邱 坤 [1]

《全国人大常务委员会关于修改〈中华人民共和国民事诉讼法〉的决定》已由第十一届全国人大常会会议通过并已公布，将于2013年1月1日起施行。新修正的《民事诉讼法》新设立了五项制度，并对原有其他12个方面的内容进行了修改完善。

新设的五项制度是：公益诉讼制度、小额诉讼制度、撤销诉讼制度、完善调解与诉讼衔接机制、规定了担保物权实现程序。新民诉法还对管辖制度、证据制度、送达制度、保全制度、督促程序、二审程序等十二个方面的内容进行了修改完善。 特别应当引起我们广大物业服务企业关注的是，新的《民事诉讼法》中有三个司法程序对我们催讨物业服务费的诉讼非常有利，它们是：第一，调解程序，规定“当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解”，“ 开庭前可以调解的，采取调解方式及时解决纠纷”；第二，督促程序，规定“对当事人没有争议，可以适用督促程序的，转入督促程序”；第三，简易程序，规定“当事人双方也可以约定适用简易程序”、“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资（如，2011年浙江省在岗职工年平均工资为35731）百分之三十以下的，实行一审终审”，等等。

物业服务企业生存和发展的物质基础就是收取物业服务费，对于那些拒不付费的业主，最终的解决途径就是起诉到法院，请求法院判令业主付费。但很多物业服务企业因诉讼须花费较高的时间成本、人力成本和财务费用而不愿起诉，放弃这条法律救济途径。例如一个普通的催讨物业费案件，物业服务企业起诉后，通常被法院作为简易程序审理，3个月内能够审理完毕，但有些也因欠费业主提起反诉、鉴定等转为普通程序审理，一审审限就六个月，大多数案件还会有上诉审，可谓是耗费、耗时、耗力。新的《民事诉讼法》实施后，这些令物业服务企业烦恼的问题在司法程序上可得到很大的改善，具体法律条文在此不予赘述，仅就本次新修正的《民事诉讼法》，本所律师一并结合国务院《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，对物业服务企业如何充分运用法律手段催讨物业费，提出如下解决建议：

一、订立物业服务合同时除常规条款外，建议增加约定下列事项

1、选择双方解决争议的方式为法院诉讼，而不选择受理费较高的仲裁管辖；

2、约定诉讼时适用简易程序审理物业服务合同纠纷；

3、选择由物业服务企业经营场所所在地法院管辖，降低诉讼交通成本；

4、填写业主的身份证号码、有效联系地址、联系电话；

5、约定业主拖欠物业费的违约金。

二、业主欠费后，及时采取适当方式书面催交

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，已发催费通知或催费函是物业服务企业起诉欠费业主的前置条件，因此企业在起诉业主前应采取合适的方式完成催交程序，最好是按照合同约定的业主地址寄发催费函。

三、在司法途径中先采取向法院申请支付令（申请支付令，诉讼费比照财产案件受理费标准的1/3交纳）的督促程序，要求业主支付拖欠的物业费、违约金，法院会在受理之日起十五日内向欠费业主发出支付令；如欠费业主自收到支付令之日起十五日内不付清欠费也不向人民法院提出书面异议的，物业服务企业可以直接向人民法院申请执行。

四、如欠费业主在收到人民法院的支付令后提出书面异议，经法院审查异议不成立的，驳回异议，异议成立的，法院会裁定终结督促程序，支付令自行失效。支付令失效的，案件转入诉讼程序，按照双方约定会适用简易程序审理，如诉讼物业费标的额在省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下（如浙江省范围内在10719以下）的，一审终审。

如是，物业服务企业就可以充分运用法律规定、合理利用司法资源、降低催讨物业费的诉讼成本。