随着一轮又一轮的房地产调控政策出台，房地产信托产品受到了市场追捧。虽然监管层对房地产信托业务不断规范，要求信托公司审慎开展，但这并不妨碍房地产类信托规模快速扩张，据普益财富最新发布的《信托理财市场年度报告》指出，2010 年，房地产类信托产品成立数量 397款，同比增幅为 110.05%；成立规模达 1210.62 亿元（也有统计超过2500亿），同比增幅为 208.00%。

房地产信托的火爆原因有三：一是房地产开发企业融资渠道受到限制。随着房产新政的实施，银行信贷收紧，房企上市及上市房企定向增发受阻，使房地产开发企业把融资的渠道转向了房地产信托资金；二是收益率高。据普益财富发布的2010年5月信托产品研究报告显示，当月共有36家信托公司发行90款产品中， 1年（含）至2年期的房地产信托平均收益率为9.66％，而工商企业、基础设施领域分别为7.48％和7.27％；2年（含）至3年期产品中，房地产、工商企业、基础设施领域分别为9.84％、7.82％和7.58％，投资者认购踊跃；三是信托公司也可以从中取得不菲的收益。

一、信托融资的种类

根据现行的法律法规及政策，房地产信托融资主要有以下几种：

1、信托贷款。即信托公司以发放贷款的形式向房地产开发企业提供资金，这种模式法律关系简单，操作简便。但由于监管层在今年2月份发布了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》规定：“信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足四证齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求”；“信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款（土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款）。”而且“信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。”由于信托贷款在一定程度上比开发贷款条件还苛刻，因此，该通知发布以来，信托贷款不再成为房地产信托融资的主要模式。

2、股权类信托。针对那些自有资金比例不足 30%、存在一定资金缺口的、不符合商业银行贷款要求的房地产公司，信托投资公司以注入股本资金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资金比例达到 30%的要求。这样，房地产企业就可以顺利地从商业银行获得贷款从而进行房地产项目的开发和运作。房地产项目实现销售后，项目公司控股股东再以约定的价格回购信托公司持有的股权。

3、权益类信托。权益类信托与股权类信托类似，主要区别是信托公司不持有房地产项目公司股权，而仅受让股权受益权。股权受益权是特定股权对应的除表决权之外的因持有特定股权而享有的财产性权益，即特定股权的收益权（股息、分红、配送股等）。房地产项目实现销售后，房地产公司再以约定的价格回购股权受益权。

4、交易类信托。交易类信托是指信托投资公司利用信托交易的职能，通过一次性地购买房地产开发项目的部分资产向房地产开发企业提供一笔后续开发资金，等到房地产项目销售资金回笼再将这部分资产购回。这种操作类似抵押贷款，信托投资公司可以比较适合的价格购买部分项目，回购时间短，受益较好，风险更低。

5、物业类投资信托 。主要是针对成熟的房地产物业进行处理。比如出租率比较高的写字楼和商铺，如果业主有更好的资金安排或者投资计划，需要将房地产物业提前出让变现获得资金，信托投资公司就可以通过发行信托投资计划，筹集社会闲散资金将这部分物业购买过来，再委托专业的物业管理公司进行租赁、转让等处置，获得收益的一部分以利率的方式还给受益人。

6、混合类。是指2种或2种以上方式一起使用，目前市场上主要是信托贷款与股权信托一起使用。

二、信托融资的法律风险

房地产开发企业利用信托资金，虽然能在一定程度上解决融资难问题，但信托资金与银行的开发贷款相比，风险较大，主要体现在以下几个方面，应引起房地产开发企业的高度关注：

1、融资成本高

信托资金不但需要向投资者支付约定的收益，还要向信托公司支付管理费，同时还要承担名目繁多诸如信托财产管理和运用过程中发生的税费、银行保管费、律师费、审计费、评估费等中介费用、信息披露费用、信托终止时的清算费用、文件或账册制作、印刷费用、信托计划营销及推介费用等等费用，综合成本比较高。 目前，受监管趋严和房地产市场风险偏高影响，信托公司发放信托产品也在收紧，供给减少，而开发商筹资需求仍强烈，有些公司的信托融资利率可能达15%至18%。另外，信托资金一般要求一次性提取，一次性归还，容易造成资金沉淀。

2、违约成本高、风险大

开发贷款的逾期还款的违约后果是支付罚息，而信托资金逾期归还的后果很有可能整个项目公司易主。在信托融资协议中，特别是股权类或权益类信托融资协议中，一般会约定“对赌条款”，即一旦开发公司违约（一般定义为任何违反协议的行为），项目公司的股权则无条件地归信托公司所有或由信托公司以任意方式处置，同时还要求控股股东放弃其投入到项目公司的股东贷款。对于这样重要的条款，我们发现一些房地产开发企业在谈判中却不十分重视。我们推测其中的主要原因一是对自己的还款能力有信心，二是信托融资协议内容繁多且大量使用专业术语，确实让人难以理解。

3、担保措施多，影响企业再融资能力

由于信托资金是社会公众的集合资金，要求信托公司尽可能地避免风险，因此，在融资协议中，约定了众多担保措施，包括股权质押、土地等资产抵押、控股公司、关联公司及实际控制人的担保等等。而这些担保措施往往会影响房地产开发企业的再融资能力。

4、监管措施严、企业经营自主权受到限制

信托公司对房地产开发企业的监管包括两个方面，一是决策监管，要求参与甚至控制董事会，对董事会享有一票否决权，有的信托公司甚至要求拥有董事会的绝对控制权；二是资金监管，在信托资金归还前，信托公司要求共同保管项目公司银行预留印签，对一定额度以上的资金支付实现双签制。

5、还款资金来源受限

房地产开发企业归还信托资金的来源一般为开发贷款及/或商品房预售资金。而开发贷款根据相关规定只能用于工程建设。另外，根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》的规定，商品房预售资金实行封闭管理，除工程款外，按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。根据上述规定，房地产项目公司控股股东向信托公司回购股权或回购权益的资金显然不能从商品房预收款中列支。因此，房地产开发企业在使用信托资金必须考虑还款资金的来源问题。

6、其他风险

如果使用资金的房地产项目公司是两家或两家以上投资者合作开发的，则全体股东在信托资金的使用问题上必须达成一致意见，因为信托公司一般会要求所有股东签署对股东权益有实质性影响的担保、承诺类文书，只要其中一家股东没有签署，信托资金可能无法划付；如果以增发股权或转让股权方式使用信托资金的，还应注意项目公司当地土地出让政策。在一些城市，如果项目公司股东或者法定代表人发生变更，视为股东之间存在违法的土地交易，因此，在项目公司未取得国有土地使用证之前，不要发生股权及法定代表人变更；信托公司在退出时常常会以抛弃转让其名下的质押物（如债权）的形式退出，如果发生该等情形，还存在税务风险。

据我们了解，目前，平安信托、中投信托、中诚信托、华能贵诚等多家信托已经与杭州市的多家房地产开发企业进行了合作，大多数开发企业在融资过程中能通过艰苦的谈判，防范了主要风险；但也有一些企业的风险防范意识不够强，在交易框架设计、协议签订过程中不够主动，埋下了一定的隐患。