买卖合同无效且无效合同自始没有法律约束力，遂判令驳回熊年云要求香河公司继续履行案涉商品房买卖合同的诉讼请求，并无不当。
(2020)最高法民申2674号
裁判要旨：预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，管理人有权请求人民法院予以撤销。原审法院对张世超要求交付房屋并办理产权登记的请求未予支持亦无不当。
(2020)最高法民再287号
裁判要旨：洪深向中度实业公司提供的500万元借款已转化为其应向中度旅游公司支付的购房款，不存在洪深还有其他义务未予履行的情形。在中度旅游公司破产重整中，真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行。洪深作为中度旅游公司债权人，有权请求按同类债权得到清偿，其要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持。
三、什么情况下以房抵债债权人的权利属于优先债权？
1、满足工程款优先受偿权行使条件情况下达成以房抵债合意，构成对建设工程款优先受偿权的主张。
案号：(2020)最高法民申3546号案
裁判要旨：由于盛景公司欠付富士电梯公司电梯工程款，双方协议将案涉房屋抵偿盛景公司欠付工程款，李海作为富士电梯公司的负责人与盛景公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，其真实意思是通过协商实现富士电梯公司就案涉房屋所享有的建设工程款优先受偿权。依据本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【法释〔2002〕16号】第一条规定，李海对案涉房屋享有工程款优先受偿权，该优先受偿权优于华融重庆分公司对案涉房屋享有的抵押权，李海享有足以排除华融重庆分公司对案涉房屋强制执行的民事权利。
案号：（2021）最高法民申4574号
裁判要旨：本院作出（2016）最高法民申3122号民事裁定书认定（2013）阳商初字第42号民事调解书仅系就双方之间以房抵工程款的确认，并非房屋权属变更的确认，不具有物权效力。但华盛六分公司主张排除王某双的强制执行系基于享有并行使了建设工程价款优先受偿权，即便华盛六分公司未取得物权，亦不能当然否定其在具备法定条件时仍可以依据其他权利而主张排除执行。原一审判决以（2016）最高法民申3122号民事裁定书认定华盛六分公司不享有物权为由即判定其不足以排除强制执行不当，二审予以维持，结果有误。
2、满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，可对抗强制执行。
案号：(2020)最高法民申5532号
裁判要旨：邓治国、黄一萍、杜晓辉在人民法院查封案涉房屋前已与弘鑫公司签订了合法有效《商品房买卖合同》并通过抵债方式支付购房款项，已经占有案涉房屋且未办理过户登记不是其自身原因。案涉房屋目前仍未竣工验收，客观上是弘鑫公司缺乏开发资金导致。因此，其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
类似案例：(2020)最高法民申6102号
作者简介
叶诗语
浙江东鹰律师事务所建设工程二部律师
浙江省法学会工程建设法学研究会理事
浙江省法学会民法学研究会理事
民商法学硕士
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