按照商品房销售的交易习惯，商品房买卖双方实质性法律关系建立的始点是签订商品房预订协议或者定金合同。因此，退房风险在商品房预订阶段就存在。预订阶段的退房，俗称“退订”，法律上将之定义为预订协议或定金合同的解除，是指预订协议或定金合同签订后，商品房买卖合同签订前，买受人与开发商因种种原因不签订商品房买卖合同，导致预订协议或定金合同被解除的现象。

这一阶段的合同主要法律特点可归纳为不确定性：这首先体现在商品房买卖合同签约主体的不确定性，最终购买商品房的购房者不一定是实际签约的买受人；其次表现为商品房买卖合同条款内容的不确定性，在签约前买卖双方有很大的协商空间，尽管商品房买卖合同必须按示范文本签订且已经经过有关机关的合同备案，但买卖双方有特殊约定的，还可以就个性化的约定另行协商签订补充协议；再次，这种不确定性还表现在预订协议或定金合同的履行上，因各种原因，一方或双方未按约履行上述合同，双方产生争议纠纷，最终解除合同。退订的理由可谓五花八门：可能是买受人自己的原因，如购买条件与法律法规、政策规定不符，贷款不够资格等；也可能是开发商的原因，如楼书广告宣传的与实际情况不一致，未取得预售许可证等；也可能是不可归责于双方当事人的原因、不可抗力、双方就某些条款无法协商一致等。根据定金罚则，因退订原因的不同，退订的结果往往有三种：退还定金、没收定金和双倍返还定金。下面我们将就退订的几种常见情形一一阐述。

1、不可归责于双方当事人的原因

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，以下简称“《解释》”）第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。据此，因不可归责于双方当事人的事由，买受人可退订并要求开发商返还已收定金，但司法解释本身并未对何为不可归责于双方当事人的原因进行解释。司法实践中，根据北京、上海、广州等地法院的判例，多将“由于双方对合同条款的修改无法达成一致意见”这一情形认定为不可归责于双方当事人的原因。需要明确的是，此处所讲的“由于双方对合同条款的修改无法达成一致意见”所对应的条款必须是未决条款，即双方仍可协商，预订协议或定金合同未明确约定必须纳入商品房买卖合同条款内容的条款。

2、因“限购”、“限贷”政策影响

预订协议或定金合同签订后，因“限购”、“限贷”政策的出台，导致买受人购房、贷款资格丧失，此时买受人往往选择退订。针对这一情况，《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第二条规定：“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于‘不可抗力’，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。”可见，省高院的意见是将纯粹受到“限购”、“限贷”等调控政策的原因无法履行合同的情形认定为不可归责于当事人双方的事由。此时，买受人退订的，也可要求开发商退还已收定金。

3、不可抗力

根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。除法律另有规定外，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。由此可知，适用不可抗力必须满足两个条件，一是预订协议或定金合同的履行过程中发生不可抗力，二是因不可抗力双方当事人无法签订商品房买卖合同。此外，根据《合同法》第一百一十八条的规定，当事人主张不可抗力的，必须及时通知对方并在合理期限内提供证明。因此，在满足前述条件及有关程序的前提下，当事人可依法主张不可抗力，定金合同解除后，开发商应当向购房者退还已收取的定金。

4、双方对合同条款的修改无法达成一致意见

就双方对合同条款的修改无法达成一致意见来说，应当区分不同情况进行不同的分析。最高人民法院公报案例“戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案”判决书中，终审法院认为，“预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。”

因此，若预订协议、定金合同、认购书中已经明确约定了买受人、认购房屋的坐落、面积、单价等内容，对于已经事先明确约定商品房买卖合同有关条款的，当事人双方在订立商品房买卖合同时都不能随意更改。一方提出修改，而另一方不同意，造成商品房买卖合同无法签订、定金合同解除的，依据定金罚则，应当由提出修改的一方承担相应的定金责任。但对于定金合同未明确约定的有关事项，如房款的支付期限、房屋的交付时间、精装修房屋的装修标准等问题，当事人双方无法协商一致的，买受人也可以要求退订及退还已收定金。

下面对实践中常见的几种双方无法就条款协商一致的情形进行分析：

（1）买受人在签订商品房买卖合同时要求更名

在签订定金合同后，一方交付的定金用于担保双方签订商品房买卖合同的义务。根据定金合同的约定，该义务负担的主体应当是定金合同的缔约双方，即签订商品房买卖合同的主体也必须是定金合同的缔约双方。买受人要求更名的，应当认定为买受人变更商品房买卖合同的已决条款，开发商拒绝更名的，开发商可依据定金合同的约定及定金罚则的规定主张解除定金合同并没收买受人已支付的定金。如开发商同意买受人（定金合同的认购人）的更名要求，应认定为开发商同意与买受人解除定金合同并与新的买受人签订商品房买卖合同，已支付的定金可以返还，也可以根据开发商、买受人和新买受人的特别约定不予返还，买受人和新买受人可自行约定关于已付定金所对应债权债务的处理。

（2）买受人因征信原因导致贷款难度增加或者无法通过银行贷款审批

对于定金合同已明确约定采用按揭贷款方式支付房款的，因买受人无力贷款或贷款审批通不过而拒绝在商品房买卖合同中约定按揭贷款支付的，应认定为买受人违反定金合同的约定，开发商有权依据定金合同的约定解除定金合同并没收定金。对于定金合同未约定具体付款方式的，买受人与开发商就付款方式，如是否采用按揭方式、分期付款的具体内容等，无法达成一致意见的，最终导致商品房买卖合同无法签署，定金合同解除的，结合司法实践，根据《解释》第四条的规定，应认定为不可归责于当事人双方的事由，双方都可要求解除合同，定金合同解除后，开发商应返还已收定金。

（3）买受人要求将楼书广告内容在商品房买卖合同中约定

实践中，为规避“将楼书广告约定到商品房买卖合同”的风险，开发商大多在定金合同中约定类似“买受人同意不将楼书广告内容纳入商品房买卖合同”的条款。如果定金合同中有此类条款，买受人在签订商品房买卖合同时不得提出纳入楼书广告内容的要求，否则，因买受人此类要求导致商品房买卖合同无法签订的，开发商有权解除定金合同并没收定金。如果定金合同中未约定此类条款，买受人是否有权要求将楼书广告内容在商品房买卖合同中约定，法律未明确规定，司法实践中尚有争议。前已述及，最高院公报案例“戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案”判决书中，法院认为“提出令对方无法接受的不合理条件的，构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。”关于买受人要求约定楼书广告内容是否属合理条件，一般认为，如果认购者的要求系法律和法规赋予的权利，就是合理的。对此，《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第二十二条规定“购房人可以就房地产开发企业在商品房销售广告(含售楼资料书)中的承诺内容在商品房预售合同的附件中约定，房地产开发企业不得拒绝。”因此说，在某些地区，如杭州，买受人要求将楼书广告内容在商品房买卖合同中约定而开发商拒绝的，可能被视为开发商拒绝买受人的合理要求。此时，买受人有权解除定金合同并要求开发商返还双倍已收定金。

5、开发商或者买受人无正当理由退订

部分当事人在签订定金合同后，因市场风险、自身购买决策变化等原因希望退订，拒绝签订商品房买卖合同。需要明确的是，定金合同是双方缔约的担保，一方拒绝签订商品房买卖合同的，另一方有权解除合同并要求拒绝签约的一方承担相应的定金责任。无论是开发商还是买受人，无正当理由拒绝签订商品房买卖合同，导致定金合同解除的，应当承担相应的定金责任。但是，如果开发商或者买受人主观上不希望签订商品房买卖合同，也没有合适的理由的，是否以承担定金责任为前提就可以主张退订了呢？即一方违约不签订商品房买卖合同的同时是否有权解除定金合同，而此时另一方是否有权要求违约方强制缔约呢？我们认为，在一方拒绝签订商品房买卖合同的情况下，实际履行定金合同已无可能，商品房买卖合同无法签订，另一方要求违约方签约的，无异于强制要求违约方进行承诺并承担商品房买卖合同项下的义务和责任，显然违背了民法上的意思自治、缔约自由原则。

6、重复销售导致的退订风险

在预订阶段，有时存在“一房两卖”的情形，通常是指签订定金合同后，开发商将同一套商品房又卖给其他买受人或者与其他买受人就同一套商品房的预订事宜签订定金合同。实践中碰到较多的是，开发商与买受人A签订的定金合同未约定买卖合同的签约日期或者开发商收了定金但未与买受人A签订预定性质的协议。虽然经过开发商催告，但A迟迟不与开发商签订买卖合同。此时开发商将房屋卖给买受人B面临一定的风险。如果开发商未告知A或者虽告知但未给予A一个合理的签约、筹款期限，则开发商再次销售面临风险，可能需要双倍返还定金。稳妥的做法是在再次销售前，应当书面告知前一预订人，确定并固定定金合同已解除或已终止的效力。

7、存在预售权利瑕疵的情形

此处所指预售权利瑕疵，主要是指开发商预售资格的瑕疵及预售商品房的权利受到限制。

（1）未取得预售许可证

根据《解释》第2条的规定，未取得预售资格条件下签订的商品房预售合同无效。据此，结合定金罚则的规定，买受人在了解到开发商无预售许可证进行预售的情况后有权拒绝签订商品房买卖合同，并要求开发商双倍返还已收定金。开发商故意隐瞒这一情形，仍与买受人签订商品房买卖合同的，根据《解释》第九条的规定，买受人可以要求双倍返还已付房款。此外，《商品房销售管理办法》第六条、第二十二条、第三十八条、第四十二条规定开发商不得在未经预售许可的情况下预售商品房、收取买受人预订性质的定金及违规预售、收取定金应承担的行政责任。因此，开发商违规预售商品房还将承担行政责任。

（2）预售商品房权利受到限制

一般来说，预售商品房权利受到限制主要是指预售商品房存在抵押或者被查封的情形。预售商品房存在抵押的，如果定金合同中已告知抵押情况且约定应将抵押情况约定到商品房买卖合同中，此时买受人不得以预售商品房存在抵押情形为由拒绝签约，否则应承担相应的定金责任。如果定金合同未就该情况予以约定，双方就此事又无法达成一致意见，商品房买卖合同无法签订的，双方均有权解除定金合同，开发商应返还已收定金。预售商品房存在查封情形的，应认定为无法实现定金合同的合同目的，买受人有权解除定金合同并要求开发商双倍返还已收定金。

综合以上所述情形，在商品房预订阶段，开发商和买受人可以多种理由要求退订，预订协议或定金合同因此解除的，根据具体情形与事由，双方当事人可能承担相应的责任。建议开发企业在拒绝签约或者面临买受人拒绝签约时，参考前述分析，结合签约当时的具体情况做出合理的判断及恰当的应对，防范其中可能产生的退订法律风险。