也谈交房、办证中诉讼时效有关的法律问题

刘莺 律师

内容摘要：有关交房、办证是否适用诉讼时效问题，业界认为交房主张系基于债权合同产生，应适用诉讼时效，但是在办证的诉讼时效适用问题上存在观点上的分歧。本文拟从诉讼时效的适用客体角度入手，分析请求交付房屋、办理产证的法律属性，从而自然得出这些请求是否应当适用诉讼时效的结论。

关键词：诉讼时效物权行为物权变动

    在房屋买卖交易中，有时候会发生这样的情况，即买方已经付清了购房款并且已经入住多时，但一直未办理房屋过户登记，等想起办理登记的时候已经可能已经超过2年，此时再要求卖方协助办理过户登记的时候遭到卖方拒绝，甚至有些人根本找不到卖方。在这种情况下对于超过诉讼时效尚未办理过户登记的房屋，买方是否还能请求办理登记？过户登记（办证）请求权是否和一般的请求权一样会罹于诉讼时效？

    在涉及到商品房买卖合同有关的交房、办证与诉讼时效问题，最高人民法院民一庭倾向性意见认为：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。笔者对该意见进行反复推敲后认为，第二点意见在理论上与现行的物权法律制度、诉讼时效制度存在矛盾，本文拟从诉讼时效客体、物权行为理论和我国物权法的立法选择方面谈谈对相关问题的看法。

一、厘清诉讼时效客体是确定诉讼时效适用与否的基本前提

    关于诉讼时效客体，主要有四种立法体例：第一种客体为债权，代表国家为瑞士。[1]第二种客体为债权和除所有权以外的财产权，代表国家为日本；第三种客体为请求权，代表国家为德国[2]；第四种客体为诉权，代表国家为法国、英国和匈牙利。我国《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。现有立法并未明确诉讼时效客体的具体内容，不过我国学界普遍接受诉讼时效客体为请求权的观点。[3]在诉讼时效客体的问题上，就前述的规定和普遍认同的请求权客体说，对于诉讼时效应当和能够适用的客体，在实践中仍然存在大量误解，必须对请求权作进一步分析和解释才能解决审判实践中存在的诉讼时效适用争议问题。

    请求权包括实体法上的请求权也包括诉讼法上的请求权。实体法上的请求权，按照通说，它是指权利人可以要求他人为一定行为或者不为一定行为的权利。它的特点是权利人实现其利益，须借助他人的行为。权利人不能直接取得这种权利所体现的利益，只能请求义务人履行自己的义务，从而间接地去的利益。诉讼法意义上的请求权，是指基于民事诉权，原告在诉讼程序中提出的诉讼请求。

    在诉讼实务中，由于基于民事诉权，原告提起的任何之诉的诉讼请求均可以被称之为某种请求权，所以常常使人误认为只要称之为请求权的就应当属于诉讼时效客体的请求权，其实不然。权利人享有请求权、支配权、形成权、抗辩权等实体权利，其中请求权中除了债权请求权外，还有物上请求权、诉讼上请求权。在权利遭到侵犯时权利人可以通过诉权的行使提起民事诉讼，提出不同的诉讼请求，进而形成各种诉讼，如给付之诉、确认之诉、形成之诉、变更之诉。其中与实体法上的请求权相对应的系给付之诉。其他当事人提出的申请确认合同无效请求、申请撤销合同请求、申请解除合同请求等，实质上是原告基于实体法上的形成权。所以不是广义上的请求权都是诉讼时效的客体，自然不能都适用诉讼时效的规定。至于物权请求权是否都适用诉讼时效，目前学界争议也较大，但是相对主流的观点还是认为物权请求权不适用诉讼时效的规定。因此只有给付之诉所对应的请求权才是诉讼时效的客体。即只要是给付之诉，除了法律法规明文规定不适用2年诉讼时效的，其余均应适用。

二、辨明权利属性是买受人请求交付房屋、办理产证是否属于诉讼时效客体的关键内容

    要辨明买受人请求交付房屋、办理产证是否属于诉讼时效客体，首先需要对交付房屋、办理产证请求的法律属性进行分析，而讨论两项请求的法律属性又不得不先谈物权行为和债权行为的区别。

（一）物权行为和债权行为的基本区别

    物权行为理论诞生于德国，根据该物权行为理论，在一个完整的商品买卖过程中存在债权合意+物权合意+交付或登记三个环节，即存在债权行为和物权行为。而二者在内容、效力和有效条件均存在差异：1）内容：债权行为以在当事人之间设定债权债务关系为内容。如买卖合同的内容是，一方许诺承担交付标的物并转移其所有权于他方的义务，他方则许诺承担接受标的物并支付价金的义务。[4]物权行为则直接以物权的设定、变动为内容。如买卖合同的当事人之间一方将标的物及其所有权移转于对方，对方接受的合意。2）效力：债权行为的效力是在当事人之间产生债权债务关系，《民法通则》第84条对此有明确规定。[5]说明民法通则明确规定债权的效力在于“请求”，而并不直接发生标的物所有权转移的法律效力。[6]物权行为的效力则是以交付或登记为条件产生标的物所有权转移或他物权（如抵押权）产生的法律效力（当事人另有约定者除外）。换言之，债权行为不能直接产生物权变动的法律效力，物权变动须通过物权行为实现。3）有效条件：作为法律行为，物权行为和债权行为都必须符合法律行为的条件，即行为人有相应的民事行为能力，意思表示真实，内容合法。法律对行为的形式有特别要求的，还应当遵守法律规定的形式。此外，物权行为还必须具备让与人对让与标的物有处分权的条件，无处分权人所为之处分行为，非经权利人事先同意或事后追认，或行为人于事后取得处分权，行为无效。而债权行为无此要求。因为债权行为不是处分行为而是负担行为，即允诺负担义务的行为，只要当事人的允诺不违反法律和公序良俗，则法律不应否定它。如果在履行期到来时出卖人不能取得对该标的物的处分权，也只能让其承担违约的责任而不是宣告合同无效。

（二）中国民法对物权行为理论的态度

    无论学界对物权行为理论存在何种分歧，司法审判实践中还是必须回到我国民法（主要指物权法）的最终立法选择上来。《物权法》第六条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

    从以上法律条文的字面分析，需要登记的显然是“不动产物权的设立、变更、转让和消灭”。至于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭”是否需要一项法律行为，如果需要一项法律行为的话，该法律行为究竟是一项什么样的法律行为，以上条文并未提供明确的答案。同时，从上述条文可以认为物权变动合意生效的时点是“记载于不动产登记簿时”

    物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据该条文的字面意思，其中的“合同”可以解释为“法律效果在于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”，显然就是所谓的物权合同，即设立、变更、转让和消灭物权关系的合同。根据前述债权行为和物权行为的区别，买卖合同是典型的负担行为，仅发生债法效果而不发生物法效果，显然不属于《物权法》第十五条所谓的物权合同。而且这种解释又与本条后段中“未办理物权登记的，不影响合同效力”的内容相冲突，因为如果是效果在于物权变动，而不动产物权未办理物权登记不发生物权效力且“不影响合同效力”，该合同到底发生何种效力？对此矛盾，葛云松[7]虽然肯定物权行为理论，但却认为第十五条中的合同是指债权合同。然而在债权合同生效后，要完成物权变动，除了满足登记要件之外，是否还需要当事人之间发生物权合意，本条并未规定。

    《物权法》要求不动产物权的设立、变更、转让和消灭需要登记才能发生效力。这涉及到一个疑问：引起物权变动的法律事实到底是什么？是法律行为还是登记？如果认为是买卖合同等债权行为加登记发生不动产物权变动，那就存在一个问题，为何债权行为发生了物权效果。法律效果由法律事实引起，法律事实包括法律行为和法律行为以外的其它事实。债法行为发生债法效力，债法行为公示仍然发生债法效力，并不因公示而改变其法律性质。发生物权变动效力的行为必然只能是物权行为，而根据物权行为=物权合意+登记，那么其中物权变动的意思表示又何在？有学者认为物权变动的意思表示是一个虚伪问题，只要我们承认独立的物权行为就必须要承认独立的物权变动的意思表示，至于该意思表示蕴涵在哪里，是规范层面的问题。现实中当事人如果主张成立物权行为，显然可以从履行债务、登记等行为中解释出物权变动的意思表示。出卖人将房屋所有权登记转移买受人，登记行为之中就必然包含着转移所有权的意思表示。判断现实中是否存在独立的物权变动的意思表示，实际上是一项将案件事实涵摄到规范层面的构成要件的问题，通过证据规则证明的事实，独立的物权变动意思表示何在的问题应该不是一个问题。

    我国《物权法》将法国的债权合意主义与德国的登记生效主义[8]结合在一起，形成折衷主义模式，对于物权行为采取了一种模糊的态度，明确物权变动效力自公示起发生，而非债权合同生效而发生；同时在债权合同是物权行为原因时，又回避了物权变动的合意究竟是来自于物权合意还是作为原因行为的合同。但是笔者认为讨论《物权法》是否承认物权行为理论并不重要，可以肯定的是对于物权变动生效的要件是必须进行登记，登记所依据的是债权合同，但是登记行为中本身又必然隐含着物权变动的合意。

（三）请求交付房屋和办证的属性分析

    基于上诉对我国物权法立法现状的分析，有关不动产物权的变更和转让，只要未依法进行登记，除非有充分证据证明双方已经达成物权变动的合意，否则不能从债权合同直接认定双方存在物权变动的合意，物权行为不成立，也不发生物权变动的效力。

    对于出卖人未按照合同约定时间向买受人交付房屋、办证的，买受人根据合同约定向法院请求出卖人交付房屋，笔者认为双方尚未达成物权变动合意也未发生物权变动效力，其请求所依据的法律基础关系不是物权合同而是债权合同，其请求权属于债权请求权，对应的诉讼系给付之诉，应当适用民法通则中2年的诉讼时效，对此业界基本无争议。

    对于出卖人已经转移房屋占有但未按照合同约定时间办理房屋权属登记的，买受人根据合同约定向法院请求出卖人办理房屋权属登记的，是否认为双方之间转移占有的法律事实之中同时也必然含有物权变动的合意？是不是承认了转移占有行为之中的物权变动合意就意味着物权行为的成立？对于已经成立但尚未生效的物权变动行为，买受人基于该房屋的任何主张是否均具有物权属性？笔者并不否认从转移占有的事实之中可能可以推断出双方存在物权变动的合意，但是鉴于物权法对物权变动登记生效的立法选择和对占有制度中占有事实的保护模式，更倾向于认为在物权变动行为尚未生效前，也就是在买卖双方尚未向登记部门提交登记申请之前，仅凭房屋转移占有的事实不能直接认定双方存在房屋所有权转移的合意，即便可以认定成立物权合同，但因该行为尚未生效，买受人请求出卖人共同办理房屋权属转移登记申请的基础法律关系仍然是双方的买卖合同，即债权合同，从诉的属性而言仍然属于给付之诉。所以还是应当适用民法通则中2年的诉讼时效。最高院将该请求权认定为具有物权性质，实际采纳的是物权行为理论中意思表示生效观点，与现行物权法相悖，所以应当及时调整。而其他文章中将该请求权认定为物权请求权，更是没有理解物权请求权的内涵。

三、诉讼时效的起算点

    既然交房和办证的请求均使用诉讼时效，那么还必须明确诉讼时效的起算点问题。

（一）交房

    房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。

（二）办证

1、约定办证期限的：

    商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限的，则诉讼时效自该约定期限届满之日起计算。

2、对于办理权属登记期限约定不明或未作约定的：

    1）如果商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，出卖人应当自房屋交付使用之日起９０日内办证，诉讼时效自房屋交付使用满90日后起算；

    2）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日内办证，诉讼时效则自合同订立之日满90日后起算。

结语：

    在房屋买卖的交易实践中，的确存在大量小业主因为开发商或者房东原因而无法取得房屋所有权的情况，很多买方因为法律意识的淡薄或者对具体法律规定知之甚微，往往无法通过诉权的及时行使来保障自身权益。房屋购置在老百姓日常生活中的重要性使得在这一纠纷的处理不再是一个单纯的法律适用问题，更涉及到民众利益和社会稳定的考量。诚然，法体现了人类理性的冲突和协调，是人类利益的冲突和协调的产物，以利益衡平、引导和协调为核心的法学理念越来越多地为学界和审判实务领域所倡导。在物权法颁行前，最高院民一庭的倾向性意见极大地影响着各地对于逾期交房、办证案件的审判实践，确实起到了保护部分小业主和买受人利益的作用，然而它与物权法、诉讼时效制度内在逻辑的矛盾也是显而易见的。买受人权利的最大保障是其对自身权利的积极行使，而不是法院为了利益均衡而作的权宜之计。为了一部分人的利益而牺牲了法律制度内在的统一性是不利于理性法律秩序的确立和巩固，有损中国法治环境的良性发展。

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[1] 《瑞士债务法》第127条规定：“若联邦民法没有其他规定的，凡已满10年的，债权已届时效期间。”

[2] 《德国民法典》第194条规定：“向他人请求作为或者不作为的权利（请求权），受消灭时效的制约。”

[3] 2004年9月，学者起草的《中国民法典草案建议稿》第二百九十一条规定请求权的消灭时效为2年，但法律另有规定的除外。

[4] 《合同法》第135条明确规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”这说明，中国法上的买卖合同只发生使出卖人负担义务的效果，而不发生标的物所有权转移的效果。

[5] 该条第2款还明确指出：“债权人有权要求债务人按照合同的规定或者法律的规定履行义务。”

[6] 《德国民法典》第241条规定：“债权人因债的关系得向债务人请求给付。”

[7]葛云松：《物权法疑难问题探讨》，华东政法大学学报，2007年第6期。

[8] 法国是债权合意主义+登记对抗主义，德国是物权合同+登记生效主义。