近年来，小区业主和物业服务公司之间的纠纷越来越多，律师也越来越多地被咨询、被委托来解答、处理此类问题，法院受理的物业服务合同纠纷类的案件也越来越多。究其原因：

一是业主的维权意识和对生活品质的要求均在逐步提高，会更有意识地对物业服务公司的行为进行监督，业主对同等收费所对应的服务质量的对比也更为便捷和频繁；

二是物业服务公司提供的工作，除了具有服务功能之外，还具备了一定的管理职能，使得物业服务公司在履约过程中的一些行为，不一定能获得每一位业主的认同；

三是物业服务行业自身的发展，也正在经历着专业提升、管理整合的完善过程中，很多小区也确实存在着物业服务质量不到位的问题。

正是以上原因，导致业主和物业服务公司摩擦不断，业主以拒交物业费、公摊费等费用的形式来表示对物业服务公司的不满，物业服务公司因无法及时收取费用等导致积极性下降，因服务成本问题继而导致服务质量下降，由此造成恶性循环，给业主、物业服务公司和相关主体都带来诸多问题。

   本文选取了业主在物业费缴纳过程中最为常见的3类疑问，进行解答，以期能引导业主、物业服务公司合理、合法地化解矛盾。

疑问1：对物业服务不满意，能否不交物业费？

通过对法院物业服务合同纠纷类案件的分析来看，在物业服务公司起诉业主要求支付物业费、公摊费等费用的案件中，业主最常用的抗辩理由有：物业服务质量不达标、业主满意度低；小区秩序维护不好，外来人员进出管理不到位，随处可见张贴的广告单，乱停车现象没有人管；保洁率差，卫生服务不到位，建筑垃圾乱堆放；环境服务不到位，绿化成活低、杂草丛生；对改变房屋外观、随意安装空调外机、防盗栏的业主不制止、不处理；公共部位、公共设施设备管理没有台账、巡检记录；房屋下水道出现问题，物业公司不及时修理；管理能力欠缺等等。

以上诸多意见，均可归结为对物业服务不满意，很多业主最终以采取拒绝缴纳物业费的方式来表达种种不满。然而，物业服务公司反而把这些业主告上了法庭，要其补交拖欠的物业费，法院最终也判决支持了物业服务公司的诉求。

律师解读：

国务院 《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”

业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系，业主应按照合同的约定，履行交纳物业服务费及相关费用的义务；物业服务公司应该按照合同的约定，提供相应的物业服务。

业主辩称对物业服务不满意或物业服务存在瑕疵的理由，不足以构成业主免交物业费的理由，因为这些理由通常属于一般违约行为，而非完全不履行，因此，业主不能以拒交物业费的方式错误地行使抗辩权。如物业服务公司没有按照约定严格履行的，业主可以通过向有关部门投诉，业主委员会加强管理、监督履行、，另聘物业服务公司或依法追究违约责任，要求物业服务公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，以合法的方式维护自身权益。

疑问2：业主自身没有签订过物业服务合同，能否不交物业费？

    很大一部分业主在面对物业服务公司催收时，会说：“我又没有跟你们签物业合同，我为什么要交费？”

详细分析这类业主所述的理由，主要有三种情形：一是由开发商已经与物业服务公司签订了《前期物业服务合同》；二是由业委会已经与物业服务公司签订了《物业服务合同》；三是原物业服务合同到期后，没有另行签订新的合同，仍由原物业服务公司继续提供服务。

上述三种情形，确实均没有业主自身签订过物业服务合同，那么，这些情形下，业主是不是可以不用缴纳物业费呢？

律师解读：

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

浙江省高级人民法院民一庭《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十五条：“物业服务合同期限届满后未续签，物业服务人继续提供物业服务，且业主委员会不能证明已明确拒绝接受服务的，应当认定构成事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定”。

可见，不论业主本人是否与物业服务公司签订了合同，只要建设单位、业主委员会与物业服务公司签了合同，甚至原物业服务合同到期后几方之间均未再另行签订合同、但物业服务公司已提供了事实上的物业服务的，业主就应该缴纳物业费。

疑问3：没有实际居住，能否不交物业费？

还有一些业主不交物业费的原因是，“新房我们还没有开始入住，没有享受过物业服务”、“这个房子我就是用来投资的，不会去住，一直都空着，没有物业费产生”、“房子我们已经出租了，你找承租人去收”等等，因为这些理由导致业主拒交物业费的例子很多。

    上述说法，归纳起来的就是，房屋没有实际居住的，需不需要缴纳物业费？

律师解读：

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持”。

国务院《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”

因此，不管这个房子是不是空置、是不是实际入住，还是已经出租出去的，业主均应按物业服务合同的约定及时缴纳物业费。

业主之所以会有类似的理由，是因为对物业服务的内容存在认识上的不足。物业服务针对的是小区全体业主，具有涉众性、同质化的特点；物业费不完全等同于服务对价，其包含了全体小区业主对小区必要成本支出的分摊，也是物业服务公司运营的基本物质保障，若个别业主不及时缴纳物业费会影响物业服务公司的正常经营活动及服务质量，进而会影响到其他已缴纳物业费的业主们的利益。

综上，业主如因上述常见的3类理由而采取拒交物业费的做法是不明智的，不仅影响物业服务公司的积极性和正常的运营、逐渐导致物业服务质量下降、其他已缴费业主权益受损的连锁反应，而且，很有可能会被物业服务公司起诉，给自己增加诉累，如最终判决应缴纳物业费而拒不履行的，还会承担被法院强制执行时带来的不必要的信誉损失（如采取查封、冻结被执行人财产、限制高消费、纳入失信人员名单、司法拘留等措施）。因此，律师建议，部分业主、业委会和物业服务公司，在面对物业费缴纳问题时，均应理性处理，业主需分清合理维权的界限、及时缴纳应交的费用；物业公司需加强服务管理、注意催收方法；业委会需对业主的认识进行引导、同时加强物业服务的监督。只有各方互相配合、减少纠纷，才能共建和谐小区。

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