去年至今，中央及地方密集出台了各类房产调控政策，致使大量正在进行的房产交易受到影响，部分交易甚至因调控政策而产生法律纠纷。

为此，浙江省高级人民法院民一庭于4月下旬正式出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》（下称《指导意见》），就受到调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件提出审理意见。

《指导意见》在起草、修改过程中，浙江省高级人民法院曾进行内部征求意见，本所律师应邀出席了研讨会并提出8项修改建议，这些修改建议得到了与会法官的广泛认可，最终定稿发布的《指导意见》采纳了其中5项修改建议。

本所现对《指导意见》主要内容进行如下归纳解读，供本所各开发企业顾问单位参考：

一、通常情况下，调控政策不影响买卖合同的合同效力；但是双方当事人均故意违背调控政策的强制性规定而签订的买卖合同，则存在合同无效的法律风险。

《指导意见》第一条规定，认定相关房屋买卖合同效力时，应严格依照法律、行政法规和司法解释的规定；只有明确存在法定无效情形的，才可以认定合同无效。即调控政策在通常情况下不影响买卖合同效力。

但是《指导意见》第七条又规定，双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。

上述两条文似有矛盾之处。《指导意见》第一条的规定与现行其他法律规定相一致，只有明确存在法定无效情形的，才可以认定合同无效。例如合同若违反全国人大及其常委会制定的“法律”和国务院制定的“行政法规”中的效力性强制性规定，则该合同应属无效。但是目前的房产调控政策（尤其是其中的限购、禁购强制性规定）均未达到法律、行政法规的法律层级。而《指导意见》第七条却规定对于双方当事人均故意违背调控政策的强制性规定而签订的买卖合同，一方当事人请求确认合同有效的，法院不予支持。因此从字面文义上理解该条文，则该合同存在合同无效的法律风险。

若合同被法院确认无效，则该合同对签约当事人自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、《指导意见》明确界定，房产调控通常不属于“不可抗力”，而应属于“不可归责于当事人双方的事由”，若导致合同无法履行则当事人可主张解约。

司法界曾有观点认为，房产调控可以被认定为“不可抗力”。根据《中华人民共和国合同法》第94条、第117条的规定，因“不可抗力”致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；因“不可抗力”不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除合同当事人的责任。因此如果将房产调控认定为不可抗力，则当事人能够直接适用上述合同法条文。

但是《指导意见》明确界定：纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，房屋买卖合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于“不可归责于当事人双方的事由”。因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条、第23条的规定，因“不可归责于当事人双方的事由”，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人；因“不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。前述规定原本即适用于商品房买卖合同（即一手房买卖），此次《指导意见》明确其可适用于二手房买卖。

三、《指导意见》对“调控政策实施前订立的合同”的规定。

《指导意见》就调控政策实施前订立的房屋买卖合同，区分下列情况分别提出了指导性的审理意见：

1、合同未约定按揭付款，买受人认为受限贷政策影响而主张解约的，法院一般不予支持。

调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。

2、合同已约定按揭付款，买受人证明受首付款比例提高、不能办理按揭贷款等影响而主张解约的，法院可予支持。（省高院在内部征求意见时，采纳了本所建议，不再将“贷款利率提高”规定为买受人可以主张解约的事由）

调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

对此，省高院在对《指导意见》进行内部征求意见时，曾将“贷款利率提高”也作为买受人有权请求解除合同的事由之一。本所在应邀出席研讨会时提出，“贷款利率提高”不会影响首付款的支付、也不会直接影响买卖双方对房屋买卖合同的订立和履行，而只会对后续各期贷款的偿还产生部分影响，并且这部分影响并不足以导致“合同确实难以或无法继续履行”，因此不宜将“贷款利率提高”作为解约事由。省高院在最终定稿发布《指导意见》时采纳了本所建议。

3、买受人既未履约又未提出解约的，出卖人主张继续履行合同或解除合同、并由买受人承担违约责任的，法院应予支持。

调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，出卖人请求继续履行合同或解除合同，并由买受人承担违约责任的，应予以支持。

4、合同确因限购、禁购政策导致无法继续履行的，买卖双方均可主张解约。

调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

四、《指导意见》对“调控政策实施后”房产交易的规定。

《指导意见》就调控政策实施后发生的房产交易，区分下列情况分别提出了指导性的审理意见：

1、因一方隐瞒或虚构事实情况，导致合同违背调控政策而无法继续履行，另一方主张变更或撤销合同的，法院可予支持。

调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法变更或撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予以支持。双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。

这里所称的“隐瞒或虚构事实情况”，例如买受人受到限购政策制约、理应无法新购商品房，但是买受人却故意隐瞒这一事实并欺骗出卖人与其签订商品房买卖合同。此时该合同若因违背调控政策而无法继续履行的，则出卖人有权请求依法变更或撤销合同，并要求买受人承担出卖人因此所受的损失。

2、实际买受人为规避限购禁购政策，以他人名义购房并取得产证后，主张确认自己为房屋产权人的，法院一般不予支持。

实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。

《指导意见》规定的这种情况在房产销售中较为常见。实际买受人因为受到限购政策限制，实际已无法新购商品房。但实际买受人为了规避限购政策，与亲属或好友签订所谓的“委托购房协议”，以亲属或好友的名义签订商品房买卖合同、并由实际买受人支付全部房款（有时可能还需以亲属或好友的名义申请银行按揭贷款，实际买受人再每月向亲属或好友支付按揭款）、同时还约定该商品房产权归实际买受人所有。为了证明所谓“委托购房协议”确实系双方的真实意思表示，双方有时还会寻求对“委托购房协议”进行公证（违法行为无法因为经过公证而转变为合法行为；并且公证只是一种对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。因此鉴于上述行为有规避法规政策之嫌，目前绝大多数公证机关均拒绝对此进行公证）。

但是《指导意见》明确规定，对于上述情况，如果实际买受人向法院起诉，请求确认自己为房屋产权人的，法院应当不予支持。即，该商品房的实际产权人就是商品房买卖合同所载的买受人、也就是该商品房权属证书所载的产权人，该商品房的产权权属无法因上述所谓的“委托购房协议”而确认至实际买受人名下。

五、《指导意见》对房屋买卖合同解除后，房地产经纪机构相关权责的规定。

《指导意见》提出，房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，法院应酌情予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第426条、第427条的规定，居间人如果促成合同成立的，则可要求按约支付报酬；如果未促成合同成立的，则可要求支付从事居间活动支出的必要费用。居间合同约定的“报酬”通常应包含“实际支出的必要费用”、居间人利润、居间人应缴交的税金等全部款项。因此《指导意见》将“实际支出的必要费用”与“合理报酬”并列，其“合理报酬”似应理解为“合理利润以及应缴交的全部税金”。

以上为本所对《指导意见》主要内容的初步归纳和解读，省内各地法院的具体审判尺度还有待本所对《指导意见》发布后各地法院最新判例的收集和分析。

本文专供本所各开发企业顾问单位审阅参考，各顾问单位如有此类法律问题，请及时与本所律师联系。

浙江腾飞金鹰律师事务所

二〇一一年五月六日