从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括法定退房条件与约定退房条件两种。法定退房，顾名思义，就是法律明确规定的，一旦发生当事人即有权退房。约定退房是当事人在不违反法律强制性规定的情况下，双方协商一致，一旦发生，即可退房的情形，它是双方真实意思表示的体现。两者的共同点就在于一旦发生了规定事项都可以被作为认定退房的依据。而且约定退房可以对法定退房作补充。本专题先行介绍法定退房条件，约定退房条件将在下一专题再行阐述。现阶段，具体来说，买受人所享有的法定退房的理由主要包括以下几种：

1、 购房合同被依法确认无效后买受人退房的情形

买受人与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，买受人有权退房，开发商应将购房款退还给买受人。《合同法》第五十二条规定多种合同无效的情形，符合其中之一的，均可认定为无效。合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发企业退还房款。从实践来看，造成购房合同无效的情形不太多，常见主要为未取得商品房预售许可证导致购房合同无效。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称解释）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。作为买受人而言，买受人在公司取得预售许可证之前都可以要求退房。

2、购房合同被依法撤销后买受人退房的情形

按照《合同法》第五十四条的规定，对于买受人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使买受人在违背真实意思的情况下订立的合同，买受人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下，买受人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。

3、开发商迟延交付房屋超过一定期限，买受人有权退房

根据《解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人一方有权请求解除合同的。从该条规定来看，开发商延期交房，在这种情况下，合同的相对方享有合同解除的权利。

4、因限购等调控政策致使不能实现购房合同目的的退房情形。

应当注意的是，目前形势下，因限购、限贷政策引起的退房问题如何处理，浙江省高院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》对此作了明确的规定和区分。

该意见第二条规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。

该意见第三条规定，调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。

该意见第四条规定，调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

该意见第六条规定，调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

这是浙江地区司法实践中，关于此类受到调控政策影响案件审理的最新、最具针对性的司法规定。因此，对于因限购、限贷政策引起的退房问题，应当做具体的区分。

5、套型与图纸设计不一致且误差范围大的，买受人有权退房

《商品房销售管理办法》第十九条规定，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

6、面积误差比绝对值超出3％，买受人有权退房

在购房时出现房屋实际面积和当初签订购房合同时约定的面积存在一定的误差，这是比较普遍的。如果在购房合同中没有约定处理的方法，那么只能依据最高院司法解释规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的，应予支持。

7、房地产商擅自变更规划、设计的，买受人有权退房

商品房预售后变更规划设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、空间尺寸等不符合购房者当初决定购房时的意愿，这实质上是对购房者权益的一种侵害。对此，《商品房销售管理办法》规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起十日内书面通知买受人。房地产开发商未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

8、房屋主体结构质量存在问题，买受人有权退房

商品房在交付时，买受人并不是对于任何质量问题都有权拒绝收房或要求解除合同。最高院《解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

应如何认定房屋的“主体结构质量不合格”呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。

对于房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，开发商应当对此予以修复，购房者不能因此拒绝收房并要求开发商承担逾期交房的违约责任，更不能因此而要求解除合同。

9、迟延办理产证超过一定期限的，买受人有权退房

最高院《解释》十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。对开发商而言，产证的办理时间延迟会导致买受人退房的法律风险，且易导致群体诉讼的爆发，应尽量保证在合同约定的时间之内办理出产证。

10、因担保贷款合同未能订立导致退房

最高院《解释》二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

11、违反国家强规或严重影响正常居住使用的，买受人有权退房

国家强制性规范标准，是房地产开发建设过程中，各方必须严格遵守的。例如工程建设标准强制性条文、住宅设计规范、民用建筑设计通则等中的强制性条文，这些强制性规范主要涉及人民生命财产安全、人身健康、环境保护和其他公众利益。若违反强规，意味着房屋不符合交付条件，买受人可退房。同时，根据《解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这里的“严重影响正常居住使用”应指由于房屋主体质量不合格或者房屋质量未达到这些国家强制性规范标准，严重影响购房者享用房屋的正常使用功能和用途的情形。