时值己亥，适逢春苏，全国各地的房价依旧涨势不减。有不少市民朋友为了规避限购政策、争享购房优惠，选择了“借名买房”。“借名买房”行为绕开法律禁令，房产登记也与客观事实存在差异，其效力在理论界可谓争执不下，已成法律实务中急需解决的一大难题。事实上，在楼市调控的大背景下，由于限购、限贷或入户、学位等原因，不少人选择“另辟蹊径”，也是形势所迫，实属无奈。不同于外国人民崇尚的浪迹天涯，四海为家，我大天朝人民更倾向于安家落户，生根发芽。房屋即是我们的根，同时也是我们赖以生存的保障，是立命之本。购房问题事关千家万户，其重要性不可小觑。然而“借名买房”看似成功规避了法律规定，实则存在不小的法律风险，我们今天就从若干法律条文及案例入手，谈一谈“借名买房”的法律性质以及可能存在的问题。

1

如何认定借名买房行为？借名买房协议是否为其认定所需之必要条件？

北京市第三中级人民法院 （2018）京03民终11159号判决中记载：“借名买房关系的成立包括两个方面：其一是对为何借名加以说明，其二是对谁是真正买房人提供证据佐证”；北京市第二中级人民法院 （2017）京02民终10715号判决中记载：“判断借名买房关系是否成立应根据购房款系谁全部支付、购房后是否居住等情形综合考虑”。

从法官们所持的观点中我们不难看出，借名买房的行为应结合具体客观事实谨慎认定，其中借名事实的证明以及实际买房人的认定是重要考量指标。

我国不动产物权变动以债权形式主义为主，意思主义为辅；以登记生效为原则，登记对抗为例外。

就登记生效的物权变动而言，《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，其体现的精神是，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。

这种推定不但体现了国家公权力对不动产权属的介入，并且彰显了法律维护交易安全，鼓励合法登记的价值导向，即不应轻易否定不动产登记簿记载的真实性。

以不动产登记簿举证证明其有不动产物权的当事人不必再举证证明不动产登记簿本身的真实性以及记载内容的真实性。

这意味着想要否定不动产登记簿证明力的当事人，不仅要有充分的证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，而其提供的证据同样要达到比较高的证明标准。

在借名买房行为中，“借名人”想否认不动产登记簿记载事项的正确性，需承担更多的举证证明责任，例如承担双方不是赠与、借贷等民事法律关系的举证责任，以证明自己与“出名人”合意借名买房的事实。

据此看来，法院并没有硬性要求“借名人”提交双方合意借名买房的书面协议，如“借名人”提交的其他证据如果充分，也能达到证明其合意借名买房的目的。

当然了，前提是这些证据必须有足够的证明力且达到高度盖然性的标准。

2

借名买房协议的效力如何？

当事人双方存在借名买房的合意，并依此签订了借名买房协议。若日后出现房产权属纠纷，“借名人”是否有权依据借名买方协议请求“出名人”变更不动产产权登记呢？

依据《合同法》第七条、 《物权法》第十七条以及北京市第二中级人民法院（2017）京02民终10715号判决，借名买房协议的效力并不受我国法律体系认可。

房屋限购政策作为国家调整房地产的重要措施，应发挥其应有的价值，违反限购令借名买房的协议如若认定有效则否定了国家政策在调整社会政治经济生活中的价值，有损政府公信力，导致法律规范和国家政策不能有效实施，损害了社会秩序和公共利益。

根据《民法总则》第一百五十三条规定，“…违背公序良俗的民事法律行为无效”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益”。

进而言之，即使认可借名买房协议的效力，“借名人”亦无权请求对方转移不动产产权。

限购政策是为了实现国家对房地产市场的宏观调控，如通过违反限购令的借名买房行为获得了房屋的物权，将导致国家政策的架空，有违“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的法律原则。

即使双方当事人约定了房屋所有权归属于“借名人”，该约定也不会发生物权效力，房屋所有权更不会因此转移，而仅仅是在双方当事人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力，“借名人”据此成为这一关系下的债权人，只能向“出名人”主张债权。

当然了，假使协议双方皆具备购房资质，仅仅因为想要规避某些不必要的麻烦而借名买房，则该协议性质上更接近隐名代理协议，其效力问题在此不再赘述。

行文至此，我们应该明白“借名买房”的美好只是南柯一梦。

无论愿意借名于你的人关系与你多么亲密，亦或是协议双方多么具有契约精神，类似“借名买房”的行为都会被法院认定为无效行为。

届时双方撕破脸皮走上诉讼道路，实属得不偿失。

输

现在正值法治社会，“笃行致知，明德崇法”的理念应该深入人心，希望广大市民们爱法懂法，信法守法，万不可因为贪图小利，遭受重大损失。

林中汉 律师助理

浙江东鹰律师事务所建设工程五部

华东政法大学法学学士