第二部分创新的融资方式及相关法律风险评析

7.事业合伙人跟投机制融资

7.1事业合伙人制度概述

7.1.1事业合伙人制度简介

房地产企业职业经理人流动性非常大，非常不利于企业的发展。事业合伙人机制提出之初，其主要目的在于最大限度地吸引和留住人才，后演变出了跟投机制，即每一个项目经理人必须跟投其所操盘的项目，从而加强经理人对项目和企业的粘度和忠诚度，同时房地产企业也获得了项目融资。

事业合伙人机制最早是由复星地产于2012年提出，碧桂园先后推出“成就共享”、“同心共享”方案，万科推出事业合伙人激励机制，金地集团启动核心成员跟投计划。

近年来发展迅猛的本地房企中梁地产正由深耕长三角、面向华东走向辐射全国。我们在调研时，中梁地产也重点想我们介绍了其项目跟投机制，但出于对客户商业秘密的保护，在此不对其进行描述。在本报告中，我们着仅就现有公开资料着重分析事业合伙人机制的融资功能。

7.1.2事业合伙人跟投机制的常见形式

首先，我们以万科的事业合伙人机制为例来简要了解下其原理。按照万科董事局主席郁亮的话来说，万科的事业合伙人机制分为三个层次，即上层的持股计划，中间层的项目跟投和底层的事件合伙。

关于上层的持股计划，主要是指万科的管理人员通过将资金放入有万科实际控制的理财公司（GP），并配以金融机构（LP）的杠杆融资成立有限合伙企业，再通过发行资管产品增持公司股票（主要结构如下图）。上层持股计划属于长期利益捆绑，主要在于加强管理人员对公司的责任感，吸引人才，也防止管理权之争。

金鹏计划、德赢计划结构图[1]

关于项目跟投制度，主要通过特定项目的一线管理者和核心管理人员强制跟投、普通员工自愿跟投和公司的董监人员限制跟投方式进行。项目资金用于该特定项目，管理人员参与项目的开发销售，并从项目盈利中参与分红退出。项目跟投属于短期股权激励，也是我们本节讨论的重点。

以万科某A项目为例，采取公司制方式运作。A项目由两名股东构成，分别是万科控股占51%，B公司（注：通常为万科的外部合作伙伴）占49%。万科拿出其中的13%（有限合伙企业2）作为所在公司的跟投比例；其中万科合伙人持股平台深圳盈达投资比例为8%，项目合伙人（有限合伙企业1）为5%。其主要结构如下图：

万科A项目跟投结构图[2]

万科事业合伙人项目收益及退出机制。“当企业拿好地、安排好工程具体的运作事项时，这是项目总金额的5%的合伙资金就要到账用于项目的开工建设。当项目开始进入正常的运营轨道，开发贷款到位、企业运营资金充足，企业就会退回合伙人投资本金的50%，当项目的现金流回正，项目的进度得到保证时，企业就会退回投资者本金的100%；当企业项目进入到盈利阶段时，企业就会按毛利的30%进行分红，让投资者尝到项目合伙的甜头，最后当销售额达70%时，企业可以将毛利的50%分给投资者。万科事业合伙人项目退出机制。在项目进行过程中，合伙人不能转售更不能退出，只有项目清算时方可退出”[3]。

关于底层事件合伙，则是根据事件，临时组织事件合伙人参与工作任务，项目中拆解原有部门职务划分，旨在解决部门中权责过度划分对企业整体长期利益的损害，跨部门“协同”联合找最优方案。

对于事业合伙人项目跟投，尚明淮先生已经做了非常好的梳理，我们采取“拿来主义”直接借用分析。

越秀、首创、万科、碧桂园和金地五大地产企业的跟投范围，详见表1。综观发现，“全员+核心员工跟投”为项目跟投的主流形式，普通员工属于自愿跟投，而与项目联系紧密的员工（核心员工）被列入强制跟投范围。

表1：事业合伙人的跟投范围表[4]

越秀、首创、万科、碧桂园和金地五大地产企业的股权投资额度，详见表2。除拥有国企背景的首创没有向外界公布合伙人跟投额度外，另外四家的跟投额度通常在5%~15%之间，其中万科的跟投额度最低，碧桂园的跟投额度最高。

表2：企业事业合伙人股权投资额度[5]

金地、首创、万科和碧桂园四大房地产企业事业合伙人分红时间点和退出机制详见表3。综观发现，事业合伙人参与分红的时间点均在项目获利后，首创则较为苛刻，需要在项目清算时才能参与分红；在退出机制上，首创和万科均为项目清算后，万科更是限制了在合伙期间不得退出，共同点为在项目亏损时不得退出。

表3：四大企业事业合伙人分红时间点和退出机制[6]

7.2主要法律规范

作为一种融资方式，事业合伙人项目跟投融资模式，要注意区分其属性是债权融资还是股权融资，由于其受不同的法律规制，其法律后果也不尽相同。本报告主要阐释的是股权性质的融资。

事业合伙人项目跟投机制融资涉及的主要法律法规：《合同法》、《公司法》、《合伙企业法》及相关司法解释。

7.3事业合伙人制度的主要法律问题分析及风险提示

7.3.1合伙人身份的确定问题

合伙企业分为普通合伙企业和有限合伙企业。有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成。有限合伙企业由普通合伙人执行合伙事务，有限合伙人不执行合伙事务，不得对外代表有限合伙企业。（普通）合伙人对执行合伙事务享有同等的权利。按照合伙协议的约定或者经全体合伙人决定，可以委托一个或者数个合伙人对外代表合伙企业，执行合伙事务。作为合伙人的法人、其他组织执行合伙事务的，由其委派的代表执行。

在项目跟投结构中，出于合伙人投资风险的考虑，合伙人最好确定为有限合伙人而不宜为普通合伙人；出于决策效率考虑，有限合伙人越多越好、普通合伙人越少越好；由于普通合伙人承担更高的风险往往也享受更高的回报，出于更大限度发挥合伙人积极性的角度考虑，则可以设置更多的普通合伙人来执行合伙事务。

【风险提示】：如果作为项目核心员工的合伙人担任普通合伙人，该合伙人的意见与企业的意见相左，或者发生个人道德风险，或者发生意外时，则可能影响项目的开发进度，导致房地产企业对项目控制权的旁落，或者损害项目的利益。

从万科某A项目的结构来看，可以给我们以下启示：作为直接作用于项目的有限合伙企业2，其普通合伙人由持股平台担任而非某个自然人担任，而持股平台实质上与项目的利益保持高度一致，无论上一层级中普通合伙人发生什么问题都会使其影响止于有限合伙企业2的LP上。项目合伙人虽然可以参与项目管理，但是无法否决项目，从而避免对项目直接产生不利影响。

7.3.2合伙人众多的决策效率问题

跟投项目中，普通合伙人可能不止1个，而可能有多个。合伙人可以委托1个或者多个普通合伙人执行合伙事务。当合伙人分别执行合伙事务的，执行事务合伙人可以对其他合伙人执行的事务提出异议。提出异议时，应当暂停该项事务的执行。如果发生争议，则应通过表决处理。

【风险提示】：当普通合伙人意见不一时，容易导致决议无法形成或者决策效率低下，进而影响项目的进度。

首先，鉴于项目跟投部分资金所占项目投资总额比例较小，采用有限合伙企业与房地产公司共同成立项目公司的方式，按照公司制资本多数决原则可有效解决这一问题。

其次，在有限合伙企业中，执行事务合伙人可由房地产公司的高级管理人员担任，这样可最大限度地保持有限合伙企业中的决策与公司的一致性。

总之，事业合伙人项目跟投融资是与合伙人激励、项目管理等多个事项关联在一起的，作为一种融资方式，需要进行统盘的考虑和规划，避免顾此失彼。

[1] 刘勇：《万科事业合伙人制度分析研究》，http://www.sohu.com/a/115819621_505875，2018年2月14日 浏览；

[2] 郑指梁 吕永丰：《合伙人制度：有效激励而不是控制权是怎样实现的》，清华大学出版社（授权京东阅读电子版制作与发行）；

[3] 尚明淮：《房地产企业事业合伙人》，新世界出版社，2016年6月第1版，P196-197；

[4] 尚明淮：《房地产企业事业合伙人》，新世界出版社，2016年6月第1版，P207；

[5] 尚明淮：《房地产企业事业合伙人》，新世界出版社，2016年6月第1版，P208；

[6] 尚明淮：《房地产企业事业合伙人》，新世界出版社，2016年6月第1版，P209；