文 | 金鹰 余哲仡

物业维修资金续筹 公共收益 公共品  权益平衡

住宅小区的公共收益在扣除合理成本之后属于业主共有，此系《民法典》之全新规定。其立法本意原为应对实践中物业服务机构将公共收益部分据为己有而侵害业主合法权利的行为。^[i]然而，实践中，住宅小区通过业主大会决定的合法程序将公共收益发放给全体业主的情况已经是屡见不鲜。^[ii]但是，住宅小区维修资金续筹困难导致维修延迟不及时，造成共有部分无法正常使用，甚至危及公众安全的现象也时有发生。^[iii]随着时间的推移，楼宇逐渐老化，此类情况成为现代都市居民内心的一种“普遍担忧”。住宅小区只有将公共收益转入物业维修资金，并以此为基础保证物业维修资金续筹的可持续性，才是对自身权利的尊重和对物业所有权的保护。

公共收益的去向貌似一种悖论：分则物业价值难得到保障，不分则似乎不符合法律解释之基本原则。分与不分，实在两难。

（一）物业维修资金续筹的公共品属性

物业维修资金主要用于共有部位和共用设施设备，其内涵决定物业维修资金供给契合了“公共品”^[iv]这个经典的制度经济学模型。在公共品模型中，不可避免地会出现只分享收益而不愿意分担或者只愿意少分担成本的“搭便车者”。当住宅小区启动物业维修资金续筹程序时，许多业主不愿意续交，或是延迟缴纳，这类行为都可以被称作是“搭便车”。向业主筹集维修资金并修理共有部位和共用设施的行为会使得未缴费的业主从中受益——也即经济学上的“外部性”，一旦某种行为具有了正外部性，那么个人对于这种商品的评价和社会对于这种商品的评价将会发生偏离。

物业维修资金续筹的过程中，每个业主应当按比例缴纳的部分可以被视作投入，物业维修资金供给被视作是公共品，当发生评价偏离时，就难以通过业主大会表决程序使得这项公共品获得足够的供给。《民法典》似乎没有意识到这个问题，在有关筹集物业维修资金的程序上，相较于原《物权法》的规定来说更为严格了。^[v]由于“筹集”的表决程序相较于之前更为严格，续筹的启动也更为困难。

（二）物业维修资金续筹作为公共品的特殊性

物业维修资金既具有“公共品”的一般属性，又具有其特殊性。具体来说，物业维修资金的供给不足，有可能会影响业主公共安全及物业价值。经济学角度的“公共品”供给问题并没有具体地分析当“公共品”对应现实生活中不同具体对象时，供给的缺乏会造成何种影响。哈丁（Garrett Hardin）的公地悲剧是最为经典的有关公共品供给问题的模型之一^[vi]。当对象为一片片草地时，如果公共品供给问题没有得到解决，最坏的结果不过是草地过度放牧而使得牧民的牛被饿死，从法学角度看，这仅仅是公民财产的损失，或是资源的可持续性利用的期待权的损失。

然而在物业维修资金筹集失灵的语境下，需要使用物业维修资金的对象既可能是小区的道路、园林景观这样即使延迟维修维护也无伤大雅的部位或设施，也有可能是如干挂幕墙、电梯、消防等关乎公众安全的部位或设施。当对象为后者时，维修资金续筹困境会造成非常严重的后果。关于这一点，新《杭州市物业管理条例》中对使用物业维修资金的条件进行了区分，对于危及公共安全或者严重影响业主居住使用的紧急情况可以立即使用专项维修资金，且免除了业主大会决定的程序。^[vii]

正是因为物业维修资金的特殊性，极端的政府效率解和极端的市场效率解都不适用于解决物业维修资金的续筹问题。在物业维修资金的续筹问题上，如果采用完全的极端政府效率立场，那么有两种可能的措施，第一种是从公共部门强制性转移预算，也就是从财政收入中拨款进行物业共有部位和共用设施的维护，这种解决方式违背了物业维修资金制度的初心。为了维持小区物业共用部位、共用设施设备正常运行，也是为了保障住房使用功能的一笔“储蓄”。更何况，98年房改推行以来，商品房已经不再是社会福利品，由公共部门承担是一种制度上的退化。第二种方式是政府对不同的业主设定不同的物业维修资金承担比例，在不断的博弈中实现一个平衡点，使得对物业维修资金需求少的业主少承担续筹份额、使得对物业维修资金需求多的业主多承担续筹份额。譬如，楼层低的业主由于较少使用电梯，对针对电梯的专项续筹便具有较少的需求，可以适当少承担续筹份额。此种方式不能保证法律规范体系的周延性，因为我国物业维修资金的确定标准是同建安成本和建筑面积相关的，不能以个人需求为基础确定续筹的份额。

而明确界定产权的极端市场效率在物业维修资金筹集问题上同样不适用。建筑物区分所有权有别于传统的“一物一权主义”，物业共有部位和共用设施由全体业主享有共有权，此种共有是建筑物区分所有权的共有，也即共有部位和共用设施并不存在并且产权的可能。试想一下，将电梯、外立面的所有权赋予某个具体业主（或是开发商保留所有权），而由其余业主支付使用费用。基于物权法定的原则，建筑物区分所有的内容应当严格限于《民法典》的有关规定，突破其限制而将共有部位和共用设施赋予某人是完全错误的。       

根据《民法典》规定，公共收益应当属于全体业主所有。^[viii]小区公共收益的外延，应当包括以下这几类：1.公共区域的广告收益，譬如电梯轿厢的广告、户外广告、道路闸广告等；2.小区公共车位收益，小区公共车位属于业主共有；^[ix]3.小区公共区域内的租赁收入，包括物业经营用房的收入，或是利用公共所有的配套设施如活动场地、会所、游泳池经营收入；4、通信运营管理费；5、因损坏小区的公共设施进行的赔偿。以上主要几种公共收益均是对共有部分的使用、或基于共有部分损坏所产生的债。其权属应当有公共区域的权属决定，由于公共区域属于建筑物区分所有权的共有部位，由全体业主共用，基于共有部位产生的收益也当然属由业主共有。至于业主是否可以将收益为任意目的使用，则需检视公共收益的来源。上述共有部分中的部分明显不符合关于共有的一般定义，只有明确共有的两类分野才能够重新检视——即“自然共有部分”和“拟制共用部分”。

（一）基于自然共有部分的收益

所谓“自然共有”指基于《民法典》对于建筑物区分所有权的规定。上述外延中的第1、2、4项都属于“自然共有”的范畴。公共区域的广告收益是利用了如电梯轿厢、建筑物墙面、道路闸等共有部位。小区公共车位的收益则是基于利用公共道路、公共绿地上的规划外车位获得的收益，这些规划车位所利用的土地也属于共有部位。通信运营管理费是指在一些宽带、通信公司进驻小区时缴纳的进驻费用。

（二）基于拟制共有部分的收益

“拟制共有”是指虽然在物理形态上存在明确的四至，其空间可供业主专有使用，可以成为建筑物区分所有权专有部分的客体，却因特别之原因被法律规定为共有部分。上述外延中的第3项，尤其是基于物业经营性用房的收益即是典型的基于拟制共有部分的收益。拟制共有部分具有构造上的独立性和利用上的独立性，并且具有登记为专有权的可能，法律上却将其规定为共有部分^[x]。依各地规章，需在总计7‰的物业管理用房中建设4‰的物业经营性用房^[xi]。“拟制共用”完全具有所谓“使用上的排他性”和“登记上的可能性”，同专用部分并无区别。法律之所以规定“拟制共用”是为了保证物业的正常使用，而物业管理办公用房和物业经营性用房又有不同目的。物业管理办公用房是为了满足业委会和物业服务企业对办公场地的需要，在保证全体业主共有的前提下，交由物业服务企业和业委会使用。物业经营性用房则是为了使物业有持续获得收入的可能。

（三）基于共有部分所获损害赔偿

基于共有部分所获损害赔偿即业主获得的他人损坏公共设施的赔偿。此类赔偿属于《民法典》规定的侵害物权造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿的情形。^[xii]此种基于物权的损害赔偿请求权在债务人完成了债的给付之后，物权人可以基于对物的占有取得赔偿的所有权，并且可以自由处分。上述外延的第五项属于该类型。譬如现实中，市政施工损害了小区的管网，事后对小区的全体业主进行了赔偿。由于小区管网属于共用设施设备，属于建筑物区分所有权的共有部分，对该共有部分的赔偿应当由全体业主共有。（未完待续）

注释：

[i] 参见《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》，人民法院出版社2020年版，第401页。

[ii] 根据有关的新闻报道，每户不过得分百元左右。参见《烟台有小区给业主发公共收益》，烟台论坛，https://mp.weixin.qq.com/s/IfwkwmfXIfNLwISlzLT2cg，2022-2-25；《新疆这小区给业主发放38万元公共收益》，新疆新闻网，https://mp.weixin.qq.com/s/wRKnetXlMG80L3-uK3Q_Ew，2021-3-23；《济南一小区10万元公共收益分给业主!每户能领约百元!》，生活日报，https://mp.weixin.qq.com/s/RNMDEhlsj0oHhW7xcnxX8Q，2020-01-17。

[iii] 参见《电梯“罢工”，维修费用筹集难！梅城这个小区业主愁了！》，https://mp.weixin.qq.com/s/rlfvCXmIKl8Mjk5GtXWV7g，梅县生活，2021-12-17。

[iv] 公共品指一种商品，其效用不可分割地影响整个公众，而不管其中任何个人是否愿意消费。例如，一项根除天花的保健措施对所有人都起了保护作用，而决不只是那些付钱接种疫苗的人。而私人品，如面包，如果被一个人消费，就不可能被另外的人消费。其基本属性是非竞争性和非排他性。非竞争性是指每个消费者的消费都不影响其他消费者的消费数量和质量。非排它性是指任何人都不能独占专用，而且要想将其他人排斥在该产品的消费之外，不允许他享受该产品的利益，是不可能的。公共品的按照受益范围的大小，可以分为全球性公共品、全国性公共品和地方性公共品，其中地方性公共品包括省级公共品、市级公共品、县级公共品、乡级公共品、村级公共品以及社区级公共品，物业维修资金供给显然属于社区级公共品。

[v] 原《物权法》第76条规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意。《民法典》第278条则规定，应当经参与表决专有部门面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

[vi] 一群牧民面对向他们开放的草地，每一个牧民都想多养一头牛，因为多养一头牛增加的收益大于其购养成本，是合算的，但是因平均草量下降，可能使整个牧区的牛的单位收益下降。每个牧民都可能多增加一头牛，草地将可能被过度放牧，从而不能满足牛的食量，致使所有牧民的牛均饿死。这就是公共资源的悲剧。

[vii] 参见：《杭州市物业管理条例》第七十三条 共有部分发生下列危及公共安全或者严重影响业主居住使用的紧急情况的，物业服务人应当及时报告业主委员会，并采取必要安全措施或者应急措施：

（一）电梯严重故障；

（二）消防设施、器材严重损坏；

（三）建筑外立面存在脱落危险；

（四）围墙、道路坍塌；

（五）屋顶、外墙渗漏；

（六）排水设施严重堵塞或者损坏。

发生前款规定的紧急情况，需要立即使用物业专项维修资金对共有部分进行维修和更新、改造的，维修方案经业主委员会审核，并经所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用物业专项维修资金。

[viii] 参见《民法典》第二百八十二条：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

[ix] 参见《民法典》第二百七十五条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

[x] 参见《物业管理条例》第三十七条：“物业管理用房的所有权依法属于业主。”

[xi] 参见《杭州市物业维修资金和物业管理用房管理办法》第二十五条第（一）款：“建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证前，按照规划图纸中确定的位置，提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房（含公共活动用房）和总建筑面积4‰的物业管理商业用房，由市物业管理行政主管部门代为接收。”

[xii] 参见《民法典》第二百八十三条。

金鹰律师