【摘要】 房屋外立面是人们购买房屋时的重要参考因素，外立面最直接的体现就是房屋的外观、样式。在购买房屋后，业主平时对其进行的使用，小到晾晒衣服，大到包阳台、设立广告位，都使其成为业主关注的重要对象。由于房屋外立面的权属较为模糊，房屋外立面在使用、改建、修缮过程中又会遇到一些法律问题，容易产生纠纷。

本文结合现行的法律法规和实践操作，对房屋外立面的权属相关法律问题进行分析，并试图以外立面权属分析的角度看建筑物区分所有权共有部分的归属。

【关键词】 外立面   权属   专有    共有

一幢幢单个房屋的外立面的集合构成了整个城市的对外形象，城市的形象与房屋的外立面息息相关。外立面的使用会产生不错的经济效益。房屋外立面的使用、改建、修缮会遇到诸多法律问题，但一切的一切都指向了房屋外立面的权属问题。

一、房屋外立面的权属

《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”享有权利的同时应当承担义务，即所有权人对自己的不动产或者动产负有相应的义务。引申到本文，房屋外立面的所有权人对该外立面有使用、改建的权利，同时也有修缮的义务。

因此，明确房屋外立面的所有权人成为本文探讨的重要问题。

《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。”这里的共有应当理解为共同拥有所有权。

（一）外立面的界定

关于外立面是属于共有部分还是专有部分，《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”但外立面是否属于公用设施，《物权法》没有提及。

对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第3条规定建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应当认定为物权法第六章所称的共有部分。房屋的外立面俗称外墙面。“特别需要指出的是，外墙面是指外墙的表面，比如外墙本身由混凝土砌成，但外墙表面可能刷涂料，也可能贴大理石或者瓷砖，外墙面只指代这些涂料、大理石或瓷砖这类装饰材料表面，而不包括外墙结构性材料——混凝土。因此外墙而非外墙面构成房屋的基础结构。所以本条在基本结构部分列举了建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶这四个部分时，表述的是‘外墙’而不是‘外墙面’。”[①]既然《解释》规定了外墙是属于业主共有的，而外墙面是外墙不可分割的一部分，因此，外墙面也应当属于业主共有。这在《解释》第4条中就有所体现。该条规定将“与专有部分相对应的外墙面”认定为共有部分。

但是，当探讨的是某独栋别墅的外立面时，显然应当将该外墙面认定为专有部分，因为这符合《解释》第2条的规定。而当小区内某栋建筑物归同一人所有时，该建筑物的外立面也应当认为专有部分。“实际上，即使不是小区内的独栋别墅，一个业主独自购买小区内的一栋可区分所有的建筑物的情况也是存在的。业主对小区内的这样一栋可区分所有的建筑物也应当享有专有部分的权利。”[②]

综上所述，当某业主对独栋别墅或者某小区一栋建筑物独自享有所有权时，该独栋别墅或者该建筑物的外立面应认定为专有部分；除此之外，应当将建筑物的外立面认定为共有部分。

（二）业主的界定

既然业主对房屋的外立面享有共有的权利，就必须要探讨业主的范围的问题。即何为业主？是该幢房屋的业主还是整个小区的业主？

业主的范围

下面我们要探讨的是多大范围的业主能够对某幢房屋的外立面享有共有的权利。

1．三种观点

关于外墙面的归属，大体有如下三种观点：

第一种观点认为，外墙面属于专有部分所有人所有，[③]即如果只利用建筑物二层的外墙面做广告，则广告收益只属于广告涉及的外墙面（二层外墙面）所对应的专有部分所有人（二层业主）。

第二种观点认为，全体小区业主对某建筑物的外立面共有，即收益共享、费用分摊。理由是“小区的土地使用权是归小区内全体业主共同享有，小区内的各个建筑物与小区的绿地、道路等各种设施是不可分割的，业主的区分所有权不是仅仅限于对其所在的建筑物的权利，还应当包括小区内的土地等财产权利，从这一角度而言，小区内各栋楼房的共有部分及其附属设施及小区规划范围内的共用部分，均应当属于全体业主共有，因此小区内一栋楼房共有部分产生的收益，应当由小区内全体业主共享，产生的费用，亦应由全体业主分摊。”[④]

第三种观点认为，建筑物的外墙面应当归该建筑物内全体业主共有，不论小区内是否仅有一幢建筑物。

2．对第一种观点的反驳

第一种观点欠妥。前已述及，建筑物的外墙面在独栋别墅和整栋建筑物属同一人时认定为专有部分，在其他情况下认定为共有部分。在认定为专有部分的情况下，争议不大，在此没有讨论的必要。在认定为共有部分时，是否仅限制在最直接联系人[⑤]？最高院认为此种观点欠妥，“理由在于，第一，根据建筑物区分所有权法理即壁心和最后粉刷表层说，专有部分所有人行使权力的边界不能超过壁心，而外墙面显然是超过壁心的，故外墙面不能归单个业主单独所有，只能归全体业主共有。第二，对外墙面的权属进行这样划分，也有利于更好地利用外墙面。因为单个业主的外墙面面积很小，大多数情况下不能有效利用。如果归全体业主共有，面积很小的单个业主的外墙面就能连起来，面积就比较大，就能够很好地利用，符合物权法物尽其用的原理。第三，在登记机关的不动产登记簿上，也不可能将特定房屋的特定外墙面登记为单个业主所有。”[⑥]

3．对第二种观点的反驳

第二种观点值得商榷。

首先，从建筑物区分所有之共有的权利产生基础来看，对共有部分的共有权是以拥有相对应之专有部分的专有权为前提的。前已述及，当论及物业管理区域内某独栋别墅时，毫无疑问，该别墅的外立面由该别墅所有人独有，因为该别墅的外立面作为专有部分而为该别墅的所有人所有。当论及物业管理区域内某建筑物为同一人所有时，该建筑物的外立面亦应当认定为专有部分而为同一人所有。但是，当物业管理区域内某建筑物为多人区分所有时，该建筑物的外立面应属共有部分。对于该外立面的归属，是否应当为整个物业管理区域的全体业主共有？此观点认为，因为“小区的土地使用权是归小区内全体业主共同享有，小区内的各个建筑物与小区的绿地、道路等各种设施是不可分割的，业主的区分所有权不是仅仅限于对其所在的建筑物的权利，还应当包括小区内的土地等财产权利”，所以某建筑物的外立面就成了全体业主共有。此推论有漏洞。

因为，共有部分的共有权以相对应的专有部分的专有权为前提，不能以小区土地使用权是共有的而推出某建筑物外立面就是该小区全体业主共有的。按照这个逻辑，独栋别墅的所有人、某整幢建筑物的单一所有人也应当与小区内其他业主分享其所在建筑物的外立面，因为他们都共有小区内的土地使用权。即使从产生基础解释，也应当是小区内业主因专有部分的专有权而享有对某建筑物的外立面的共有权，即便是不在该建筑物内的业主。但是，共有部分和专有部分是相对应的。非本幢楼的业主的专有部分是否能与本幢楼的外立面相对应呢？很难。既然不是本幢楼的，本幢楼的设施就很少用到或者可能从未用到。如果说这能构成对应，未免有些牵强。所以，从产生基础来看，某建筑物的外立面应当归该建筑物内业主共有。

其次，从权利义务对等来看，权利人享有权利的同时必定应当承担相应的义务。对业主来说，只享受权利不承担义务是不行的。这里的义务不仅仅是承担修缮费用，也包含其他方面。比如说临街的楼房。因为临街。该楼房内业主的生活必然与其他楼房业主不同。他们必须忍受如马路的噪音、灰尘、汽车的尾气、夜晚路灯的灯光等等。这些都是非临街楼房业主不会承受的。而这一切都在当初买房的时候由业主做出了选择。如果临街的楼房业主利用外立面做广告取得收益，该收益也应当归该楼房的业主。因为这些业主承受了其他业主未承受的。如果某些业主购买了相对安静的房屋但仍享受临街楼房广告的收益，[⑦]这违反了权利义务对等的原则。

再次，从物尽其用的角度来看，本幢楼业主对本幢楼外立面有天然的联系，而且这种联系是极为密切的，相对来说，非本幢楼的业主对本幢楼外立面的修缮、改造可能漠不关心，因为两者可能联系极小或者没有任何联系。当本幢楼的外立面损坏时，本幢楼业主作为最密切联系人必定将维修作为重中之重，但非本幢楼业主可能漠不关心，甚至可能会因为维修动用全体小区业主共有的物业维修基金而持反对意见。这对于楼房的保养和利用是很不利的。此外，当涉及对物的利用时，本幢楼的业主自然能更好更有效地对该楼的外墙面加以利用，这是非本幢楼业主无法企及的。如果允许非本幢楼的业主对本幢楼的外墙面加以利用，一方面在实际利用的效果上难免不尽人意，另一方面，不排除非本幢楼业主与本幢楼业主在利用上产生纠纷的可能。前已述及，最高院认为“因为单个业主的外墙面面积很小，大多数情况下不能有效利用。如果归全体业主共有，面积很小的单个业主的外墙面就能连起来，面积就比较大，就能够很好地利用，符合物权法物尽其用的原理。”显然，这里的全体业主是指整幢建筑物的全体业主，而非小区内全体业主。

此外，根据建筑物区分所有权基本原理及公平的分析，当某业主（张三）对独栋别墅或者某小区一栋建筑物独自享有所有权时，该独栋别墅或者该建筑物的外立面应认定为专有部分。如果认定小区内某幢房屋的外立面属于整个小区全体业主共有，则张三可以拥有比小区内其他业主更多的权利：（1）张三的房屋的外立面只属于张三所有，其他人没有所有权；（2）张三作为小区内全体业主的一员，

可以分享小区内其他房屋的外立面的所有权。根据建筑物区分所有权理论，共用权是在业主专有权之上产生的，此共有并非一般民法意义上的按份共有或者共同共有，业主不可因其享有的专有权较多（所有的房屋面积较大）而当然地享有较多的共有权。理由是，《物权法》第76条规定了某些关键事项必须经过人数、面积都满足一定条件时做出决定才具有法律效力。立法者在立法时必然考虑了相关问题。因此，某业主因购置较多房产而享受较多共有权益尚不可能，更不用说张三可以独享其房屋的外立面而同时分享其他房屋的外立面权益。反过来说，既然张三能够独享其房屋的外立面，那某幢楼房的外立面也应当由该楼房内全体业主共有。

4．笔者赞同第三种观点

本楼的业主对本幢楼的共有设施有共有权，包括外立面。除有特别约定外，本楼业主对本幢楼外立面的使用、改建、修缮无需经过其他人同意。住建部及工商行政管理总局新版商品房预售合同（第二次征求意见稿）第21条规定：“双方对共有权益的约定如下：……2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归本楼栋产权人共有……”从此条的规定来看，新版商品房预售合同（第二次征求意见稿）主张的是本楼栋外立面的所有权归楼栋内产权人共有。因为，如果新版商品房预售合同（第二次征求意见稿）主张的是“本楼栋外立面的所有权归本楼栋所在小区全体业主共有”，则该约定就不能生效。使用权条款的约定必须经所有共有权人共同约定才可生效，在小区全体业主共有的情况下，必须是全体小区业主同意某楼栋外立面归某楼栋全体业主使用才可，按照新版商品房预售合同（第二次征求意见稿）第21条的文字表述，此类约定的范围仅及于本楼栋，其他楼栋的产权人未参与本楼栋外立面的约定。因此，新版商品房预售合同（第二次征求意见稿）支持的也是第三种观点。

因此，无论一个物业管理区域是否仅有一幢房屋，该幢房屋的外立面均应属于整幢房屋全体业主共有。

二、判断共有权人范围的原则

通过前面的分析，我们可知，并非小区内所有的共有设施都属于全体业主共有，应当是一部分共有设施由全体共有，也有一部分共有设施应当属于特定的部分业主共有。那么如果界定哪些由全体业主共有，哪些由部分业主共有？

首先，我们可以依据现行的法律。《物权法》第73条和《解释》第3条对共有部分及共有部分的所有权归属做了规定，但都没有明确规定“业主”的范围。但有的共有部分的归属是显而易见的，如绿地、道路、物业管理用房等。

其次，参考前文对外立面的分析，当某幢建筑物属于一人所有时，该建筑物的外立面也归其所有。同理，该建筑物内的其他共有设施也归其所有。当某幢建筑物由多人区分所有时，该幢建筑物也应该视为一个整体，该幢建筑物的外立面归该幢建筑物的全体业主共有。同样，该幢建筑物内的其他共有设施，如建筑物的基础、承重结构、电梯、大厅等共有设施也应当归该幢建筑物内全体业主共有。

再次，从功能性角度分析，根据共有设施的设计用途推断出该共有设施是归小区内全体业主还是部分业主。如物业管理用房是物业管理公司的办公场所。物业管理公司为该小区全体业主服务，因此可以推断出物业管理用房由小区内全体业主共有。如果小区内某幢建筑物内的共有设施为整个小区的业主服务，且在整个小区内，该共有设施是独一无二的（在小区范围内无法找到替代品），则该共有设施也应当被认为是小区内全体业主共有。

最后，从共有部分和专有部分相对应的角度分析，共有部分的权利产生于专有部分已有权利的基础之上。业主仅能对其所有的专有部分相对应的共有部分享有权利、承担义务。关于“相对应”，应当根据共有部分与专有部分联系的紧密程度分析。甲楼业主和乙楼的电梯之间的联系显然没有乙楼业主与乙楼的电梯来得紧密。相对地，认定乙楼业主对乙楼的电梯享有权利更为合理。由此延伸，本幢楼业主对本幢楼共有设施的联系度相对其他楼业主来说，往往更为紧密，因此，可以认定本幢楼的共有设施由本幢楼业主共有。

三、结语

当某业主对独栋别墅或者某小区一栋建筑物独自享有所有权时，该独栋别墅或者该建筑物的外立面应认定为专有部分；除此之外，应当将建筑物的外立面认定为共有部分。外立面为共有部分的，从建筑物区分所有之共有的权利产生基础、权利义务对等、物尽其用、公平合理及实践趋势等角度，认定某幢楼的外立面归该幢楼全体业主共有较为合理。通过对外立面权属的分析，我们归纳出其他共有部分归属的一些原则。

【参考文献】

[1] 奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社，2009年版。

[2] 黄松有主编：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社，2007年版。

[3] 奚晓明主编：《〈中华人民共和国侵权责任法〉条文理解与适用》，人民法院出版社，2010年版。