2010年4月17日开始的这一轮调控，历经了四个年头，来到2014年。我国的房地产市场，特别是杭州的房地产市场，已经进入了一个前所未有的局面。杭州的房地产新闻不仅上了国内主流媒体的头条，还上了《华尔街日报》，不仅成为国内关注的焦点，也成为世界的焦点。如何应对这样复杂的形势，给我们房地产市场的参与各方，特别是作为主导力量之一的政府，提出了极高的要求。在这里，我根据杭州市房地产业协会给市政府的相关报告提供的情况和数据，结合本人在为房地产企业服务过程当中对市场的理解，提出对策和建议。

一、回顾2013年杭州市房地产市场

2013年在调控政策逐渐被吸收、前期积累刚性需求逐步释放、开发企业持续补充土地库存等多种因素作用下，杭州市房地产市场保持了良好发展态势。全年房地产行业地税收入253.97亿元，较上年增长21.68%。其中主城区房地产行业地税收入147.22亿元，增长28.68%。商品房交易市场整体走势平稳，成交量小幅上升，价格有所上涨。土地市场表现抢眼，总成交额创出新高。整体呈现三大特点：

（一）房地产开发投资增速下降。2013年，全市房地产完成投资1853.28亿元，较上年增长16%，增速较上年回落6.6个百分点；其中住宅开发完成投资1169.56亿元，增长16.8%，增速较上年回落7.4个百分点。主城区房地产投资1085.22亿元，增长4.1%，增速较上年回落14.7个百分点；其中主城区住宅开发投资为618.75亿元，增长2.8%，增速较上年回落19.7个百分点。投资增速回落原因主要归结于前期土地出让量少和2012年投资基数较大。全市房屋施工面积为9327.52万平方米，较上年增长12.6%；其中住宅施工面积为5509.11万平方米，增长9.7%。房屋新开工面积2039.06万平方米，增长12.3%；其中住宅新开工面积1143.75万平方米，增长11.3%。房屋竣工面积为1172.24万平方米，增长11.1%；其中住宅竣工面积为845.12万平方米，增长25.4%。

（二）商品房交易量前高后低。商品房批准预售量同比增加，可售房源同比上升。2013年，市区（含萧山、余杭）批准预售商品房120421套，面积1393万平方米，同比均增加32.7%和35.1%。其中商品住宅91170套，面积1062.5万平方米，同比分别增加25%和25.9%。新建商品住房成交量同比略有增加，价格同比有所上涨。市区成交商品房86841套，成交面积940.6万平方米，成交金额1613.1亿元，同比分别增加1.6%、3.8%、16.8%。其中商品住宅成交70746套，成交面积791.2万平方米，成交金额1321.2亿元，同比分别增加0.7%、3.6%和16.8%。2013年1、2季度成交活跃，3季度成量出现大幅下滑。第四季度，尽管新盘频频开出低价，但是成交量也并未出现明显增长。二手房成交量同比明显增加，价格保持稳定。市区二手房成交46733套，成交面积435.9万平方米，成交金额676.5亿元，同比分别增加59%、63.9%和71.1%；其中二手住宅成交43280套，成交面积392.5万平方米，成交金额619亿元，同比分别增长60.9%、65.7%和72.4%。

（三）土地市场创新高。全年主城区土地出让情况远超2012年水平。主城区成交土地共102宗，出让面积4807.81亩，出让面积较上年增加58.9%；可建筑面积882.41万平方米，较上年增加73.93%；成交总额为841.55亿元，较上年上升98.36%，创近五年新高。其中，主城区住宅用地成交47宗，出让面积2912.94亩，出让面积较上年增加78.84%；可建筑面积559.34万平方米，较上年上升115.97%；成交总额770.67亿元，较上年上升177.6%。土地市场不仅成交量放大，平均楼面地价也大幅攀升。主城区出让土地平均楼面地价9537.01元，相对于上年平均楼面地价的8362.54元上升14.04%；其中住宅用地平均楼面地价13778.2元，较上年上升28.53%。2013年萧山、余杭土地出让金也纷纷创出历史新高，全年分别成交土地37宗和86宗，出让面积2465.4亩和4944亩，实现出让收入219亿和266.4亿。

二、2014年杭州市房地产市场趋势

（一）由于外来房企介入，特别是央企和大鳄的介入，导致两个结果：

1、外来房企反客为主，市场份额越来越大，本土房企萎缩。2013年外来大鳄在杭州楼市销售中的市场份额越来越大。据统计，市场销售额排名前十的外来大鳄，销售总额已高达457.5亿元。杭州万科2013年的销售额首次突破100亿元，达到103亿元，而2012年还只有54亿元。龙湖2013年在杭州市场的销售额达到65亿元，相比2012年猛增120%。中海和金地的销售额也超过50亿元。融创的销售额也达到了15亿元。土地市场上，2013年全年有20余家外来房企首次入杭，包括绿地、招商、旭辉、恒大、首开、万达、雅居乐等房企大鳄，外来品牌房企拿地金额占比超过6成。从拿地排行榜来看，2013年拿地总价排名前十的企业中，外来房企占据7席，在杭州土地市场占据了无可争议的主导地位，同时，本土中小房企拿地份额急速萎缩。外来房企凭借低成本的融资渠道、强大的营销能力、灵活的定位策略已逐渐成为杭州市场上的主导者，2013年外来房企已经储备了大量土地，可以预见，2014年外来房企的表现将更加强势。

2、外来房企开发节奏比本土房企快，也带动本土房企开发节奏加快，导致本市商品房库存急剧加大。截止2013年12月31日，市区可售商品房113189套（其中主城区5.4万套），面积1473.4万平方米，同比分别增加35%和36.5%，其中可售商品住宅76689套，面积999.1万平方米，同比分别上升32.6%和31.3%。如果按照2013年全年销售速度，在没有新增供应量的情况下需消化15.6个月。而2013年市区已出让土地还将形成2155.6万方的潜在供应量，其中主城区将形成882.41万方潜在供应量。如果以套均面积100平方米来计算，仅2013年出让的土地，就可以为楼市供应21套房源。按照房地产业目前的开发速度，这些新建楼盘将成为2014年的供应主角，2014年也将是杭州楼市有史以来供应量最大的一年。

（二）余杭萧山等周边市场份额逐步扩大，这是现象也是必然，因为主城区可供土地越来越少，另外，富阳、临安市区份额下阶段也会逐渐加大。近年来余杭、萧山两大近郊区域凭借便捷的交通、较低的价格和较为完善的配套持续升温。从市区新建商品房签约量城区结构来看，去年余杭、萧山两区共签约43629套，已超过主城区的43386套，余杭区签约套数占比达35.43%，较2012年上升3.29个百分点。萧山区签约套数占比14.71%，较2012年上升2.33个百分点。其中新建商品住宅签约量，余杭、萧山两区签约38697套，超过主城区的32202套，特别是余杭区新建商品住宅签约套数与主城区已非常接近，仅差2910套，占比达41.31%，较2012年大幅上升4.21个百分点。轨道交通规划及持续建设为房地产市场向外围拓展提供有力支撑。我市城市中心的土地资源一直处于极度稀缺状态，成交地块在近两年向外围板块转移。特别是今年主城区地价高企，以滨江、万科为代表的部分开发商已经开始在萧山、余杭等地价较低的区域加大土地储备。在主城区各区域房价居高不下，且可售房源相对较少的背景下，大量购买能力有限的刚需购房者，已被迫向更远距离的郊区迁徙，预计余杭、萧山市场份额将进一步扩大。

（三）高价拿地企业或将陷入困境。尽管高价拿地企业在土地市场上收获颇丰，但也不得不为此支付高额成本。而房价的波动，极有可能让新项目入市陷入困局。资金压力使企业在高价地项目的投入上疲软，新项目定价成为忧虑，开盘难。而资金流动性的巨大压力，很有可能让土地储备从优质资产变成企业负担，企业不得不拓宽融资渠道。

因此，2014年的杭州市房地产市场将面临最不好的情况，成交量急剧萎缩，库存量增大，土地市场成交量和价格非常大，市场将面临危局。这将给杭州经济带来极大伤害，不仅房企，相关供应商，施工企业，设计、监理单位等都会深受影响，而如果项目烂尾，将对已售业主造成重大伤害，形成社会问题。

三、2014年杭州市房地产市场对策及建议

（一）给政府的建议

1、差别化调控，限购可以先行逐步退出，先非后普，形势严峻区域先退。限购退出先从豪宅开始，再到普通住宅。豪宅是有钱人购买，限购豪宅就是保护富人；余杭、萧山份额很大，产生危机风险和压力大，应该优先释放；

2、促进二手房交易（减费），盘活房地产市场。通过降低交易税费来刺激交易活跃度，释放改善性需求；

3、尽快扩大轨道交通规划建设。这主要是针对余杭、萧山、富阳、临安等周边存在的问题。

（二）给房企的建议

房地产市场经历2000年之前的形成期和2000年之后亢奋的高速成长期，根据市场生命周期理论，现在已经进入了漫长的平台期（成熟期），企业要走向成熟，从而适应这个阶段，出路唯有创新和转变。如何创新？往什么方向转变？本人有两条建议：

第一，从做产品转向做服务，让房地产回归服务业。中国房地产企业把服务业做成制造业。外来大鳄的进入，导致企业陷入拼成本拼规模的怪圈，而一个行业进入拼成本价格时，这个行业就走到头了。要改变这个危局，就要拼技术，拼品牌。从做产品转向做服务，让房地产回归服务业。企业卖一套房子是增加一个服务对象，这是企业可持续发展宝贵的客户资源，是基础。现在大多数物业服务企业是抱着金碗讨饭吃，自己不努力还怨天尤人，如今利用互联网社区服务项目如雨后春笋般出现，这值得行业参与者学习借鉴；

    第二，从做差价转向做增值，让房地产走向成熟。鉴于转化需要长周期，房地产开发市场还有长时间可以开发，产品可以继续做，做产品应该如何转化？现在的市场现状是面粉比面包贵，或持平。应该从原来做差价向做增值转化。企业不仅提供商品房，还要提供有利于购房者居住、生活、工作的平台，提高居住品质，提升生活品质，写字楼还要关注有利事业发展。只要提供价值，一定会体现在价格上。不能继续陷入拼成本、拼价格的怪圈。拼成本丧失质量，将相关方和供应商关系搞僵，纠纷多；拼价格，企业没有利润，如果价格前高后低，容易产生业主房闹，让企业和当地政府陷入困境。

当然，以上我所提出的建议和措施，只能缓解严峻局面，并不能治本，要从根本解决，需要央行放宽限贷，扩大需求。

最后，我想说，一个市场要搞好行之不易，要搞坏轻而易举。希望政府能采取有效措施，出台政策，开发企业能珍惜现有局面，爱惜我们生活的家园城市，珍重再珍重。

（备注：金鹰律师于市政协老领导调研组赴浙江腾飞金鹰律师事务所针对杭州市房地产市场专项调研活动上的讲话）