【摘要】近年来，我国许多大中城市面临着旧城改造、危旧房改建，撤村建居等多项工程建设，有不少列入规划区域的住宅用房、商业用房、农民住房被征用后，征收人给予了合理的安置补偿。但由征收人安置给被征收人的房屋，因被征收人家庭成员之间的矛盾或继承问题，时有因权属的争议，其中一方不配合登记的情况。笔者试与同仁探讨尚未进行不动产登记的房屋确权和继承问题，以及法院对该类争议房屋判决确权后权利人办理不动产登记手续的方法，并提出该类型案件诉讼解决途径。

【关键词】未登记房屋、继承、确权、登记、诉讼。

【定义】本文“未登记房屋”是指已经具备不动产登记条件，但因房屋共有人之间对房屋权属的争议，部分或个别权利人不配合登记而未登记到实际权利人名下的房屋。

为顺应我国国民经济和社会发展规划纲要，近年来，我国许多大中城市面临着旧城改造、危旧房改建，撤村建居等多项工程建设，有不少列入规划区域的住宅用房、商业用房、农民住房被征用后，征收人给予了合理的安置补偿。但由征收人安置给被征收人的房屋，因被征收人家庭成员之间的矛盾或继承问题，时有因权属的争议，其中一方不配合登记的情况。近年来，笔者遇到多起尚未进行不动产登记的房屋因继承纠纷和权属争议，一方不配合进行不动产登记，另一方要求确权和继承而产生纠纷的案件。此类案件，通过诉讼实践，笔者认为，实体处理并不困难，困难的是如何确定案由、诉讼主体和提出那些诉讼请求，并确保程序上合法。对此，不同的法院对此类案件有不同的观点和做法。笔者试从以下二个案例来与同仁探讨尚未进行不动产登记的房屋争议解决方法和途径。

一、案例

案例1：2003年初，老夏与其妻子沈××及其儿子小夏、儿媳小方、孙女小佳共同居住的位于H市J区的农村住房被拆迁。2005年12月，由H市某建设指挥部（以下简称“指挥部”）给予安置了三套房屋，安置面积共300余平方米。2006年5月底，老夏因病死亡。此后，小夏即掌控了这三套房屋的回迁安置表等办理房屋产权证书的文件，拒绝办理这三套房屋的不动产登记手续。声称这三套房屋属自己所有，排斥其母亲沈××本身对这三套房屋所享有的权属和其母亲、姐姐夏××对老夏遗产的合法继承权。因此，沈××向J区人民法院起诉小夏、小方、小佳，以分家析产纠纷为案由，请求确认沈××应享有的房屋份额。诉讼过程中，主办法官认为，目前双方诉争的三套房屋仍登记在指挥部名下，因此，沈××所诉被告主体不适格，要求沈××撤诉后以指挥部为被告提起所有权确认之诉，先由法院确认诉争房屋权属后，沈××才可主张诉争房屋中沈××的份额。同时，法官认为，小夏、小方、小佳在沈××提起的所有权确认之诉中，由法院通知他（她）们作为共同原告参加诉讼。此后。沈××撤诉，后又以指挥部为被告提起了所有权确认之诉，请求确认诉争的三套房屋属原告和小夏、小方、小佳共同共有。诉讼过程中，小夏、小方将涉案三套房屋登记在了自己名下。为此，沈××再次撤诉。而后，沈××和小夏姐姐夏××共同起诉小夏、小方、小佳，以所有权确认纠纷为案由，请求确认涉案三套房屋沈××和夏××应享有的份额。该案经一审法院审理，判决确认了沈××和夏××应享有的份额，并判决涉案三套房屋中的一套房屋归属沈××所有。小夏、小方、小佳不服，上诉至二审法院，二审判决维持原判。

但当沈××拿着生效判决书去H市房管局办理变更登记时，H市房产局的工作人员书面告知沈××，根据《房屋登记办法》第三十五条第二款的规定，沈××需持法院出具的协助执行通知书或与原房屋所有权人一同前往，才可办理判决确认属沈××所有的房屋登记。沈××遂前往一审法院执行庭申请强制执行，法院口头告知沈××无法受理该类型案件的执行，其理由是该判决书没有可执行内容。如此一来，法院的判决如同一纸法律白条，沈××通过法律确认的房屋权属如同海市蜃楼。

案例2：2001年底，洪××（1999年已经死亡）与章××共有的位于GS区的城市房屋因旧城改造被拆迁，2009年由GS区旧城改造指挥部（以下简称“改造指挥部”）给予安置了二套房屋。其中一套现实际由洪××小儿子洪×忠居住，另一套现由四女儿洪×居住。但在办理不动产登记手续时，因洪×有意将其目前居住的房屋登记在自己名下，排斥其他共有人的权利，因此，在遭到其他共有人反对后即拒绝配合办理该二套房屋的不动产登记手续。致该二套房屋至今仍登记在改造指挥部名下，无法办理属洪家人共有的不动产登记手续，房屋权属处于不确定状态。因此，其他共有人要求确认该二套房屋的权属和自己应得的份额。该案在立案时，笔者与法院在案由确定上有不同看法，笔者吸取所有权确认纠纷的判决结果没有可执行内容的教训，认为可以“不动产登记纠纷”为案由，要求被告洪×配合办理不动产登记手续。以完成涉案二套房屋所有权登记在涉案当事人名下的前置程序。但G区法院立案庭法官在与业务庭法官探讨后认为，该案案由还是应定为所有权确认纠纷。在笔者与法官探讨该案作为所有权确认纠纷，究竟应该将洪×列为被告还是将指挥部列为被告时，法官认为还是应该列洪×为被告。在笔者提出涉案二套房屋毕竟还登记在改造指挥部名下，在诉讼中应通知指挥部作为第三人参加诉讼时，法官表示了认同。特别值得一提的是，G区法院法官还对笔者在诉状中将三项诉讼请求，即：一、请求确认诉争房屋为原、被告共同共有；二、请求确认原告对诉争房屋所享有的份额；三、判令被告配合办理诉争房屋的所有权登记手续；这三个不同法律关系的诉合并在一个诉讼案件中解决表示了认同。

二、此类案件诉讼过程中凸显的争议

从以上二个案例，可以看出，此类案件，在诉讼过程中，凸显了以下几个争议问题：

第一个问题，此类案件，确定那个案由更为适宜。虽然二个法院都认为此类案件案由应以“所有权确认纠纷”为宜，但笔者以为，以“不动产登记纠纷”为案由，要求被告配合办理不动产登记手续更易解决因一方不配合办理不动产登记手续而引发的此类纠纷。

第二个问题，谁是适格的诉讼主体。从以上二个案例可以看出，二个法院的法官对此类案件诉讼主体的确定有着完全不同的观点，J区法院法官认为应列所有权登记薄上登记的所有权人为被告，即列当时的征收人指挥部为被告，诉争房屋的当事人作为共同原告。而G区法院的法官却认为应当以诉争房屋的另一方为被告，由法院通知所有权登记薄上登记的所有权人，即征收人为第三人参加诉讼。

第三个问题，同一诉讼中涉及两个以上法律关系的，是否应分案处理。对此，J区法院法官认为，应在诉争房屋的所有权确认以后，当事人才可提起分家析产的份额确认之诉，二个诉应分案处理。而G区法官却对在同一个案件中，原告既提出房屋权属确认之诉，又同时提出份额确认之诉，并同时提出要求被告配合办理房屋权属登记手续之诉持认同态度。

三、此类案件诉讼解决方法和途径

（一）、关于案由的确定

此类案件，在涉案当事人房屋实体权利处理，如房屋权属或份额确认前，因房屋尚未进行不动产物权登记，都有一个房屋登记问题，即房屋登记薄上登记的权利人必须为涉案当事人的前置程序问题必需先行完成，尚可进行房屋份额的确认。而这个前置程序之所以没有完成，往往是由于部分或个别权利人不配合去房屋登记机构登记或不愿意履行相关义务，才造成了这种状况，因此，涉案当事人之间纠纷发生后，要求另一方当事人主动去房屋登记机构办理房屋登记手续无疑是不现实的。这就需要涉案当事人通过法律诉讼程序，请求法院通过判决，用审判权力来完成相当于房屋登记的目的。

但此类案件，采用什么诉讼方式来达到运用审判权力完成房屋登记的目的，如前所述，有二种观点：一种是，以“不动产登记纠纷”为案由，要求被告配合办理房屋登记手续。法院判决支持原告的诉讼请求后，即便被告仍不配合办理，法院执行部门可持生效判决与协助通知，交由房屋登记机构直接予以办理。最高人民法院的一些专家法官对此持肯定态度。第二种是，以“所有权确认纠纷”为案由，请求法院确认争议的房屋属原、被告共同共有或按份共有。不少基层法院的法官持这一观点。

以上二种观点，均有其合理性和缺憾。

笔者认为，通过“不动产登记纠纷”请求判决被告配合办理不动产登记手续，不失为解决此类未登记房屋争议案件的一种简便有效的途径。理由在于，此类案件本质上是共同共有一方不配合登记而产生的纠纷，并不是权属有争议的纠纷，在不涉及份额的情况下，只要完成了涉案房屋的共同共有登记，即房屋登记薄上登记的权利人为涉案当事人的前置程序，房屋份额确权的实体处理即是一个比较容易解决的问题。同时，因该案由不涉及所有权的确认，也可避开房屋登记薄上记载的权利人不是实际权利人而质疑被告是否适格的问题。但不可否认的是，此类案件以该案由立案判决的没有先例，因此，基层法院均感到不具可操作性。同时，法院按此案由下达判决是否与《房屋登记办法》的有关规定相配套，得到房屋登记机构的认同，并配合办理房屋登记手续，尚是一个待商榷的课题。

第二种观点，笔者认为，通过“所有权确认纠纷”的诉讼，请求法院确认诉争的房屋属原、被告共同共有，应当说，是解决本案未登记房屋权属归属于实际权利人，达到类似于不动产登记效力的有效方法。但是，由于所有权确认之诉的判决没有可供执行的内容，因此，判决下达以后，将房屋登记薄上原记载的权利人变更为实际权利人仍存在程序上的障碍。因此，通过诉讼实践，笔者意见，此类纠纷，在目前的情况下，可以“所有权确认纠纷”为案由，在请求法院确认诉争房屋属原、被告共同共有的同时，请求法院判决被告配合办理不动产登记手续。这样，可避免因所有权确认判决没有可执行内容而致生效判决无法强制执行的尴尬状况。

（二）、关于诉讼主体的确定

未登记房屋涉及权属纠纷的案件中，涉及其法律关系的主体应包括房屋的实际权利人、被安置人员、合法继承人和房屋登记薄上现登记的所有权人。

在本文所述的第一个案例中，确定本案诉讼主体有两种观点：第一种，适格被告为小夏、小方、小佳。其理由为，涉案房屋是老夏与妻子沈××及小夏、小方、小佳同住的房屋被征收后由指挥部给予被征收人安置的房屋，指挥部与被征收人办妥拆迁安置手续、分配好回迁房屋后，被征收人只需凭相关材料去房产局办理登记手续，领取房屋权属证书即可，指挥部没有其他法定义务。现涉案房屋未完成不动产登记，实为权利人小夏、小方、小佳的不作为所致。第二种，适格被告为指挥部。其理由为，依据《物权法》确立的不动产物权公示原则，物权设立、变更、消灭的事实通过登记等可以从外部知晓的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动情况。也就是说，物权归属是基于房屋登记簿上记载的权利人。因此，当权利人请求确认房屋登记薄上的权利人并非实际权利人，而要求确认实际权利人时，指挥部理应作为被告，而小夏、小方、小佳在房屋登记薄上并不是权利人，作为被告不适格，而应列为共同原告。

笔者基本同意第一种观点，但第一种观点尚存在一定的问题。笔者以为，本文第一个案例，房屋实际权利人之一的沈××、夏××之所以不能得到其应享有权利的房屋权属证书，其根本的原因是小夏、小方的不作为行为，影响了沈××、夏××的权利行使。小夏、小方的行为，本质上是一种不作为的侵权行为。因此，沈××、夏××在提起所有权确认之诉时，将小夏、小方、小佳列为被告应当说是正确的。但是，由于该案所诉争房屋所有权毕竟还登记在指挥部名下，涉案房屋实际权利人的确认与指挥部有法律上的厉害关系。因此，在将小夏、小方、小佳列为被告的同时，还应将指挥部列为第三人。这不但在程序上是正确的、合法的，还有助于查明涉案房屋的来源，交接、变动等情况，确保正确判案。

而第二种观点，以指挥部为房屋登记薄上记载的权利人为由，认为应将指挥部列为被告，笔者以为不妥。理由在于，指挥部已经将涉案房屋和领取房屋权属证书的文件都交付给了房屋的实际权利人，其没有任何行为影响到实际权利人对房屋权属的行使。涉案房屋之所以没有登记到实际权利人名下，实为权利人中的部分人不作为所致。因此，将指挥部作为被告，于情、于理都说不过去。同时，在提出所有权确认之诉时，如前所述，为确保判决的执行，原告应同时提出要求被告配合办理房屋权证登记手续的诉请，显然，如果将指挥部作为被告，这一诉请向指挥部提出是无理的，要求指挥部配合办理房屋权证手续也是对象错误而无法得到法院支持的。所以，笔者的观点是，无论从程序正义和还是实体处理合法的角度出发，都不应当将指挥部列为被告，而应当将小夏和小方列为被告，指挥部列为第三人。

（三）、关于诉讼请求项目的确定

就前述的案例来看，在房屋尚未登记在实际权利人名下，权利人在提起涉案房屋共同共有确认之诉时，是否可同时提起所有权份额确认之诉和要求被告配合办理不动产登记手续之诉。在不同的法院也有不同的操作程序和处理方法。如J法院认为应分案处理，G法院认为可同案处理。

其实，程序上分案处理和并案处理与实体处理的结果并无差别。只是理论上说，分案处理从程序合法的角度来说更显合法性。但笔者认为，分案处理的弊端也是显而易见的。如法院确认涉案房屋属原、被告共同共有后，如前所述，因确认之诉没有可供执行的内容，仍不能解决不动产在房产管理部门的登记问题，必须要权利人的进一步诉讼，如请求法院判令被告配合办理不动产登记手续等，来完成在房产管理部门的公示登记。毫无疑问，这对诉讼资源来说是一个不小的浪费。

而并案处理从程序合法性的角度来看，因份额的确认必须以房屋权属属于涉案当事人共同共有为前提，因此，在请求法院确认涉案房屋权属为共同共有的同时又提出份额确认之诉，从理论上来说，程序上似乎存在一个问题，即，后一个判决必须以前一个判决结果为依据时，同案处理这二项诉讼，会造成涉及前一个法律关系的判决尚未生效，涉及后一个法律关系的判决同时已经下达。但笔者认为，根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》第三节“适用修改后的《民事案件案由规定》时应注意的几个问题”第3项“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”的这一规定，显然，在同一案中提出多项诉讼请求，涉及了两个以上法律关系的，程序上是可行的。同时，其合理性也是显而易见的。当事人通过一次诉讼，即可通过法院的生效判决来解决当事人之间的争端，并凭借法院的生效判决和强制执行完成在房产管理部门的公示登记。大大节约诉讼资源。

（四）、涉案房屋部分成为遗产时遗产合法继承人的诉讼介入。

此类案件的另一个争议点是，在房屋被征收时并不享有被征收人权利，但在被征收人死亡后，对诉争的房屋享有遗产继承权的人何时参与到诉争双方对房屋权属的诉讼中来。对此，业界也有不同的看法，看法一，在诉争房屋登记到实际权利人名下后，享有遗产继承权的人才有权提出遗产继承之诉，主张自己对房屋享有的份额。看法二，在案件当事人请求确认房屋权属的同时，享有遗产继承权的人即应以案件当事人的名义参加诉讼，要求确认自己享有的房产份额。

前述案例中，原房屋所有权人的房屋被政府征用后，由政府给予被征收人补偿和安置房屋。在本地，根据房屋被征收的原因和被征收房屋的权属，征收补偿安置也有所不同。属于旧城改造，城市私房被征收的，通常的安置方法是产权调换，拆一还一。但安置人口较多时，往往可由被征收人支付一定的购房款项后扩面安置。拆一还一的，毫无疑问，安置房屋的实际权利人应是原产权人。而扩面安置的，扩面部分的产权属于谁仍是一个存在争议的问题。而属于撤村建居的农民房屋被征收的，目前的补偿安置方法是根据被安置人口的多少计算安置面积，因此，该类房屋的实际权利人为所有被安置人员共同共有。但无论是前述那种安置方法，只要涉案的部分房屋发生了遗产继承。此处的权利人，应扩大解释至原房屋权利人、合法继承人。

笔者认为，作为对房屋遗产享有继承权的合法继承人，在原房屋权利人对房屋权属发生争议时，无论是权属归属之争，还是份额之争，继承人都应及时介入诉讼，主张自己的财产权利或份额。理由在于，在涉案当事人对房屋权属发生争议时，合法继承人不主动介入诉讼的，将可能导致法院的生效判决没有涉及合法继承人应享有的份额，而形成新的确权诉讼。同时，纵然新的确权诉讼需要确认合法继承人的权利，也可能因为与前生效判决冲突而徒费周折。

当然，作为合法继承人，也可以采用以下两种方式主张自己的权益：

（1）、先确权，后分割遗产

根据《物权法》的公示公信原则，物权归属是基于记载房屋登记簿上的权利人。前述案例中，房屋的初始登记权利人为某拆迁指挥部，继承人首先可通过确权诉讼的方式确立诉争房屋为所有被征收人、所有合法继承人共同共有。然后，合法继承人凭生效的确权判决再行起诉，请求依法分割遗产。最后，权利人凭生效的继承判决向产局申请变更登记。

（2）、将确认房屋的产权问题作为先决问题，并在诉讼中作为一个独立的诉讼请求与继承纠纷的诉讼请求一并提出，请求法院在审理中一并判决。

根据《物权法》的规定，继承取得物权的，自继承开始时发生效力。前述案例中，合法继承人可直接以“所有权确认纠纷”与“继承纠纷”两案由一并提起，请求法院审理后一并判决。甚是，权利人还可在诉讼请求中列明请求被告协助履行过户手续这一项义务，将该案塑造成确权之诉与给付之诉的合并体，从而确保最终执行程序的可操作性。

四、生效的房屋权属确认判决与《房屋登记办法》有关规定不衔接致涉案房屋仍不能完成登记问题的解决思路

如前述案例1所提及的，法院确认房屋权属的判决下达以后，沈××拿着生效判决书去H市房管局办理变更登记时，H市房产局的工作人员书面告知沈××，根据《房屋登记办法》的相关规定，沈××需与原房屋所有权人一同前往办理变更登记或提供法院出具的协助执行通知书方可办理房屋登记。因原房屋所有权人小夏、小方拒绝与沈××一同前往办理变更登记手续，生效判决又没有可供执行的内容，因此，沈××至今没有办妥法院判决属其所有的房屋登记手续。

目前，我国现行法中对强制执行的受案范围没有明确规定，根据一般的学理解释，管辖法院的执行案件的受案范围应具备以下要件：1、该法律文书必须是法律规定可以强制执行的。2、该法律文书必须已发生法律效力。3、该法律文书必须具有给付内容。4、负有义务的债务人拒绝或推拖履行生效法律文书确定的义务。其中第1、2、4点比较容易判断，而第3点“具有给付内容”切实比较难把握，笔者试从判决的分类说起。

根据原告的诉讼类型和标的不同，诉讼可分为给付之诉、确认之诉、形成之诉三大类。依据诉讼的不同分类，相应的判决又可分为给付判决、确认判决、形成判决。笔者需强调的是，给付之诉不能一概推定其最终判决为给付判决，形成之诉也不能一概推定其最终判决为形成判决。同时，没有执行内容的确认判决也不应影响房屋权属的登记。

笔者认为，前述二个案例，H市房产局工作人员对《房屋登记办法》有关规定的解读存在误区。前述案例1,人民法院确认的权利人向房产局申请房屋登记，不应适用《房屋登记办法》的第三十五条第二款的规定，而应适用《房屋登记办法》第八十条的规定办理变更登记。前述案例2,人民法院确认的权利人向房产局申请房屋登记的，房产局应依据《房屋登记办法》第八十一条的规定先行撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告原房屋登记作废。而后为人民法院确认的房屋权利人发放房屋权属证书。

【参考文献】

[1]傅郁林：《先决问题与中间裁判》，载于《中国法学》2008年第6期。

[2]周健、刘松、周运镍：《从一则案例谈房屋登记机构司法协助过户》，载于《中国房地产》2009年总第339期。