论小区车库、车位“应当首先满足业主的需要”问题

日期: 2019-01-22

摘要：车库、车位 “应当首先满足业主的需要”的义务主体为小区开发商，权利主体为小区业主，配置比例是判断满足业主现实需要的标准。虽然目前关于开发商违反“应当首先满足业主的需要”后果的司法裁判结论尚不统一，但宜将“应当首先满足业主的需要”理解为授权第三人规范。开发商将车位、车库处分给小区业主之外的第三人或违反配置比例原则处分给小区业主的并不导致处分行为绝对无效，只有车库、车位合理需要未得到满足的业主向法院主张处分行为侵害其现实需要时，上述处分行为才应被判定无效。

关键词：车库  车位  首先满足业主的需要  授权第三人规范


一、问题的提出



关于小区内车库、车位的处分问题，《物权法》第七十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“解释”）第五条规定了“应当首先满足业主的需要”的标准。根据解释，“应当首先满足业主的需要”的义务主体是开发商，标准为“配置比例”。




虽然学术界、实务界对于“应当首先满足业主的需要”有了一定研究，但“应当首先满足业主的需要”的规定是概括且模糊的，如何理解“首先满足业主的需要”，“应当首先满足业主的需要”的义务主体仅限于开发商是否合适，违反该规定法律后果如何等均需要我们进一步的研究。



二、“应当首先满足业主的需要”的理解


（一）规范的性质


有观点认为，该规定属于效力性强制性规定，违反该规定的车库、车位转让合同无效。“在没有满足业主合理需要的情况下，就损害了业主依法享受的权益，如果业主不能主张合同无效，相应的立法目的就无法实现。所以，笔者认为，物权法第74条的规定在性质上属于强制性规定，违反了该规定而订立的合同，都应当被宣告无效。”实务中很多法院都支持该观点。



有观点认为，该规定不产生合同无效的效果。


如陈大芳与重庆巨奇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（案号：（2015）渝北法民初字第12835号）载明“原告陈大芳虽非××小区购房的业主，但《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的规定仅为合同有效后能否履行的问题，只涉及是否发生物权变动的后果，并不影响合同效力，故原、被告签订的关于重庆市渝北区××大道××号××小区1幢-1-48号车位的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，应属合法有效。”



还有一种观点认为，该规定属于授权第三人规范。


所谓“授权第三人规范”，即授予交易关系以外特定第三人一项权利，该项权利可以决定影响其利益的交易行为的效力。在我国现行民事立法中，该项权利或为撤销权，或为请求人民法院确认交易行为相对无效的权利。《物权法》第74条第1款确立的法律规则，对应的就是授权第三人规范。”


我们认为，该种意见比较合理。

《解释》征求意见稿第五条曾采取了“授权第三人规范”的观点，如果业主未提出购买、租赁的需要，一概不允许开发商对外转让、租赁，不符合物尽其用的原则。即违“反应当首先满足业主的需要”行为所产生的后果不是绝对无效，而是只有相关业主请求确认无效时才会产生确认无效的法律后果。


但遗憾的是，《解释》正式稿出台时未采纳该种观点，但这也从客观上反应了一种司法裁判的倾向。



（二）规范的理解问题


1 .“首先”的理解


 (1)“首先”是否是优先购买权（承租权）

有人认为“首先”是一种优先权—优先购买权（承租权）。但采取该观点，与立法目的不符。该条的立法原意是保障业主合理享有小区车库、车位的使用权，避免开发商恣意将小区车库、车位对外转让影响小区业主利益。但优先购买权（承租权）行使的条件为 “市场规则”“同等条件”。“这对业主不利，如果业主以外的其他人愿意支付更高的价格，那么开发商将车位、车库卖给其他人并不侵害业主的优先购买权”。而且开发商还可以通过对交易条件的设定使得业务无法达到“同等条件”从而将车位、车库转让给小区以外的人。



（2）“首先”满足业主需要的时限


“关于业主的需要……，我们认为应当在时间上是合理的……”假设如果一个小区建成几十年后仍要求开发商履行该规范的义务，对于开发商的负担过重。解释征求意见稿第4条曾规定开发商履行该义务的时间为确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内。“但在征求意见稿的过程中，有意见认为这里提到的‘办理房屋入住手续后四年内’是短了还是长了，很难说清楚。而且《物权法》第74条并没有规定时间，规定时间缺乏法律依据。”因此，开发商“首先”满足业主需要的时间并未在《解释》中体现。我们认为，基于规范法学的立场，既然《解释》未规定开发商履行该义务的时间，那么在车位、车库的合理使用年限内，开发商均应当承担该义务。



2.“满足”的理解


（1）“满足”业主需要的方式


《解释》第5条对于“满足”业主车库、车位需要的方式进行了明确了规定，即“按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的”均为满足业主需要，在此不做赘述。



（2）“满足”业主需要的标准


《解释》采取了配置比例的标准。《解释》第5条第2款规定，“前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”如杭州《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则》中就商品房、拆迁安置房、经济适用房根据配件指标级别及适用范围（见表一）、结合户建筑面积确定了住宅停车位指标（见表二）。


（表一） 


（表二）


开发商只能按照配置比例处分给业主，否则即视为违反该规定。有观点认为关于车位配置比例的理解意味着，开发商任何时候不得将车位、车库出卖给业主以外的第三人的义务。业主在配置比例该范围内享有要求开发商满足其购买、租赁车库、车位的需求的权利。对此，我们表示赞同。



3 .“业主”的理解


实践中业主有三种理解：其一，业主指物业的产权人；其二，开发商与购房者办理完房屋交接手续，购房者签署小区入伙协议或房屋交接单后才可称之为业主；其三，购房者与开发商签订了住宅、经营性用房等专有部分买卖（预售）合同之后即可称为业主。


我们认为对“业主”应做广义的理解，采纳第三种观点，否则开发商与未办理房屋交接手续或未办出房屋权属证书的购房者签订的车库、车位处分协议均将被视为开发商转让给“业主”之外第三人。采纳第三种观点也有利于保护购房者的利益，扩大购房者对小区车库、车位行使权利的时间。


我们的对业主采纳第三种理解的同时，应注意不应将单独购买小区车库、车位的人理解为“应当首先满足业主的需要”中的业主。虽然有人认为“但如果非本建筑区划内的业主( 自然人、法人) 和发展商以当事人的身份拥有了本建筑区划内的车库、车位的所有权时，该当事人的法律地位其实也是本建筑区划内的业主之一。”但如持此观点，则开发商可随意将小区车库、车位转让、出租给小区之外第三人，该规范也就没有存在的必要了。



4. “需要”的理解


（1）现实需要抑或潜在需要


如果理解为需要满足业主的潜在需要，则开发商对小区之内的业主严格按照配置比例原则销售，不得对小区之外第三人出租、出售车库、车位，以待满足业主之潜在需要。该种做法容易造成车库、车位资源的闲置与浪费。因此，理解为现实需要比较合理，只有业主具备现实使用的车位、车库需要时才可向开发商要求满足其车位、车库需要。



（2）使用需要抑或投资需要


有学者认为，“从效率的角度来说，只需要满足业主的现实需要和使用需要，不需要满足业主的将来需要和投资需要”。但《解释》并未对业主需要的动机进行限制，只要符合条件的业主向开发商主张车库、车位需要， 开发商就应按配置比例要求进行满足，而无需考虑业主的动机。



三、“首先满足业主的需要”规定的权利主体



《物权法》第七十四条 和《解释》第五条规定的“首先满足业主的需要”的权利主体是小区业主，并没有将小区物业承租人纳入该权力范围。




有权威观点认为“如果原告既是小区的业主，其合理需求又没有得到满足，这时候就应当宣告开发商与业主之外的第三人签订的出租车位、车库的合同终止履行。” 根据该观点，小区物业承租人显然属于“业主之外的第三人”，车库、车位合理需求未得到满足的业主有权要求开发商终止小区物业承租人租赁的车库、车位。我们认为该观点是值得商榷的，《物权法》74条规定的权利主体的范围是小区业主，之所赋予其该种权利是为了保障居住生活的便利。承租人作为生活在小区的一员，当然也应保障其满足居住生活便利的权利。另外，随着房地产市场的发展，房产开发模式已经产生了变化，出现了很多开发商自持物业的情形。当一个小区商品房出现开发商部分自持、部分出售的情况下，允许小区物业承租人向开发商租赁甚至购买车库、车位具有合理性，否则极可能产生小区车库、车位空置的情形，不符合物尽其用的原则。
 


四、“应当首先满足业主的需要”的义务主体



《解释》第5条规定“应当首先满足业主的需要”的义务主体是建设单位（开发商），这也符合我们的通常理解，但是依法从开发商处取得车位、车库使用权的业主，再次出租或转让车位、车库时是否也应当首先满足其他业主的需要呢？理论上该问题争议比较大。




我们认为，上述业主再次出租或转让车位、车库时不受应当首先满足其他业主的需要的限制。首先，业主持有的车位数量往往比较少，一般不会对其它业主产生较大影响。其次，业主转让车位往往是因为其经济原因或丧失对车库、车位的需求而进行处分，如果限制其处分车位，极有可能会影响业主的基本生活。“应当首先满足业主的需要”的义务主体应当仅限于小区开发商。



五、常见违反“应当首先满足业主的需要”的司法裁判观点


（一）开发商向小区以外的人转让车位


1.合同无效


案例：陈丽红、李建新等与浙江磐安海德房地产开发有限公司合同纠纷案一审（案号：（2015）金磐民初字518号），开发商向小区业主之外第三人转让地下车位40个，法院判决该出售行为无效。



案例：原告秦孟辉与被告四川千祥房地产开发有限责任公司、第三人谭炜房屋买卖合同纠纷案一审（案号：（2016）川0115民初3874号），开发商向小区之外第三人转让近200个车位，法院判决转让合同无效。



2.合同有效


案例：陈大芳与重庆巨奇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案一审（案号：（2015）渝北法民初字第12835号），开发商向小区之外第三人转让1个车位，法院判决转让合同有效。



（二）开发商向小区业主转让超过配置比例的车位


1.合同无效


案例：福建启元贸易有限公司与福建天元房地产开发有限公司车位纠纷案二审（案号（2016）闽01民终4321号），开发商向小区业主（天元花园9#楼01店面、02店面、03店面的所有人）出售车位35个，法院判决无效。



2.合同有效


案例：原告大理瑞腾文化旅游开发有限责任公司诉被告大理建标房地产开发有限公司买卖合同纠纷案一审（案号：（2014）大中民初字第152号），开发商向业主转让610个车位，法院判决转让合同有效。



六、结论



认定开发商是否违反“首先满足业主的需要”时应结合以下标准，“原告必须是这个小区的业主”“原告必须是其合理的停车需要没有得到满足的业主”。若原告不具备业主身份或开发商仍有其他车位可以满足业主需要时，则不能认定开发商违反了该规范。




此外，车位、车库应当“首先满足业主的需要”属于授权第三人规范。开发商将车位、车库处分给小区业主之外的第三人或违反配置比例原则处分给小区业主的并不导致处分行为绝对无效，只有车库、车位需要未得到满足的业主向法院主张上述处分行为侵害其现实需要时，上述处分行为才应被判定无效。另，判定无效的范围也是受限制的，应以车库、车位未得到满足的业主的合理需要为限。如小区车位配置比例1:1，开发商一次将10个车位转让给小区之外的第三人，单个业主可向法院主张开发商对外转让1个车位的转让行为无效，而不能要求判定10个车位的转让行为均无效。另，小区物业的承租人按照车位配置比例向开发商承租车库、车位的，也不应认为开发商违反了“首先满足业主的需要”之规范要求。


参考文献

[1]王利明：《物权法论》（修订二版），中国政法大学出版社2008年版，第173页。

[2]关淑芳、王轶：《论授权第三人规范—兼论违反《物权法》第74条第1款的法律效果》，载《法律适用》2009年第8期。

[3]《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年6月版，第89页、第91-95页、98页。

[4]舒可心：《对<物权法>第六章第七十四条的理解》，载《现代物业》，2007年第7期。

[5]《土地拍卖进入新模式多地要求自持不再价高者得！ http://www.zhongyi9999.com/news/guoneijingji/2017-06-07/254932.htmlhttp://www.zhongyi9999.com/news/guoneijingji/2017-06-07/254932.html，2018年5月22日最后一次访问。

作者简介：

李思余

浙江东鹰律师事务所重大项目部

山东大学法学硕士