地下车位权属裁判刍议

——以53份民事判决为研究对象

本文以浙江地区地下车位的53份[1]民事判决书作为研究对象，梳理总结相关地下车位纠纷的争议焦点与审判逻辑，分析相关审判实践动态。结合该领域最新的规范性文件、学者观点，分析纠纷产生的原因，提出笔者的拙见，以期对此类问题的解决所有裨益。

（一）地下车位所有权争议（非人防工程）

地下车位从是否属于人防工程的角度出发分为两类，一类为非人防工程地下车位；另一类为人防工程地下车位。在该两类车位的权属上，各地的司法裁判尺度各异，主要有以下几种观点：

1、不确认所有权

在下城区亿城嘉园小区第一届业主委员会与浙江亿城置业有限公司物权保护纠纷一案中[2]，由于小区业委会成立后即解除与物业公司（系开发商的关联公司）的前期物业服务合同。解除后，开发商建造的大量地下车位被业主占有使用，导致开发商采取较为极端的方式，保护自身权益，最终导致业主与开发商的矛盾激化。业委会由此代表业主诉至法院要求开发商拆除地锁，而开发商则反诉要求确认车位的所有权。对此一审法院支持了开发商确权的请求；但是二审法院却认为，开发商未依据《城市房地产管理法》第61条的规定完成地下空间使用权的登记，故终审改判驳回该诉请。

无独有偶，该小区的业主也以开发商锁车为由起诉开发商，要求赔偿损失[3]。但在该案中，两审法院均回避地下车位权属认定问题。法院以地下车位不属于物权法规定的业主专有部分为由，未正面回应地下车位所有权问题。

由此可见，在杭州地区，司法机关不正面回应地下车位所有权的问题，而运用裁判技巧等来解释出现的争议，即从反向认定的方式来阐述当事人不具有该项权利。笔者认为，此类裁判理念或者路径，系对《物权法》第28条关于人民法院法律文书导致物权设立、变更等引起物权变动的审慎适用，从裁判理念出发，杭州地区的司法机关或许认为，在行政机关尚未明确地下车位权属的前提下，不希望通过司法文书的形式，为开发商确权行方便之口。

除此之外，在对待未经规划审批违法建造地下车位的权属时，浙江地区的法院亦不予确认。在上虞市普发房地产开发有限公司与上虞区百官街道滨江一号业主委员会物业保护纠纷[4]中，开发商竣工验收的图纸显示的地下车位与实际设计并建造的车位不符，新增加的车位未经规划部门审批同意。一审法院认为新增加的车位系占用原规划的非机动车车位、道路通道及少量绿化区域，认定属与全体业主所有。而二审法院认为法院不得对随意增加的车位认可其合法性和合理性，这种判决内容客观影响业主的权益，特别是地下空间涉及人防工程的情况下，法院的评价更应审慎，虽然判决结果虽无差别，但裁判理念却有不同。

2、确认所有权，但无法登记

在舟山地区发生的开发商“一车位二卖”的案件[5]中，审理法官指出客观上当事人签订了车位使用权购置协议，但由于买卖双方未就车位申请不动产登记，且现实情况下，车位在该地区不能登记成为特定业主所有权的客体，因此未支持原告要求被告配合原告办理产权登记的诉请，不过令人意外的是，该判决确认该车位由原告享有占有、使用、收益及处分，即所有权的权利。

3、确认所有权，可办理登记

在温州市鹿城区绿城公寓第二届业主委员会与温州市房地产公司返还原物纠纷[6]一案中，地下车位所有权以及地下车位登记的问题并非法院审查的焦点。在该案中，开发商系地下车位的所有权人，并且已办理所有权登记手续及领取所有权证。

在慈溪市新时代房地产开发有限公司与慈溪市营源紧固件有限公司排除妨碍纠纷[7]一案中，承办法官更是直接在主文中明确地下车位的土地使用权证号、所有权证号，并据此判令被告拆除车位地锁，恢复原状。

因此可以认定，在浙江省的温州、宁波地区，地下车位所有权不是相关纠纷的争议焦点，因为该两地的地下车位可以办理土地使用权证及所有权证，所以在涉及车位所有权的问题上，两地法院裁判较少存在争议。也彰显温州与宁波地区对于地下车位的权属登记制度比浙江省的其他地区明确、具体且完善。

（二）地下车位所有权争议（人防工程）

在地下车位中，地下车位人防工程是非常特殊的存在，司法实践争议较大。根据《人民防空法》第5条的规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。对此不同主体对于人防工程地下车位权属及转让问题存在不同的理解。

1、不确认所有权但不允许转让

此种情况下分为两种情形，主要在于是否地方性政府是否禁止签订人防车位买卖合同。

（1）禁止签订买卖合同或合同效力待定

在杭州市房地产开发集团有限公司与杭州市下城区东园高层公寓小区业主委员会物权保护纠纷[8]的案件中，双方就人防工程车位发生争议，开发商要求业委会返还、移交人防车位使用权。业委会则认为开发商没有办理人防工程平时使用证，所以其与所在小区的人防工程地下车位没有法律上的利害关系。对此法院认为，《人民防空法》并未界定人防工程的所有权权属，但是明确了投资者使用管理，收益归投资者所有，据此判定开发商对于人防工程享有使用权、收益权。而关于人防工程车位的权属问题，在本案的事实认定中显示，开发商曾专门致函杭州市人防办，该办公室认为由于国家法律法规对于结建人防工程产权未作明确，所以杭州地区人防工程地下车库的买卖得不到法律的保障，但是该开发商向人防办申请人防车位平时利用的手续符合浙江省的相关规定。

从该判决可以认定，虽然法院并未明确人防工程地下车位买卖问题，但是在杭州地区，开发商与业主之间的人防车位买卖合同，无法得到法律的保障。虽然该种表述无法得出该类型的车位属于无效合同，且在判断合同效力问题上，应当分析合同是否违反效力性禁止性的法律与行政法规，显然杭州的地方规范性文件无法否定合同的效力。不过，可以显见的是杭州地区司法机关在地下车位所有权的裁判观点上，人防车位或非人防车位并无明显的不同。

邻省的规定，似乎更加明确和具体，在《江苏省物业管理条例》中，该省明确规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。安徽省也有相似的规定。

（2）允许签订买卖合同

在楼高荣诉宁波华泰股份有限公司车位买卖一案中[9]，法院认为，虽然人防工程车位的产权受到很大的限制，但是根据谁投资，谁享有产权的基本原则，开发商实质上享有人防车位的所有权。因此此类人防车位的买卖合同也就依法有效。

虽然宁波的判例确认了相关人防工程车位的使用权，但是宁波并无关于人防车位所有权的相关规定，而在宁波关于规范"结建"防空地下室管理的通知中，当地政府依然明确人防工程是不允许出售产权或者使用权，仅允许临时出租，且每次租期最长3年。因此宁波的判决与当地执行的规范性文件存在较大的出入。而该示范性判例，对于类似的案件是否具有参考意义，存在疑问。

2、确认所有权并允许转让

《上海市民防工程建设和使用管理办法》中明确规定，民防工程的投资者按照房地产管理的规定，可以取得民防工程的所有权，并且对于所有权登记，参考上海市房地产登记的有关规定执行。而当人防车位所有权变更时，除常规的房地产登记变更以外，上海市还要求前往区县民防办办理相关备案手续。

厦门关于人防地下车位购买和登记则更进一步。在《厦门市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记的实施意见》中，开发商可凭地下人防车位建设成本未摊入商品房销售价承诺书、规划部门和人防部门核准的地下室平面布置图（由人防部门标示出人防专有部位和“平战两用”范围）、人防部门核定的可出售位置范围图等，向土地房屋权属登记机构申请办理商品房预售或销售手续，同时该意见明确可以办理相关权属登记。在区别非人防工程地下车位时，厦门要求在土地房屋权属登记机构办理人防地下车位权属登记时，在登记簿和权属证书当中备注“本车位在平战结合人防工程范围内，使用和管理应遵循人民防空相关法律规定”。更全面的是，对于非商品房的人防地下车位，厦门也准予参照此实施意见执行。

（三）其他争议

1、车位买卖未办理预售证

在陈跃与温州市万顺房地产开发有限责任公司车位、车库纠纷[10]案件中，业主与开发商签订了地下车位购置合同，并明确如果政府同意办理产证，应当配合办理车位的产权证书。如前分析，温州地区对于地下车位（非人防）可以办理产权登记，因此车位的买卖与商品房买卖流程基本一致，在该系列案件中，开发商在预售车位时，未办理预售证，且在起诉前也没有办理车位的预售证，所以地下车位的购置合同被认定为无效。

2、一车位二卖

在前述舟山定海案件中，开发商就同一车位与不同的业主签订了车位使用权转让协议。法院比照一房二卖的审判规则，认定了两份合同的效力，并参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》中关于一房数卖的倾向性意见，按照合同签订的先后顺序，确认了地下车位产权的所有权人。

3、买卖的车位被查封

在朱洪坚与叶战勇车位纠纷[11]一案中，被告从开发商受让车位的使用权并签订协议，现其将车位再次转让给本案的原告。现买受人发现，开发商因相关经济纠纷，交易车位的权属在买卖时已被法院查封，故诉请要求解除双方签订的合同，并退还购车位款项。最终法院认为，由于合同约定交易的车位不应当存在瑕疵，故判令解除转让协议。

通过上列民事裁判的分析，浙江各地裁判认识不同，尺度不一。笔者认为主要有以下几方面原因：

首先，建设用地使用权缺位。上述民事判决书，不管是否涉及国有土地使用权，都未明确地下车位所在的国有土地使用权的四至、范围、面积等重要信息。根据《城市房地产管理法》第31条的规定，我国房地产转让时房屋占用范围内的土地使用权同时进行转让，但是对于占有范围内的土地使用权横向、纵向上权利并未进一步进行规范。因此会产生这样的疑问，地下车位所涉的国有土地使用权的性质是什么？开发商建设地上建筑物所依据的国有土地使用权是否包含了地下车位所涉的国有土地使用权？而在地下空间国有土地使用权缺失的情况下，是否可以直接判定存在地下车位的所有权。

其次，地下车位作为物权客体存在争议。车库本身属于建筑物，具有一般建筑物的特点，本无争议。但是车位并不具有封闭性，而且随着用地的紧张以及科技的发展，机械车位、立体停车库等现代化的地下停车方式被越来越多运用。那么在不同的车主之间，对于在特定投影面积上存放多辆车的地下车位如何界定这些车位所有权？

最后，地下车位权属的判断标准存争议。从实践看，许多法院在确定车库归属时，首先根据规划设计、批文、土地出让协议及测绘部门的相关文件来确定争议部分的权属。如果相关文件没有明确争议部分的权属关系，则会根据公摊面积来确定。如果地下车位车库计入了公摊面积，则认定为业主所有；如果没有计入公摊面积，则归开发商所有。然而此种判定是没有任何法律依据。[12]进一步讲，开发商显然可以通过出售地下车位攫取巨额利益，故地下车位计入公摊面积的情形基本不存在。

通过以上分析，笔者认为，地下车位不管是否具有人防属性，都属于特定的物。在对于地下车位的权属认定上，不应当人为的设置人防与非人防的标签。根据“谁建造、谁享有”的原则，原则上地下车位应当由开发商享有。在出售、出租地下车库时，应当比照商品房销售的规定予以规范。双方签订车位销售合同应当确定是否属于预售，是否进行了备案。在涉及交付和登记时，开发商理应按照合同约定向业主交付相应的车位并办理地下车位的登记。对于涉及人防工程的地下车位，在签订合同时，应当告知该车位的权利限制等问题并在办理登记时予以备注。显见的是地下车位的买卖并非制定新的规范，仅需比照商品房买卖的相关规定，便可迎刃而解。基于此，笔者认为目前对于地下车位权属的认定可以在以下方面进行推进。

首先，在立法层面，修订《物权法》、《人民防空法》等涉及地下车位的相关法律法规或者颁布涉及地下车位的地方性规范。在确立保护产权意识的基础上，地方人民政府应当建立合理、完善的产权确认和登记制度，特别对于地下车位的权属登记等问题可以参考厦门、漳州、上海等地的做法。

其次，解决地下车位的建设用地使用权问题。部分地区一直踟蹰不前的原因在于未建立一套适应地下车位所有权登记的建设用地使用权制度。根据《物权法》第136条的规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已经设立的用益物权。因此，可以通过设立地下车位（地下空间）建设用地使用权的形式，建立地下空间的权属基础。笔者所在的杭州市显然已经注意到了这个问题。2017年5月，杭州市人民政府颁布了《杭州市地下空间开发利用管理规定》，同年8月，杭州市国土资源局也颁布了《杭州市地下空间用地审批和不动产登记办法》，规范了地下空间的用地审批、使用权出让、地下空间构筑物所有权登记等相关规定。在该规定中，对于地下空间建设用地使用权也确立以宗地为单位，可以分层设立、分层登记的制度。不过让人惋惜的是，该份办法将地下停车泊位的管理和登记排除在外，使杭州地区地下车位权属与登记问题依然悬而未决。

再次，完善地下车位合同备案、车位预售、权属登记、交易、人防车位附注等制度。地下车位在产权登记、交易上，不存在任何的技术障碍，因此实践中，可以比照商品房合同备案、登记、转移等相关规定，颁布相关地下车位的示范性文本，完善地下车位合同的备案制度，最终开放地下车位的登记手续。而对于人防车位，则可以采取备注等方式，告知所有权人相关的限制信息，既有效的发挥物尽其用的原则，又显示人防车位的特殊地位。

最后，对于地下车位的历史问题可以设立缓冲期间。在笔者写作本文时，对于《杭州市地下空间用地审批和不动产登记办法》为何把地下停车泊位排除在外的问题，笔者咨询了杭州市不动产登记服务中心，对此该服务中心工作人员表示，由于杭州小区车位的问题复杂，车位不仅有地下地上车位之分，还包括机械车位、夹层车位及老小区的传统车位等问题，断然发布规范容易造成社会矛盾，故暂时将其排除在外，以待后续解决。但是笔者认为，地下车位的问题亟需解决，对于此类问题完全可以通过设立缓冲期、补办登记等形式，进一步完善，持续的放任只会让问题愈演愈烈，更有懒政之嫌。

2016年11月4日，中共中央、国务院在关于完善产权保护制度依法保护产权的意见中指出，加强产权保护，根本之策是全面推进依法治国。牢固树立和贯彻落实新发展理念，着力推进供给侧结构性改革，进一步完善现代产权制度，推进产权保护法治化，在事关产权保护的立法、执法、司法、守法等各方面各环节体现法治理念。完善地下车位的相关法律建设，才能更好的营造全社会重视和支持产权保护的良好环境，推动社会持续和健康的发展。

[1] 查询关键词为：“法院观点：地下车位；文书性质：判决，案由：物权纠纷；地域：浙江省”。2018年5月18日检索并查询。

[2]  一审：杭州市下城区人民法院，（2015）杭下民初字第00765号，审判法官：章幼戎；二审：浙江省杭州市中级人民法院，（2015）浙杭民终字第3492号，合议庭成员：李国标、韩圣超、王亮。

[3]  一审：杭州市下城区人民法院，（2014）杭下民初字第1905号，合议庭成员：叶东晓、冯喜恒、赵招娣（人民陪审员）；二审：浙江省杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第1097号，合议庭成员：戚剑颖、王超、周志军。

[4]  一审：绍兴市上虞区人民法院，（2016）浙0604民初7381号，合议庭成员：耿红建、曹清、金妙芬（人民陪审员）；二审：浙江省绍兴市中级人民法院，（2017）浙06民终1271号，合议庭成员：赵启龙、刘艳、王翠。

[5]  一审：韩安平、周志芬与浙江邦泰置业有限公司、袁黎明物权纠纷，舟山市定海区人民法院，（2017）浙0902民初4593号，审判法官：张杨。

[6]  二审：浙江省温州市中级人民法院，（2017）浙03民终3158号，合议庭成员：钟志亮、黄百隆、郑明岳。

[7]  一审：浙江省慈溪市人民法院，（2014）甬慈浒民初字第71号，审判法官：洪逸。

[8]  一审：杭州市下城区人民法院，（2015）杭下民初字第1333号，审判法官：叶东晓。

[9] 宁波市鄞州区人民法院，（2008）甬鄞民一初字第3959号，合议庭成员：王剑纳、周文君、王凯，该案件收录于《中国审判案例要览（2010年民事审判案例卷）》，国家法官学院、中国人民法学法学院编，中国人民大学出版社，2011年12月。

[10]  二审：浙江省温州市中级人民法院，（2010）浙温民终字第231号，合议庭成员：陈肖俭、厉伟、张毅。

[11]  一审：金华市婺城区人民法院，（2017）浙0702民初7314号，审判法官：项璐。

[12]  王利明，《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，现代法学，2006年9月，P79.

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