论次承租人对出租人权利行使的限制及其权利保护
当今社会，承租人从出租人处租得房屋后再行转租给次承租人的情形愈发普遍，且不论转租行为本身对出租人的权利可能造成的影响，当出租人与承租人之间的租赁合同终止时，出租人不免又会陷入向承租人还是次承租人主张返还租赁房屋的困惑以及房屋被实际使用人占有难以及时收回的困境之中。对此，本文将围绕《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的相关规定，探讨房屋租赁合同纠纷案件中次承租人的存在对出租人的权利行使所造成的主要限制，并站在出租人的立场就这些权利限制提出笔者自己的一些建议，从而达到维护出租人合法权益以及稳定房屋租赁市场的目的。
关键词
次承租人 出租人 解除 腾房
笔者曾经处理过不少房屋租赁合同纠纷案件，但参与办理过的涉及次承租人的租赁案件倒确实不多。不过，在为数不多的涉次承租人租赁案件的办案过程中，每当笔者向承办法官提出追加次承租人为第三人参加诉讼时，承办法官大多会劝阻、推脱甚至直接拒绝笔者的请求。如笔者曾办理的一个案件，出租人A将租赁房屋出租给承租人B，B又将租赁房屋分别转租给三家商户C、D、E。后因B未按照合同约定支付租金，A通知解除了与B之间的租赁合同，并诉至法院。期间，A向承办法官提出追加C、D、E为第三人参加诉讼，欲对C、D、E提出腾退租赁房屋的诉讼请求，但被承办法官“委婉拒绝”。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同纠纷司法解释”）第十六条第二款规定：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”虽然按照该条用词及表述，法院确实有权决定是否追加次承租人作为出租人与承租人之间房屋租赁合同纠纷案件的第三人，但次承租人之所以让法官如此“闻之色变”，显然还有更深层次的原因。同时也可以想见，在出租人与承租人的房屋租赁合同纠纷中，次承租人将对出租人的权利行使产生巨大的影响。
二、次承租人对出租人权利行使的限制与阻碍
在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人对于出租人权利行使所造成的限制与阻碍主要源自于法律的特别规定以及一些现实利益因素的考虑。纵观房屋租赁合同纠纷司法解释，涉及次承租人的条款主要为第十五条、第十六条、第十七条和第十八条，主要涉及的是出租人的合同解除权（属债权范畴）以及收回租赁房屋再行使用的权利（属物权范畴）。
根据我国法律的相关规定，当承租人未经出租人同意而转租的，或者承租人无正当理由未支付或迟延支付租金且经催告后仍未支付的，出租人有权解除租赁合同。但在某些情形下，出租人的该等解除权利将会受到一定的限制。
1、出租人不同意转租情形下的解除权
房屋租赁合同纠纷案件若涉及次承租人，则必定存在承租人的转租行为。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条款明确了出租人不同意转租情形下的解除权。
（1）解除权的权利基础
出租人不同意转租情形下的解除权实际上系出租人转租同意权的一种延伸。《合同法》第二百二十四条第一款明确赋予出租人以转租同意权，其立法宗旨是为了维护出租人的利益。
表面上看，承租人转租所处分的是自己的债权，而债权作为一种财产权利，原则上权利人是可以自行处分的。但实际上，承租人的转租行为并不仅是债权的处分，还势必涉及将一部分债务转由次承租人直接承担。而且，承租人实质上处分的是租赁房屋的使用权能，自然涉及出租人的权益。对于出租人而言，其签订租赁合同并非仅仅为了收取租金，更希望租赁房屋保持在完好无损、可正常使用的状态之下。所以，出租人对于承租人的选择、对于租赁合同内容的确定，都是经过出租人自身的主观评价与判断的。现承租人意欲将租赁房屋转租给次承租人，虽然违约责任对承租人的约束仍然存在，但追究违约责任毕竟需要付出一定的成本，且终究不如合同义务得到完全正常、顺利的履行而没有任何违约行为发生。
因此，法律赋予出租人以转租同意权，即是为了充分保障出租人的合法权益。
（2）解除权的限制
法律在赋予出租人以转租同意权的同时，也对该权利加以六个月除斥期间的限制。房屋租赁合同纠纷司法解释第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，法院审理出租人的解除权是否成立，其重点在于查明出租人知道或者应当知道承租人转租后在六个月内是否提出异议的事实。
因此，出租人应当注意积极行使自己的解除权利，并需注意知道或者应当知道承租人转租之事实的相关证据的收集。如笔者在本文开头所讲的案例中，B将租赁房屋转租发生在2011年，A向法院起诉时已是2017年，长达6年的时间让法院不可能认定A还不知道租赁房屋已经转租的事实。事实上，A也因此放弃了B的转租行为未经其同意的主张。
2、承租人拖欠租金情形下的解除权
《合同法》第二百二十七条明确了出租人在承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金且经催告后仍未支付情形下可以行使解除合同的权利。但与此同时，最高人民法院发布的相关司法解释又赋予了次承租人以代偿请求权。房屋租赁合同纠纷司法解释第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”根据该条款，次承租人取得了超越合同相对性原则的、能够对抗出租人的抗辩权利。
依据合同的相对性理论，出租人与承租人之间的房屋租赁合同和承租人与次承租人之间的房屋转租合同，是彼此独立的两个合同。既然是合同，就应当恪守合同的相对性原则。次承租人与出租人之间并不直接建立法律关系，次承租人的任何主张当然不能对抗出租人。
但如前所述，我国法律明确转租需经出租人同意，是出于保护出租人利益的考虑。出租人的同意并不使其增加合同法上的义务，而仅使得次承租人对租赁房屋的占有成为有权占有。合法的转租合同得以履行的基础在于承租人租赁权的保持，如果该租赁权因为出租人与承租人之间租赁合同的解除而丧失，那么转租合同将无从履行。出租人可依照所有物返还请求权要求次承租人返还租赁房屋，而无过错的次承租人只能向承租人主张违约责任。这样的制度设计在逻揖上顺理成章，但却使得无过错的次承租人的利益缺乏保障。由此便产生了前述司法解释第十七条确立的次承租人的代偿请求权。类似于《合同法》第七十三条明确的债权人的代位权，它能够突破合同的相对性原则，赋予租赁权以对世性，使次承租人与出租人之间直接产生联系，从而破解了次承租人的困境。也有部分学者称之为“租赁权的物权化”。
次承租人一旦提出代为清偿，就能够暂时阻碍出租人行使解除权；次承租人实际代为清偿后，出租人的此项解除权则归于消灭。也由此，出租人在承租人拖欠租金情形下的解除权受到了严格的限制。
另一方面，现如今因承租人将租赁房屋转租的行为大量发生，次承租人的存在对于出租人实际收回租赁房屋的权利造成了前所未有的困难。
1、出租人请求腾退房屋的困境与现状
当出租人因承租人违约而解除租赁合同并起诉要求承租人腾退租赁房屋，法院也依法判决承租人在指定的期限内将房屋腾退给出租人，然而由于次承租人的存在，此时次承租人是租赁房屋的实际使用人，腾退房屋的执行需要次承租人的配合。在次承租人不予配合时，由于法院判决仅约束出租人和承租人，且仅载明承租人负有腾房义务，往往导致法院在强制执行时面对此局面束手无策。则出租人只能另行起诉次承租人，获得次承租人应腾房的生效判决后，再行申请法院强制次承租人腾退房屋。
当然，房屋租赁合同纠纷司法解释第十八条也规定了：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”如前所述，在出租人与承租人之间的房屋租赁关系终止时，次承租人不再拥有占有使用租赁房屋的合法依据，使得次承租人对出租人所有的租赁房屋构成无权占有，出租人基于所有物返还请求权有权向次承租人主张腾退返还侵占的房屋。据此，仅从该条规定看，似乎已经保障了出租人收回租赁房屋的权利。但实际上，该条规定的具体实施效果需结合房屋租赁合同纠纷中第三人诉讼制度来考量。按照目前的制度设计，是否追加次承租人作为出租人与承租人之间房屋租赁合同纠纷案件的第三人参加诉讼的决定权仍掌握在法院的手中。而现实中，法院对于出租人申请追加次承租人为第三人的请求往往以避免案件复杂化、力求省事的态度予以回应。这就使得房屋租赁合同纠纷司法解释第十八条规定成了一纸空文，出租人收回租赁房屋的请求又不得不回到另行起诉次承租人的老路上。
2、次承租人逾期腾房的动机与出租人的损失
也许有人会说，如果负有腾房义务的次承租人确实逾期腾房，那么出租人有权要求次承租人承担逾期腾房期间的房屋占有使用费，出租人实际上并没有损失。但事实真是如此吗？
在目前的司法实践中，法院基本上是参照原出租人与承租人之间租赁合同约定的租金标准来确定房屋占有使用费的。但事实上，在如今的房市大背景下，房价的不断攀升导致房屋租金水涨船高，甚至同一租赁房屋前后相差几个月的租金都大幅增长，更不用说一年或几年前的房屋租金与当前市场房屋租金之间的差距。基于此，租赁合同期限届满后后，承租人可能选择继续承租，但因当下的房屋租金市场价格已经大幅上涨，若承租人继续承租，出租人势必会按照当前市场房屋租金价格出租。若承租人另行选择其他类似的租赁房屋，租金上涨的局面同样无法避免，承租人将不可能获得满意的结果。
对于次承租人而言亦是如此。次承租人若在应当腾退房屋时选择继续占有使用租赁房屋，势必会引发出租人要求次承租人承担逾期腾房期间的房屋占有使用费。但即便出租人的这一诉求得到法院的判决支持，仍有两方面的因素将对不肯腾退房屋的次承租人有利。
其一，如前所述，逾期腾房的房屋占有使用费一般参照原租赁合同约定的租金标准给付，表面上出租人的权益得到了维护，但实际上出租人原本可以按照比这一标准高得多的市场价格收取相应租金。而次承租人只需要按照之前的租金标准来支付房屋占有使用费，无需按照当前市场房屋租金价格支付应当高于之前金额的租金。这种可期待利益变相促使次承租人毫不犹豫地选择不予腾退房屋。同时出租人的期待利益完全无法得到有效保障。
其二，从出租人提出诉讼请求到法院判决，也许再经过上诉等程序，这段时间已足够次承租人使自身获得的利益最大化。这也在客观上对次承租人形成了一种变相激励。与此同时，出租人却遭受着房屋被侵占又无法按照当前市场租金价格获得相应房屋占有使用费、更无法使租赁房屋顺利出租的巨大损失。
对于上述房屋租赁合同纠纷案件中次承租人对出租人合同解除权以及收回租赁房屋权利所造成的权利限制，笔者也进行了自己的思考和探索。在追求稳定房屋租赁市场、优化司法资源的大目标之下，笔者尝试就出租人的权利保护提出以下建议。
针对房屋租赁合同纠纷司法解释第十七条赋予次承租人的代偿请求权，我国法律目前尚未规制完整的行使制度，这使得出租人主张解除租赁合同后的权利及地位始终处于一种悬而未决的不稳定状态之中。
笔者认为，对于次承租人的代偿请求权应当建立一套类似于形成权的行使制度。一方面，出租人在行使解除权之前，应当对次租人履行告知义务；另一方面，次承租人必须在合理期限内决定是否行使代为清偿，若超出该合理期间（该期间为不变期间），则次承租人的代偿请求权丧失。另外，次承租人向出租人代为清偿租金和违约金后，在该数额内对于承租人享有代位求偿权，此代位求偿权可以抵销次承租人对承租人的相应的租金债务[5]。这样的权利行使制度就较为全面地考虑了出租人、承租人及次承租人多方的利益，使得各方的权利状态和法律地位都较为明确，同时也稳定了租赁关系。
1、建立合理的房屋租赁合同纠纷中第三人参加诉讼制度
如前所述，房屋租赁合同纠纷司法解释第十六条第二款仅简单规定人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，则是否追加次承租人作为第三人参加诉讼仍由法院决定。并且在司法实践中，法院基于省事等原因很少会通知次承租人作为第三人参加诉讼。而为了更高效地解决纠纷，更合理地处理出租人关于腾退租赁房屋的请求，显然应当让次承租人更多地参与到出租人和承租人的诉讼之中。
那么应当强制性地追加次承租人为被告或者第三人参加诉讼吗？笔者认为也不应当。原因如下：（1）出租人的诉讼请求未必一定涉及次承租人，若出租人的诉请不涉及次承租人，则没有必要追加次承租人为被告或者第三人；（2）在某些次承租人众多的情形下，强制性地追加次承租人为被告或者第三人参加诉讼反而不利于纠纷的解决，还会浪费司法资源，增加诉讼的时间和成本。
笔者认为可以参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中的规定。该文件明确：出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。
笔者认为，在出租人起诉要求承租人腾退房屋的诉讼中，一方面法院应向原告释明，告知其可以追加次承租人为共同被告或第三人参加诉讼，并由出租人自行决定是否追加；另一方面法院也应考虑保护次承租人权益的需要，通过张贴公告、送达通知书等形式通知次承租人出租人起诉并要求承租人腾退房屋的事实，并由次承租人自行决定是否请求作为第三人参加诉讼。在此基础之上，法院也可依职权自行决定追加。但如果次承租人众多、利益诉求不一致，做出实体处理可能损害某一方的利益的，法院可以不予追加，告知当事人另行起诉解决。但应当明确的是，此处次承租人的数量不应作为是否追加的标准，而应考量若追加次承租人的利益诉求是否一致、纠纷是否难以解决。如笔者在本文开头所讲的案例，虽然次承租人有C、D、E三个，但没有任何一个次承租人愿意代为清偿，其涉及的均为腾退租赁房屋之事项，因此即使将三个次承租人都追加为第三人参加诉讼，也不会导致纠纷难以解决，反而能减少诉累。
2、加重次承租人逾期腾退租赁房屋应承担的法律责任
如前所述，在目前的司法实践中，若没有明确约定，则次承租人逾期腾房的房屋占有使用费一般参照房屋租赁合同约定的租金标准支付。对比上涨的房屋租赁市场价格，次承租人逾期腾房的代价可以说微乎其微，所以这显然无法对其产生威慑力。
因此，笔者认为法院在审理逾期腾房的房屋占有使用费时应考虑提高计算标准，以加大次承租人逾期腾退房屋的违法成本。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”上述条款虽不是明确针对房屋租赁合同纠纷中的有关法律情形，但对于如何确定次承租人逾期腾房的房屋占有使用费具有借鉴意义。负有腾房义务的次承租人未及时腾退租赁房屋，则应赔偿其违约行为对出租人造成的预期可得利益损失。这种预期可得利益损失是基于出租人及时收回房屋后另行出租所获得的市场收益，故逾期腾房的房屋占用使用费应参照次承租人逾期腾退期间当地当时的房屋租赁市场价格确定。这有利于督促次承租人尽快腾退租赁房屋，从而保障出租人的合法权益，更有利于实现社会公平，达到更好的社会效果。
3、就执行程序中直接追加次承租人为被执行人的情形作出明确规定
一方面，房屋租赁合同纠纷司法解释宜明确规定次承租人的义务，包括但不限于审查注意义务（即次承租人有义务审查承租人转租房屋是否经过出租人同意），以及次承租人未尽审查注意义务的法律后果（如次承租人负有腾房义务且不得对抗出租人）。另一方面，法律可以就执行程序中直接追加存在重大过错的次承租人作为被执行人的情形作出明确规定，该等情形具体可以包括：（1）次承租人未尽前述审查注意义务；（2）次承租人知道或者应当知道承租人转租未经出租人同意；（3）承租人的转租行为发生于诉讼过程中且未经出租人同意；等等。如此，法院在强制执行时即可直接裁定追加次承租人为被执行人，并可对次承租人采取强制措施以使其腾退房屋。
4、法院审理涉次承租人的房屋租赁合同纠纷时可以考虑依法先行判决
《民事诉讼法》第一百五十三条规定：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”法院在审理涉次承租人的房屋租赁合同纠纷时可以大胆运用该条规定，就出租人提出的腾房请求，事实清楚的，先行判决。先行解决租赁房屋腾退问题，在时间上不给次承租人以可乘之机。当然，这样的判决前无古人，需要极大的审判智慧。
四、结语
本文探究了涉及次承租人的房屋租赁合同纠纷中，次承租人根据法律特别规定或者依据现实利益衡量所作出的合法或非法的行为可能对出租人行使权利产生的限制与影响，如次承租人代为清偿以对抗出租人的合同解除权；负有腾房义务的次承租人逾期腾房对出租人造成的损失。之后，笔者就如何保护上述出租人的权利得以行使提出了自身的看法与建议。在国家推行租赁房政策的大背景下，这个问题的探讨和研究可能会显得更具有现实意义。
最后，还是回到笔者在本文开头所讲的案例，现实当中那个案件最终以调解结案，次承租人C、D经协商调解均已腾退房屋，但出租人A与次承租人E未能达成一致，且因最终未追加E为第三人参加诉讼，故只能在调解协议中明确承租人B在一定期限内腾退返还转租给E的部分租赁房屋。这恐怕已经是现行法律制度下比较好的结果了。
参考文献
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[5]李祎敏. 房屋使用费问题研究[D]. 兰州大学,2017.
浙江东鹰律师事务所
高级合伙人
房地产综合部负责人
杭州仲裁委员会仲裁员
杭州律协行政专业委员会
副主任
浙江东鹰律师事务所
房地产综合部律师
毕业于中国政法大学