以房抵工程款条款草拟法律要点解析
在建设工程领域，由于开发商资金周转问题，以房抵工程款（又称“以房抵债”）的现象较为常见。这种方式既能缓解开发商的资金压力，也能帮助施工方尽快收回工程款。然而，若合同条款约定不明或违反法律规定，可能导致纠纷甚至条款无效。笔者在近期办案中就碰到因以房抵工程款条款的约定不明确或措辞不当致使法院判决直接以现金支付工程款的案例。因此，在草拟“以房抵工程款”条款时，需特别注意以下几个法律要点： 
一 以房抵工程款条款的法律性质及效力 1 以房抵工程款条款的性质 以房抵工程款条款本质上属于债务履行方式的变更条款，即开发商以房屋所有权代替货币支付工程款。依据《民法典》第535条债权转让相关条文及第543条合同变更相关条文、第544条债务履行方式变更相关条文可以看出，合同双方可协商一致变更原工程款支付方式，但需符合合同自由原则。
2 以房抵工程款条款的法律效力 有效情形 若条款指向的房屋已建成并具备过户条件，且双方在合同条款中明确约定工程款结算以房抵债，该条款通常有效。 若抵债房屋尚未建成，但双方在合同中明确约定“待房屋具备过户条件时办理产权转移”，该约定可能被认定为附条件的合同条款，仍可能有效。 无效或可撤销情形 流抵条款无效：若合同约定“若开发商未按期付款，则房屋直接归施工方所有”，此类条款可能因违反《民法典》第401条（禁止流押/流质）而被认定为无效。 显失公平可撤销：若抵债房屋的市场价值远低于工程款，施工方可能主张显失公平，请求法院或仲裁机构撤销该条款。 恶意串通损害第三人利益：若开发商与施工方恶意串通，以低价抵债损害其他债权人（如银行、材料供应商）利益，该条款可能被认定无效。
二 以房抵工程款条款合法的必备内容 1 明确抵债房屋的具体信息 条款指向的房屋位置、面积、房号：必须具体到楼盘名称、楼栋、单元、房号，避免模糊表述，如“以某项目任意一套房屋抵债”。 房屋现状及权利状况：需说明房屋是否已取得预售许可证、是否存在抵押或查封等情况。
2 约定房屋作价方式 市场评估价：建议委托第三方评估机构对房屋价值进行评估，并在合同中载明评估价格，避免后续争议。 双方协商价：若双方自行协商价格，需明确是否包含税费、物业费等附加费用，并直接将抵偿价格明确至条款内并加以规制，谨防出现“按签订合同时的市场价抵偿”等容易出现歧义以及争议的表述方式。
3 明确过户时间及条件 过户时间：应约定“在房屋具备产权登记条件后XX日内办理过户”，而非“工程竣工后”等模糊表述。 过户条件：需明确房屋需满足办理产权证的条件（如完成竣工验收备案、解除抵押等）。
4 税费承担 以房抵债涉及契税、增值税、个人所得税等，应在合同中明确由哪一方承担，避免纠纷。
三 特殊风险防范 1 房屋被抵押或查封的风险 若抵债房屋已被开发商抵押给银行，施工方可能无法顺利过户。因此，合同中应约定：“开发商保证抵债房屋无权利瑕疵，否则应继续以货币支付工程款。”“若房屋被查封，施工方有权解除合同并要求现金支付。”
2 房屋未建成或烂尾的风险 若开发商资金链断裂导致房屋烂尾，施工方可能无法取得房屋。因此，可约定：“若房屋在XX期限内未建成，施工方有权选择继续等待或要求现金支付。”“开发商需提供其他担保（如保证金、第三方保证）以确保履约。”
3 施工方转售房屋的限制 部分开发商可能要求施工方在一定期限内不得转售抵债房屋，此类限制需明确约定，否则可能影响施工方资金回笼。
四 司法实践中的争议焦点 1 以房抵债条款是否构成“让与担保”？ 根据《民法典》及相关司法解释，让与担保需满足以下要件： （1）担保合意：双方明确约定以房屋所有权转移作为债务的担保，而非真实的房屋买卖或抵债。 （2）所有权转移形式：房屋所有权（或登记）形式上转移至债权人名下，但实际权利仍归债务人所有。 （3）清算义务：债务履行后，债权人需返还房屋；债务不履行时，债权人需对房屋价值清算（多退少补）。 据此，以房抵债条款可能构成让与担保的情形为“债务履行前转移所有权”，即债务未到期时，债务人将房屋过户给债权人作为履约保障，但约定债务清偿后可回购；以及“清算条款”，即协议明确债务不履行时，债权人需拍卖房屋或按市场价结算，超出部分返还债务人两种。据最高人民法院（2019）民申字第5978号判决认为，若过户仅为担保而非真实转让，且保留赎回权，则构成让与担保。 故以房抵债条款应当明确：债务到期后，双方协议以房屋直接抵偿债务（无担保意思表示），属于代物清偿。
2 以房抵债是否影响工程款优先受偿权？ 根据《民法典》第807条，施工方对工程款享有优先受偿权。但若以房抵债协议未明确“抵债不影响优先权”，施工方可能丧失部分权利。根据《中华人民共和国民法典》第807条（原《合同法》第286条）及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》，承包人对工程折价或拍卖价款享有优先于抵押权和其他债权的受偿权，但不得对抗已支付全部或大部分购房款的消费者（商品房买受人），其优先权的范围包括工程款本金、利息、违约金、损害赔偿金等。行使期限：最长不超过18个月（自工程竣工或合同约定的竣工之日起算）。 据此，以房抵债协议可能涉及以下情形，需分别讨论： 合法有效的以房抵债协议 若在工程竣工或结算后，双方自愿达成以房抵债协议（且不存在恶意串通逃避债务），则视为工程款已通过房屋折价受偿，优先权因实现而消灭。若房屋已过户至承包人名下，承包人取得物权，优先权转化为房屋所有权；若未过户，承包人仍可主张优先权。 恶意规避优先权的以房抵债 若以房抵债协议系开发商为逃避工程款债务，与第三方（非真实债权人）虚构债务，承包人可主张协议无效，并继续行使优先权。若以房抵债价格明显不公，其他债权人可申请撤销（《民法典》第538-542条），但承包人优先权不受影响。 以房抵债与消费者购房权的冲突 若开发商将房屋抵给承包人，但该房屋已出售给消费者且消费者支付了大部分房款，则消费者权利优先于工程款优先权（《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》）。
故以房抵偿条款需明确：债务真实、有效；抵偿价格应杜绝存在明显不公、低于市场价或高于市场价等可能导致被撤销风险的表述存在。 以房抵工程款是一种较为常见的债务清偿方式，但涉及的法律风险较多。施工方在签订合同时，务必明确房屋信息、作价方式、过户条件及相应违约责任，并防范房屋抵押、烂尾等风险。只有在合同条款拟定时就做到条款清晰、合法，表述完整、正确且无歧义，才能最大限度保障自身权益，避免类似法院在双方约定了以房抵工程款条款的情况下直接判决要求现金支付工程款的不利案件出现。
林中汉 浙江东鹰律师事务所专职律师，毕业于华东政法大学刑事司法学院，自2020年起执业至今，目前累计了5年的律师执业经验。主营业务方向为建设工程施工、设计合同纠纷及公司法相关诉讼、非诉服务等，所在律师团队担任广厦、中天、歌山、东阳三建等多家著名建设企业法律顾问，常年在建设工程所涉法律相关一线领域工作。执业期间较为成功的知识产权案例为2020年代理的上蒋火腿厂诉雪舫蒋工贸有限公司商标使用许可合同纠纷，由林中汉律师代理的被告方雪舫蒋工贸有限公司在历经9个月的庭审、质证、现场勘验过程后经浙江省高级人民法院依法判决在该案中完全胜诉。
