《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》解读
一、《意见》界定了物业服务合同纠纷的受案范围，澄清了业主以往的一些模糊认识
在此前的物业服务合同纠纷案件中，业主经常会因业主之间的相邻关系纠纷、业主与开发企业间的车位车库权属纠纷和商品房质量纠纷等，不辨情况地一味迁怒于物业公司而将之告上法庭，而这些纠纷是不属于物业公司应提供的服务内容的，《意见》将其排除在受案范围之外。
《意见》第二条规定“因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷，不属于本意见所称的物业服务合同纠纷；当事人在物业服务合同纠纷诉讼中因此提出主张或者抗辩的，应告知其另行处理”。
提示：物业公司今后遇到业主咨询或要求承担上述非服务合同涉及的责任时，可予以拒绝，告知其向正确的相对人主张权利。
二、《意见》对诉讼主体的范围规定更加明确和宽泛，物业服务企业、其他物业管理人、业主委员会、业主、商品房买卖合同买受人、物业的承租人、借用人、使用人，都可以作为物业服务合同纠纷诉讼案件的当事人
1、业主委员会既可以做原告，也可以成为被告
在《意见》出台前，业委会在物业服务合同纠纷中做原告已无争议，但现有法律、法规、司法解释对业委会是否具有物业服务合同纠纷的被告主体资格问题却没有明确规定，当物业公司因业主方不履行服务合同内容、欲依据合同起诉业委会时，法院一般都是裁定不予受理或驳回起诉，原因很简单，业委会只是代表全体业主签订的服务合同，履约主体应该是全体业主。而物业公司想要起诉全体业主，既难以操作也不公平，这给物业公司维权带来了不利后果。
本次出台的《意见》则为物业服务企业今后通过诉讼解决此类纠纷提供了有效的法律依据，《意见》第五条规定“物业服务人与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务人对业主委员会提起诉讼的，应予受理”。
提示：就物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议时，如业委会不依约组织召开业主大会决定物业维修资金的使用、物业服务合同到期不决定是否续签等，物业公司可起诉业委会要求其履行职责和承担责任。
2、商品房买卖合同的买受人收房后，即使未办理产权证，也可以成为被告
物业公司因欠费起诉业主时，到房产管理部门查询却发现业主是开发企业，买受人还没有办理产权证，这种情况下物业公司只能起诉开发企业交纳物业费，开发企业交费后再依据《商品房买卖合同》向买受人追偿，增加了当事人的诉累。《意见》第一条规定：“本意见所称的业主，是指依法取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人”。这就为物业公司今后直接起诉《商品房买卖合同》的买受人提供了依据。
提示：物业公司在进驻物业服务区域时，尤其是前期物业服务进场时，可要求开发企业提供买受人收房的相关材料，这可作为直接起诉物业的买受人而不必诉开发企业的证据。
3、物业承租人、使用人、借用人也可直接成为案件的被告
此前在没有与物业承租人、使用人、借用人直接签订《物业服务合同》的情况下，物业公司催讨物业费提起的诉讼，必须把业主和承租人、使用人、借用人列为共同被告，或者直接起诉业主，业主交费后再向其物业的使用人、承租人、借用人追偿，同样既增加当事人诉累，又浪费审判资源，本次出台的《意见》规定物业公司在以下几种情况下可直接起诉物业承租人、使用人、借用人：（1）与物业服务人直接签订物业服务合同的；（2）与物业服务人形成事实物业服务合同关系的；（3）与业主约定由其交纳物业服务费的。
提示：在业主与承租人、使用人、借用人约定由承租人、使用人、借用人交纳物业服务费时，物业公司应尽可能地直接与物业承租人、使用人、借用人签订服务合同，可要求业主予以配合以解脱其连带责任。
三、《意见》规定“物业服务合同”效力方面的瑕疵可以补正，并对事实物业服务合同关系予以确认和保护
按照现有法律、法规和司法解释规定，依法成立的业委会经业主大会授权后与物业公司签订的物业服务合同才具有法律效力，因此在物业服务合同纠纷中，业主常提出业委会成立不合法、业委会签约未经其授权等，以此作为物业服务合同无效和拒交物业服务费的抗辩理由；物业公司则很委屈地认为业委会是否合法成立、业主大会是否授权等等，是物业公司方面难以调查的，属于业主内部事务，不应影响合同的效力。此种情况下，审判实践对合同效力判决不一。本次出台的《意见》第十二条规定“业主委员会虽未经业主大会授权或者同意，擅自订立、变更或者解除物业服务合同，但在一审法庭辩论终结前经过业主大会追认的，该行为有效”。这一规定是将业主委员会与物业公司之间擅自订立、变更或者解除的物业服务合同认定为效力待定合同，给予补正的机会，即业委会的行为在一审法庭辩论终结前经过业主大会追认的，该行为有效。
对于物业服务合同期限届满未续签又未退管的物业服务如何认定，特别是其中的物业服务费如何确定，一直是司法中的难点问题，此次出台的《意见》将此认定为“事实物业服务合同关系”，并结合我国《合同法》和《浙江省物业服务项目退出管理办法（试行）》，规定任何一方经提前90天通知，可以随时提出终止合同关系的要求，并规定可参照原物业服务合同确定事实服务合同存在期间的收费等权利义务。见《意见》第十五条规定。
提示：物业公司与业委会签约、变更合同条款时，应要求业委会提供业主大会决议或经业主大会授权的证明材料，以免造成合同效力的瑕疵；在物业服务合同服务期限届满时，应提前做好续签或撤场的准备，如确实因业委会的原因无法决定是否续签而继续服务的，应按照原合同标准做好服务和各项证据保存工作。
四、《意见》完善了业主权利保护机制，赋予业委会完整诉权的同时，也限制业委会诉权，并在业委会不作为或未成立时为业主指明了维权的救济途径
为有效预防业委会在诉讼中可能存在的能力不足、判断失误、道德风险等，《意见》规定业委会起诉和应诉时，就实体权利进行处分的，必须取得业主大会的明确授权；同时还规定，物业区域内未依法成立业委会，或者业委会怠于提起诉讼的，如果部分业主经过业主大会授权，也可以自己名义提起诉讼。具体条款见《意见》第四条“为维护业主的共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，经过业主大会授权的业主也可以以自己的名义提起诉讼”以及《意见》第八条“经过业主大会授权，业主委员会在诉讼中可以承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉”。
五、物业公司起诉业主欠费前，必须先履行书面催交义务
《意见》规定物业公司起诉欠费业主之前，必须先以书面形式向业主催交物业服务费、先送达催交通知书，可采取直接送达、邮寄送达、留置送达等方式，仍然送达不到的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的便利方式送达。《意见》这一规定，旨在促使物业公司与业主间自行解决纠纷，减少诉讼，但同时还解决了物业公司无法送达的难题，较之最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，有很强的操作性。
提示：物业公司应充分注意诉前催交程序，切实运用《意见》规定的送达方式现行催费，并注意保留催交过的书面证据。
六、第三人侵权造成业主人身、财产损失的，物业公司有明显过错时，承担相应的补充赔偿责任
物业区域内，难免发生业主财物被窃、受损，或者人身受到伤害的案件，在找不到作案人的情况下，很多业主都会将物业公司作为责任人加以追究，而物业公司有何种过错、应承担何种责任在物业服务合同中往往约定不明，法院裁判标准也不一致，更多地依靠法官的自由裁量权解决。《意见》参考《侵权责任法》第三十七条关于安全保障义务人对物业公司应承担的责任做出规定，表述为“业主的损害系由第三人侵权造成的，应由该第三人承担侵权责任；物业服务人确有明显过错的，可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况，综合确定其承担相应的补充赔偿责任。物业服务人承担责任后，可以向第三人追偿。业主起诉物业服务人承担侵权责任的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外”。这表明，物业公司的安全保障义务是有限度的，其为小区业主提供的是物业服务区域内的公共秩序和公共安全的防范性保护义务，在性质上是一种行为义务，而非结果义务，无法确保保证业主的人身、财产不受损失，只有当物业公司未尽到善良管理人应尽的注意义务和谨慎勤勉义务、导致过错时才应承担相应赔偿责任；如果物业服务企业遵守了合同约定和法律规定，则即使业主的人身、财产在物业服务区域内遭到损害，也不应承担责任；需要承担责任时，应根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况综合考量认定，在物业公司能够防止或制止损害的范围内承担补充赔偿责任而不是全部责任。
提示：物业公司在签约时应根据收费情况和小区的安保设施条件，尽力细化物业服务合同中的安保义务条款，按约定履行义务并注意服务记录的保留。
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