需要吗？不需要吗？明明只是发生了股东的变化，土地、房屋啥的权利人没有发生变化呀，这公司好像没有取得收入啊，为啥要缴纳土地增值税？可用这种股权转让方式实际上确实实现了土地和房屋等不动产实际控制人的变化啊，你们这么机智，难道税务不造？

如果你觉得以上问题好有共鸣，恭喜你，这篇小短文就是专门为你准备的。

必须缴纳派：

这派认为，既然湘地税财行便函〔2015〕3号以及该函中援引的国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件（前述三份文件，欲知详情，可戳“阅读原文”查看“附件1”）都认为“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为，应依法缴纳土地增值税，那么还有悬念吗？

需要强调是，这些文件中提及的股权转让，通常是指目标公司100%股权发生转让的情形。

吊诡的是：深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司起诉钦州地税局一系列案件，该案最终征营业税，未征土地增值税，具体可戳“阅读原文”查看“附件2：关于国税函〔2000〕687号的故事”，而且各地税务部门对于同样类型的股权转让交易是否课税处理态度亦不一致。

不过小编不同意这个观点的，小编是不缴派。

不应缴纳派：

从税收法定、相关规定效力层级以及实际效果来看，即使100%股权转让也不应缴纳土地增值税，理由有3点：

1、从税收法定原则来看，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条的规定，只有转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，才应依照相关条例缴纳土地增值税。前述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。而房地产企业股权转让，房地产的权利人在股权转让前后并未发生变化，故不属于《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》规定的征税范围。

2、从税收法律层级上来看，《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》分别属于行政法规及财政部部门规章。而肯定说所依据的相关文件（为个案批复）效力层级低于规范性文件，更远低于土地增值税暂行条例及实施细则。当不同文件内容发生冲突时，根据上位法优于下位法的原则，应当按照上位法的规定进行解释和适用。

肯定说所依据的文件基本是复函，复函无抄送单位，是仅就特定事项的答复，仅具有参照作用，不具有普遍适用的效力。即便有抄送单位，根据《国家税务总局关于印发〈税收个案批复工作规程（试行）〉的通知》（国税发〔2012〕14号）第二条和第四条规定，税收个案批复是指税务机关针对特定税务行政相对人的特定事项如何适用税收法律、法规、规章或规范性文件所做的批复，这些税收个案拟明确的事项需要普遍适用的，应当按照《税收规范性文件制定管理办法》制定税收规范性文件。因此， 2012年3月1日之后作出的个案批复不得被普遍适用，由此逻辑判断，之前作出的，我们认为也应当不具备普适性。

同时，国家税务总局纳税咨询平台2010年04月21日答复明确：税务总局对某个下级机关的请示进行批复时，如果批复仅对个别单位作出并且没有抄送其他单位的，该批复仅对其主送单位和批复中提及的个别问题具有约束力。如果该批复中涉及事项需要其他有关单位执行或周知的，可以抄送有关单位，该批复对主送单位及被抄送单位均具有约束力。根据前述答复，2012年3月1日之前作出的个案批复没有被抄送的单位不得普遍适用。

而目前持肯定说的三个个案批复均由国家税务总局于2012年3月1日之前作出，都没有抄送主送单位以外的其他单位，故不得作为规范性文件普遍适用。特别是国税函〔2000〕687号批复，不仅未实际执行更是于事后“低调”地被国税函〔2003〕1345号[5]事实上废止。（喜欢深扒的小伙伴，请戳“阅读原文”查看“附件3：深圳能源投资股份有限公司2003年和2004年的年度报告摘录”）

3、从实际操作性上来看，如果要征收土地增值税，那么纳税义务人如何确定？根据《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，只有转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位才是土地增值税的纳税义务人，在股权转让方式下，土地使用权、地上建筑物及其附着物的权属主体并未发生变化，也未取得相关收入，而转让方（项目公司的股东）并非土地使用权、地上建筑物及其附着物的权属主体，如果将股权转让方强定为纳税义务人，实无法律依据。

而且股权转让时不缴纳土地增值税，并不意味着土地增值税会流失，因为持有土地使用权的公司最终完成开发、销售时，仍需缴纳土地增值税。同时，股权转让时，股转价格已经包含了公司资产价值（土地增值）因素，因此，转让方实际已经就其股权转让溢价缴纳了企业所得税，如果再征一道土地增值税，不免有重复征收之嫌。

（2014）民二终字第264号

湖北瑞尚置业有限公司（以下简称瑞尚公司）为与被上诉人马庆泉、马松坚股权转让合同纠纷一案中，最高人民法院在判决主文的“本院认为”中陈述：“由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。如双方在履行合同中有规避纳税的行为，应向税务部门反映，由相关部门进行查处。”

（2014）苏商再终字第0006号

江苏高院在江苏高成房地产开发有限公司与岩石资产管理有限公司股权转让纠纷一案的本院再审认为涉案股权转让协议不违反法律法规的规定的理由中陈述：“该股权转让形式并未逃避国家土地增值税和契税的征收。按照我国现行相关税法的规定，土地使用权转让涉及的纳税种类包括营业税、城市建设维护税和教育费附加税、土地增值税、契税、印花税和所得税。土地使用权作价入股过程中应当缴纳的税收有：印花税、土地增值税、契税、所得税。根据财政部的有关规定，土地使用权作价入股不征收营业税。因此，以营业税作为计税额的城市建设维护税和教育费附加也不用缴纳。也就是说，土地使用权作价入股并未逃避土地增值税和契税。股权转让的纳税种类只涉及印花税、所得税，根据财政部的规定，对股权转让不征收营业税。同样也就无需缴纳城市建设维护税和教育费附加。由于股权转让并不导致土地使用权的转让，因而不需交纳土地增值税和契税。这就是主张无效观点的人认为以股权转让形式控制公司名下的土地使用权逃避了土地增值税和契税的原因。但是，现行税法没有对涉及土地使用权的项目公司的股权转让作出是否征收土地增值税和契税的规定。根据税收法定主义，税法未规定需要纳税的，当事人即可不交税。且在股权转让时，土地增值税最终并未流失，因为：股权转让也只是股东的变换，土地使用权权属没有变化，股权无论经过多少次转让，土地无论如何增值，公司初始受让土地支付对价的成本不变。但是，只要房地产发生了权属流转，公司就需要按最终的实际房地产销售价与最初的房地产成本价之间的增值部分缴纳土地增值税。因此，涉案股权转让实际上并未逃避土地增值税的征收。高成公司主张涉案股权转让逃避了国家土地增值税征收的理由不能成立。”

另，据悉该案系由院长提交审委会启动审判监督程序再审的案件，其裁判主文之上述表述颇耐人寻味。

1.湖南

湘地税财行便函〔2015〕3号就出自此地，因此，在湖南省内还是请按照须缴纳土地增值税来进行项目预判吧。

2.天津

无具体的便函或其他类似书面函件，但根据笔者项目收购的实操情况来看，天津还是严格执行国税函〔2000〕687号的，股权转让环节缴纳土地增值税的主体是公司（建设用地使用权或不动产的所有权人），但此环节已缴税款可在最终应缴的全部土地增值税中扣除。

3.江苏

无具体的便函或其他类似书面函件，笔者所在事务所实际操作的江苏多个全部股权收购项目也未发生土地增值税问题，但2014年苏州工业园区地方税务局对苏州翡翠国际社区置业有限公司（以下简称“翡翠公司”）的一纸行政处罚提醒所有的并购人还是需要关注土地增值税引发的风险。

2014年8月22日，苏州工业园区地方税务局认定翡翠公司因2007年5月在转让星隆置业（苏州）有限公司20%股权时未缴纳土地增值税、营业税等税收构成偷税，作出苏园地税处【2014】4号《税务处理决定书》及苏园地税罚【2014】4号《税务处罚决定书》，税务处罚及税务处理合计金额9538.64666万元。

翡翠公司对苏州园区地税局的处理及处罚不服，即向苏州园区管委会提起行政复议，园区管委会维持地税局的处罚及处理决定，翡翠公司遂于2015年1月向苏州市姑苏区人民法院提起行政诉讼，但法院依旧维持了园区地税局的处罚及处理决定，只是将税务处罚及税务处理金额合计调整为8210.780993万元。

4.安徽

安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复[全文有效]皖地税政三字[1996]367号：其股权转让行为，暂不征收土地增值税；对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。

5. 上海  

沪地税地[1997]25号（现已全文失效废止）的第六条关于股权转让、变更征免税问题中规定：原投资于房地产开发企业的股东，由于种种原因，将所持的部份或全部股权转让给新的股东名下，无论是在境内还是境外办理转让手续，都应按规定办理纳税申报，缴纳土地增值税。

然鹅实务中，笔者近年来暂未经手也未获悉因100%股权转让而被征收土地增值税的案例。

6. 浙江

近年来，笔者参与的多个股权转让项目，尚未遇到一例对公司或转让方征收土地增值税的。

7.福建

2012年1月11日，福建省地方税务局在回复网上咨询时表示：“国税函[2000]687号文件属个案批复，未抄送我省。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。上述回复仅供参考。有关具体事宜请直接向主管地税机关咨询”。

8.青岛

《青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》（青地税函[2009]47号）问答十八：“股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税”。

看到这里你知道到底要不要缴纳土地增值税了吧？如果还不知道，只好麻烦你来找我们啦。

 ——投融资与公司事务部