文／吴方荣律师 

来源：房地产微讲堂

恒大十分钟的新闻发布会，“无理由退房”一词被推上了百度新闻搜索榜的首位，据说全国有上百家媒体见证了这一被称作“中国房地产市场一个历史性事件和颠覆性的革命”时刻。

但笔者要说的是，也许是恒大的公关实力太强，或者是媒体被近期频频出台的房地产政策刺激的有点过high，否则，无论从哪个角度而言，此次事件只能算是一次精心策划、需要有点魄力但其实并无多少新意的房产营销活动，虽然头条抢的很成功，但与“房地产市场历史事件和颠覆性革命”却毫无瓜葛。也许用不了一个月，这个事件就会被层出不穷的房地产营销新热点给取代而被淡忘，除非真的有一大批恒大业主到时去退房了（那样的话倒是能再上头条）。

“无理由退房”并不是什么营销新招，也谈不上高招。十多年前，潘石屹就曾经用过；2008年房地产市场极度低迷的时候，全国不少开发商采用过类似的营销手段。这些年来，只要是房产调控政策加强，市场形势变差，“无理由退房”这招就会重现江湖。2011年，杭州某开发商也是轰轰烈烈推出过这样的营销措施，但没过几天就被政府主管部门以“考虑不周”为由制止。所以，“无理由退房”并不是恒大首创，但恒大应该是用这招的开发商里最大的一家，而且全国范围推、这么高调的用，恒大应该是第一家。

“无理由退房”之前没有开发商这么大规模、这么高调的用，问题就在于它是一个颇有争议的营销招数。从法律层面来说，如果开发商承诺无条件退房，而且又承诺退房时可以给予购房者保底的收益或者利息保证的，则这种行为就很容易被理解为是变相贷款或集资的行为，可能会触犯到非法集资的红线。而如果开发商承诺的退房仅仅是指购房本金退还，不包括其他购房者因为该次购房所支出的贷款利息、税费、因为退房所浪费的贷款机会等的，则对购房者而言，这样的无条件退房并没有太大的吸引力，开发商倒是可以想得开，反正钱我免费用了有段时间了，但购房者就受伤了，所以购房者只会在房价实在跌去太多或者房屋质量实在不堪的情况下才会选择退房这样的无奈之举。

需要进一步考虑的是，“无无理由退房”从开发商和购房者的角度而言，只要开发商的一份书面承诺或者双方的一纸协议就可以。一般来说，这样的承诺或者协议对双方是有效并具有法律约束力的。但房地产买卖并不仅仅涉及买卖双方，它还涉及房产行政主管部门、涉及银行贷款机构，已经签订的《商品房买卖合同》要退房就需要去房管部门撤销合同备案手续，在这个手续上房管部门把关是比较严的，并不容易办，也不会接受某个项目大规模的退房。

而银行金融机构则更加麻烦，一份随时有可能解除的《商品房买卖合同》及一份有可能随时提前到期的贷款合同并不是银行金融机构所喜闻乐见的，个案的退房或许还可以容忍，大规模的、集中性、反复的退房、提前还贷、解除抵押，绝对是超出银行接受底线的。

所以，只能说恒大在赌，而且下注之前必定仔细衡量过的能赢的前提：第一个是在一到两年内，全国的房价不会下降，至少不会显著下降；第二个是恒大的质量控制不会把购房者逼到非退不可的程度。毕竟，如果买恒大房子的客户超过50%退房的话，再大的企业也撑不住。所以预估理想的状态是：退房会有，但仅仅是小概率和数量不多的个案，这应该是恒大作出这一决策的判断原点。但世事如棋局局新，谁知道呢？

正常而言，开发商最不愿意看到的就是退房，江湖有言“宁赔十户、不退一间“，所以恒大把这么一个有争议的营销招数在全国范围内推广，下的决心够大，是主动为之还是为形势所迫，咱们不得而知，至于其在发布会上所说的希望更多同行加入‘无理由退房’阵营，让住宅包退成为市场新常态，估计同行听了也是“呵呵”的多，跟进的少，毕竟有些武林秘籍虽然威力大，但要练是得付出代价的，而这个代价不是谁都能承受。

而对于购房者而言，也不要看到“无理由退房”几个字就冲进去下单，楼盘的好坏才是根本，毕竟是为了住房而买房，而不是为了将来退房而买房。所以呢，保持平常心，没有这个措施呢，正常；开发商一定要给这个措施呢，那就当买个保险吧。