约定退房包括双方协商一致退房和合同约定的退房情形成就时的退房。依据契约自由的原则，当事人对退房情形可以进行充分的协商，只要是写入合同中的退房情形是双方当事人协商一致且是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当合同约定的退房情形成就时，买受人可据此退房。买受人购房时尤其是购买期房时多集中关注于面积误差大小、能否如期交付、是否有规划设计变更、能否如期办证、房屋质量、是否与广告楼书一致、小区配套设施、房价等问题，买受人对上述问题的关注将不同程度地体现在合同中。杭州商品房销售中目前所签订的买卖合同是以浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局制定的《浙江省商品房买卖合同示范文本》（浙F1-2008-1）（以下简称“《示范文本》”）作为模板的，该合同中约定的退房情形包括：

1、面积误差比绝对值超出3%

《示范文本》第六条是关于面积确认及面积差异处理的约定，当事人选择建筑面积或套内建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积的面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。关于本情形，需要特别提示的是：

（1）该条约定适用的前提必须是当事人选择了按建筑面积或套内建筑面积作为计价方式。如果当事人选择按套计价的，则不能据此退房，同时也不能参照此面积误差范围要求退房。根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。因此，如果当事人选择按套计价的，则应当与出卖人在合同中约定允许的误差范围以及超过误差范围时的处理方式。

（2）面积误差比绝对值3%的数值是在约定时是可以突破的。根据《解释》第十四条及《商品房销售管理办法》第二十条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）,按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。因此，双方当事人在订立合同时可对3%予以突破，也就是说，当双方当事人约定面积误差比的绝对值超出5%（或其他）时买受人有权退房的约定不违反法律、行政法规的规定的，对双方当事人是有拘束力的。

2、 出卖人逾期交房超过合同约定的期限

《示范文本》第十条是关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，且逾期超过合同约定的期限的，买受人有权解除合同。关于本情形，需要特别提示的是：

（1）注意逾期交房违约责任与质量保修责任的区分。如果出卖人发出的交付通知书或交付通知书上通知的交付时间超出合同约定的交付日期，则显然出卖人属于逾期交房，但实践中多发生买受人因房屋质量问题认为商品房不具备交付条件而拒不收房，要求开发商承担逾期交房违约责任的情形，殊不知开发商实则有可能承担的应是质量保修责任，而不是逾期交房违约责任。这一部分将在交房阶段的退房情形中予以详细阐述。

（2）买受人据此退房时房价款的退还。根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条的规定，买受人据此退房，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。

3、出卖人未按约通知规划设计变更或买受人书面答复退房的情形

《示范文本》第十一条是关于规划设计变更的约定，该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化或合同约定的其他影响到买受人所购商品房质量或使用功能等的情形，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。关于本情形，说明如下：

（1）出卖人在规划部门批准规划变更、设计部门同意设计变更后，买受人只有接受变更或者要求退房及索赔两种选择，而无权拒绝变更。如果买受人在收到出卖人规划、设计变更通知后要求退房的，则应注意退房权利的行使期间和行使方式，即应在通知到达之日起15日内书面回复，并在回复中明确退房的要求。

（2）对商品房开发过程中可能出现的影响较大的规划、设计变更，如楼间距、朝向、相关设施的位置等的变更，出卖人与买受人应在合同中对此作特别提示与约定。从出卖人的角度，若已确定此类变更出现的可能性非常高，应在合同签订前和签约文本中作充分的提示。

4、出卖人逾期交付房屋权属证书或登记证明超过合同约定的期限

《示范文本》第十六条是关于产权登记的约定，出卖人逾期交付房屋权属证书或登记证明超过合同约定的期限，买受人有权退房。关于本情形，特别提示说明如下：

（1）根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，房地产开发企业应当自商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。因此，如果合同中不是约定买受人委托出卖人办理该商品房的转移登记的，出卖人只要在合同约定的期限内将需要由出卖人提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门即可。

（2）买受人据此退房时房价款的退还。根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条的规定，买受人据此退房，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。

5、特定形势下合同约定的无理由退房情形

房地产调控形势严峻，开发企业的销售压力较大，为了促销以及资金的回笼，有些开发商在买卖合同中与买受人约定了买受人的“无条件退房权”，即买受人只要在该商品房交付前提出退房的，出卖人无条件予以同意。关于本情形以及买受人依据合同约定退房的，都需要注意：买受人应在法律规定或合同约定解除权行使期限要求退房。根据《解释》第十五条的规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

6、合同约定退房情形时需把握如下几个原则

合同是双方当事人意思自治的产物，因而合同约定的退房情形可形形色色。但建议在约定退房情形时需把握如下几个原则：（1）根本违约原则。尽管合同条款是双方自由协商而订立的，但为了维护交易的稳定性，建议若非造成根本违约情形下应尽量避免合同解除。若任何一方在仅具有轻微的违约的情况下，随意解除合同、滥用解除权，使原本可以遵守并履行的合同被解除，使一些本来可以协商解决的纠纷进一步扩大，显然对交易双方都是不利的。（2）易举证原则。享有解除权的一方依据合同约定要求解除合同，在诉讼中要求由行使解除权的一方举证证明具备合同解除的条件，所以要求合同约定的退房情形应可界定、可举证。（3）合同约定的退房情形一般应不具有普遍性，于开发商而言，风险可控。对于与个别买受人特别约定的退房情形，则应注意该类情形的适用范围，应尽量避免该类条款反复大量使用。