交付阶段是指商品房符合交付使用条件或者达到合同约定的交付时间后，开发商通知买受人交接房屋，转移占有的阶段。因为房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。因此开发商交付房屋后意味着买受人对商品房予以认可，开发商对买受人的主要义务转换为房屋质量保证和质量维修义务。基于此，买受人会在接收房屋前认真谨慎地查验商品房是否符合合同约定、宣传承诺，同时，也会因自身原因在最后阶段拒绝接收该商品房。所以在交付阶段可以说是买受人行使权利的集中阶段，也是矛盾爆发的最终阶段。

在该阶段中，买受人会提出各类问题，最常见的有房屋不具备交付条件、房屋存在漏水、裂缝等质量问题，房屋配套不符合楼书宣传、周边环境存在变化、绿化庭院面积缩水、房屋户型不符合同约定或楼书等宣传资料约定，从而以此要求开发商补偿、整改、赔偿乃至退房。此外，买受人还会以市场环境变化、房屋降价、自己无力继续支付款项、政府限制无法履行合同等理由要求退房，在提出的各类问题中，部分情形买受人可以根据《商品房买卖合同》的约定和法律规定退房。以下就交付过程中买受人可能提出的退房情形作逐一分析：

1、交付的商品房不符合交付条件

在商品房交付过程中，买受人首先提出的就是该商品房是否符合交付条件。包括是否符合法定交付条件和约定交付条件。

（1）法定交付条件

法定交付条件即相关法律法规规定的交付条件，如《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。类似规定还见于相关规划、消防、环保等规定中。目前司法实践认为符合法定交付条件的为有①建设工程施工经竣工验收备案表，并取得建设工程竣工验收备案证明。②取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。

此外，《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第二十一条规定，房地产开发企业在商品房交付使用前，应当由房产行政主管部门认可的，具有房产测绘资质的独立的测绘中介机构进行商品房的面积测绘。房地产开发企业应以测绘机构测定的面积作为商品房交付计价的面积，并向购房人提供商品房面积测绘成果表。因此，虽然在理论上存在一定的争议，但从审慎的角度出发，具有测绘成果表也应被认定为法定的商品房交付条件之一。

因此买受人会在交接商品房时要求开发商出具相关政府部门出具的证明文件，以此来确认是否符合法定交付条件。法定交付条件不具备，开发商除要承担行政责任，还需向买受人承担民事责任。即对于买受人来说，未达到商品房交付法定交付条件的，买受人可拒绝接收商品房，由此所产生的法律后果由开发商承担，造成逾期交房的有权要求开发商承担相应的违约责任。在该违约责任中，便有买受人的退房权。

特别要注意的是，近年来买受人维权手段法律化程度较高，许多买受人会选择通过行政诉讼来撤销上述证明文件，以此否定交付使用条件的成就。一旦上述文件被撤销，商品房就不具备法定交付使用条件，买受人就以开发商逾期交房而要求退房。

因此，开发商在办理相关验收文件时，既要按规定时间办理完毕相关所需文件，同时也应符合相关行政规定程序，减少行政瑕疵导致文件被撤销而带来的法律风险。

（2）约定交付条件

在双方签订的《商品房买卖合同》中会对商品房的交付条件也作出约定，以《浙江省商品房买卖合同》为例，合同第九条就对各项交付条件作出约定。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。若开发商未能将符合合同约定交付条件的房屋交付买受人的，开发商需承担合同约定的逾期交付责任，买受人据此有权退房。

因此买受人在交房时会要求开发商根据合同约定提供相关证明文件。开发商不能提供相关文件的，买受人会以不具备合同约定的交付条件而要求退房。

此处需要特别注意一个问题，即有些买卖合同约定的交付条件低于法定交付条件时，该约定是否有效？很多时候双方签订的商品房买卖合同约定的交付条件低于法定交付条件，如交付条件只约定为经规划验收合格。开发商会根据合同约定，一旦商品房通过规划验收合格，便通知买受人交付。而买受人会认为该商品房尚未通过其他法定的交付条件而拒绝接受商品房，并以此作为退房的理由。目前司法实践中该类约定是否有效有不同的意见，一种意见认为，根据建筑法的相关规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于我国法律禁止开发商将未经竣工验收合格的商品房交付使用。即使买受人明知商品房未经竣工验收合格而接收房屋，应视为双方的约定无效，开发商的交付未完成，买受人仍可主张自接收房屋到商品房符合交付条件的逾期责任。另一种意见认为，虽然国家相关法律禁止未经竣工验收合格的商品房交付使用，但从该类规范的设立上看是为了防止不合格的房屋流入社会，因此只要开发商交付的房屋最终是经过竣工验收合格的，对于开发商和买受人自行约定的交付条件，不宜作出无效的认定。但目前司法实践中大多倾向于第一种意见，因此在开发商与买受人约定的交付条件低于法定条件时，开发商仍然注意要在合同约定的交付时间前使房屋符合法定的交付条件，否则就有可能承担逾期交付责任，买受人据此有权要求退房。

（3）其他条件

首先是房屋装饰、设备、装修不符合约定要求的退房情形。

目前房地产市场中精装修房较为普遍，但因为精装修没有国家强制性规范的标准，买受人和开发商会因对精装修的标准理解不一致引发争议，如很多买卖合同中会出现“高档地板、高级涂料”等表述，实践中开发商与买受人会对“高档”、“高级”等词有不同的认知和感受，因此在交付时极易引起纠纷。从而导致买受人认为交付的房屋不符合合同约定，要求退房。

若上述房屋装饰、设备、装修确实不符合合同约定的，买受人的退房理由是否成立还需看合同的具体约定和法律的规定。如果双方签订的合同中并没有对该情形作出可以退房的约定的，那么买受人退房就不具有合同依据。我国也没有直接规定装饰、设备、装修不符合约定可以要求退房的相关规定，因此买受人要以此解除合同应根据是否符合法定的解除条件，即上述相关装饰、设备、装修不符合约定是否已造成买受人严重影响使用或开发商已根本性违约。否则买受人无权要求退房，但可以要求开发商承担赔偿损失等违约责任。

因此开发商与买受人在对房屋装饰、设备、装修进行约定时，应尽量符合项目实际情况，约定明确，减少歧义。不确定时或可以在合同中约定最低标准。

其次是因开发商未提供商品房住宅两书而提出退房的情形

在买受人想退房的情形下，会以各种理由要求退房。我国相关法律法规规定，房地产开发企业应当在住宅商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。否则买受人有权拒绝接受商品房，由此产生的延期交付责任由开发商承担。虽然买受人并不能直接以开发商未提供两书而要求退房，但在开发商承担的逾期交付责任中，买受人有权退房。

因此，若买受人以此要求退房，对开发商来说是很无辜的。故在交付前，开发商应做好交付准备工作，所需资料文件应准备详尽，避免因小小的失误而造成大损失。

2、房屋存在严重质量问题。

在商品房交付过程中买受人所提的最多问题集中在房屋的质量问题。包括房屋漏水、空鼓、裂缝、门、窗密闭性差、变形等，虽然买受人并不一定据此要求退房，但是较多买受人会因其他原因，如因为房屋降价或本身不想要房子，而以质量问题作为提出事由要求退房。

质量问题是否构成退房理由？《中华人民共和国合同法》第一百四十八条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。《解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十九条，在保修期限内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。

从上述法律规定中可确定为，当业主所提出的房屋质量问题，为房屋主体结构质量经核验确属不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用（或者说不能实现合同目的）；或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的；符合上述其中任一项的，买受人有权退房。

若买受人提出的质量问题，是一般性的渗漏、裂缝等轻微瑕疵质量问题，并不属于上述几种情形的，业主无权要求退房，但开发商需要承担保修责任，并且修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

具体质量问题是否构成退房理由基本上都需要经过相关质量检测部门的检验，因此开发商在面对客户提出的质量问题时应对自身项目质量作出评估，若存在较大质量问题的建议质量检测前与客户协商解决。

3、房屋及周边环境严重不符合楼书、广告的宣传、承诺

随着房地产市场的日渐成熟，买受人的期待和维权意识也逐渐升高。在很多交付现场，我们可以看到买受人会带着验房师、买卖合同以及开发商之前发放的楼书、广告、户型单页，甚至模型图片前来收房。在收房过程中会将上述文件资料与现场一一相对，有不符合项的即要求开发商整改、赔偿以及退房。买受人也会因此寻找理由达到自己退房目的。总结提出的此类问题，主要有：实际容积率、绿地率不符合承诺，周边环境存在变化（如原先宣传资料显示是绿地的，实际建成后发现周边为房屋）、绿化庭院面积缩水、房屋户型不符合同约定或楼书等宣传资料、外立面外观产生较大色差，承诺的配套设施（如小区的游泳池、网球场等）未建设，等等。

在此类纠纷中，因为交付使用时通常房屋已通过竣工验收，因此整改会存在较大的成本，甚至已经无法整改。曾有此类案例：买受人在交付过程中发现房屋户型与合同所附户型平面图不一致，买受人要求整改，但因为已通过竣工验收，实际已无整改的可行性。在这种情况下，买受人更多的也会选择退房。

买受人是否可以根据该理由要求退房，首先须明确楼书、广告等宣传资料的性质。《解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。即如果销售广告和宣传资料同时符合以下三个要件的：

（1）宣传资料是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺；（2）该说明和允诺是具体明确的；（3）该说明和允诺对买受人订立合同及确定房屋价格有重大影响。则该相关广告、宣传资料的内容也构成合同内容，对开发商具有法律约束力。我国法律规定的承担违约责任的方式主要有要求违约方继续履行、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金。当违约行为致使不能实现合同目的的可以解除合同。因此，若开发商出具的销售广告、宣传资料与实际严重不符导致不能实现合同目的的，买受人有权解除合同。

减少该类风险，更多的是开发商在出具销售广告、宣传资料时尽量慎重，出具相关楼书广告前应经公司的前期、工程、销售等各个部门充分进行讨论，减少具体明确的说明和允诺，尤其对于不确定的事项尽量不予明确的介绍，符合项目规划、设计情况，做到在宣传项目的同时尽量避免法律风险。楼书广告出具后，则应尽量减少规划设计变更，尽量保持与楼书、广告等宣传资料一致。

4、因政府限制、降价等原因提出的退房情形

国家为控制房价，出台了相关政策，包括限购、限贷等。开发企业为响应调控政策，在一定程度上也采取了降价销售的策略。部分买受人会因为限贷无法支付房款，或者因降价认为自己的房产总值缩水而要求退房。那么该情况下是否也能退房？

（1）因政府限制要求退房

房地产市场受国家调控政策影响较大，同时国家对房地产的调控政策也较为频繁，因此双方在履行商品房买卖合同时势必也会受到国家调控政策的影响。如杭州市2011年2出台的《杭州市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》就规定，严格执行差别化住房信贷政策对商业贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构要严格执行“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。对使用住房公积金贷款购买改善型第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这些都直接影响签订商品房买卖合同后但未办理按揭的买受人的合同履行能力。很多买受人会因为国家政策变化导致的市场环境变化、无力支付增加的首付款、不同意提高的利率等原因要求退房。在商品房买卖合同对此并无约定的情况下，我们就需要确认买受人是否有权退房。

提出退房要求的买受人认为，受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法履行的，属于不可抗力，有权解除合同。也有认为限贷、限购、禁购等调控政策应是不可归责于当事人双方的事由，属情势变更，亦有权解除合同。

司法实践对此也意见不一，目前倾向性意见认为，如果纯粹受到了限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，且因该影响导致合同确实无法履行的，双方对此事先也未约定其他处理方式的，可以解除合同。如买受人因为调控政策影响导致首付款增加，其举证能证明确实无法支付增加的首付款并不能办理按揭贷款，双方合同中也没有约定其他处理方式，买受人可以解除合同。

出于国家会根据房地产市场的形势调整、出台调控政策，在防范此类退房风险的过程中，应尽可能在双方签订的买卖合同中约定较为详尽的处理方式。如双方约定因国家政策影响导致无法办理按揭或要求增加支付首付款等的，买受人确认一次性付款或同意增加支付首付款的类似约定，从而避免因为未明确约定处理方式而产生纠纷。

（2）因房屋降价要求退房

在房屋交付时，买受人会因为房屋降价、房产总值缩水，或房产未有增值而拒绝接收房屋，甚至要求退房。该类情形下除非双方合同约定可以退房，买受人是无权要求退房的。但是本文提出此种情形是因为，实践中很多买受人会据此要求退房，在无法以该理由成功退房的情形下，买受人会转而在交付过程中寻找房屋的各项问题以期达到退房的目的。如买受人会以上文描述的交付条件、质量等问题要求退房。因此开发商在项目销售时，应谨慎考虑降价风险，做好风险评估和防范。