基本案情：

童某与武汉某房产公司分别签订了《商品房预售合同》及《房屋委托装修协议》，约定毛坯房价98.9652万元，装修价23.05万元，于2018年1月23日前付清。《房屋委托装修协议》还约定童某逾期付款达到10天，房产公司有权解除委托装修合同并要求支付价款10%的违约金；任何原因导致《房屋委托装修协议》解除或失效，《商品房预售合同》一并解除。合同签订后童某全额支付房款，一直未支付装修款。房产公司起诉，解除《商品房预售合同》及《房屋委托装修协议》，由童某支付违约金2.305万元。

法院认为：《商品房预售合同》及《房屋委托装修协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。童某在签订《商品房预售合同》后按约定履行了支付房款的全部义务，《商品房预售合同》中无任何违约，房产公司主张解除《商品房预售合同》无依据；童某未支付装修款超过合同约定的期限10天，房产公司主张解除《房屋委托装修协议》符合约定的单方解除条件，童某应按约定承担装修价款10%的违约金。《商品房预售合同》及《房屋委托装修协议》系两份独立合同，童某已履行完《商品房预售合同》全部义务，且双方在《商品房预售合同》中约定了单方解除合同的条件，房产公司主张因《房屋委托装修协议》解除导致《商品房预售合同》解除无事实及法律依据。

评析：

很多商品房住宅楼盘销售的精装修房屋，却签订《商品房预售合同》与《委托装修合同》，这里面开发商是有苦衷的。房价下跌时，开发商不得不降价销售自担市场风险；房价上涨时，政府调控政策要求不得高于先前备案价销售，开发商无法自主地涨价来享有市场带来的利好。委托装修合同正是出于解决开发商的这一苦衷而出现的，精装修价格无需事先备案，且委托装修合同签订后也不需要备案，将涨价部分放到委托装修合同中去，可以间接达到按市场行情调整销售价格的目的。存在购房人签订合同后解除《委托装修协议》的可能，开发商都会将《商品房预售合同》与《委托装修合同》捆绑，约定任何原因导致《委托装修合同》解除时，《商品房预售合同》一并解除。

前面案子中是否存在开发商实现间接涨价目问题，我们不得而知，但开发商采用的模式是完全一样的。一审判决认为《商品房预售合同》与《委托装修合同》系独立合同，不能由于后者的解除而导致前者解除。这个判决涉及到房地产业的一类事项，在行业中产生了巨大反响。这里就此案涉及到的问题谈谈自己浅显看法，以求教于方家。

一、《委托装修合同》的性质及特点

购房人委托开发商对毛坯房进行装修，开发商按双方确定的标准处理装修事务，由购房人支付装修事务支出的费用并接受装修成果。通过以上权利义务内容的界定，可以看出《委托装修合同》属于合同法中的委托合同范畴。

委托合同一个很大的特点在于委托人与受委托人都有单方任意的合同解除权，除不可归责于当事人的事由外，解除合同造成对方损失的，应赔偿损失。按合同法的规定，《委托装修合同》中购房人及开发商自然具有法定的单方解除合同的权利。

另外，《委托装修合同》中购房人支付的装修款项本身是受委托人处理装修事务支出的费用，并非支付开发商处理受委托事务的报酬，开发商处理受委托事务本身未收取报酬，《委托装修合同》系无偿委托合同。根据合同法406条规定，无偿委托合同，只有因受委托人故意或者重大过失给委托人造成损失的，受委托人才赔偿委托人损失。所以装修中存在的一般性问题，开发商不承担购房人损失。

二、《委托装修合同》解除则《商品房预售合同》解除条款的法律效力

从意思自治角度看，允许对民事权利进行自由约定，但不得违反法律的强制性规定。当事人当然可以在合同中约定单方解除的条件，将一个合同关系的解除作为另一个合同关系单方解除的条件进行约定，一般情况下并无不当，也未违反法律的强制性规定，只要当事人协商一致即可。但商品房住宅销售时，合同中约定的《委托装修合同》的解除后开发商有权单方解除《商品房预售合同》内容，效力上我们认为值得商榷。

首先，商品房住宅与装修是密切相连但相互独立的事项。一方面商品房在毛坯交付后，需要进行装修后才能正常使用，以实现商品房的使用价值；另一方面后续装修与开发商并无必然关系，商品房的装修业务有着自身的开放市场。如果商品房买卖关系必须建立在由开发商进行装修的前提下，即购房人必须选择开商发进行装修，就如同“采购了一台机器后必须选择该机器生产商的销后服务、且在购买机器时必须将售后服务费用一并支付”一样，构成典型的附条件销售。

其次，《委托装修合同》在性质上具有单方任意解除权的前提下，将《委托装修合同》作为《商品房预售合同》维系的一个前提条件，更能得出两者系捆绑销售的结论。购房人在签订《委托装修合同》后，享有法定的单方任意解除权，在任何时候都可以解除该合同，但是如果选择解除该合同，将导致开发商解除《商品房预售合同》。商品房买卖合同关系与委托装修合同关系两者是独立的，有自各的内容与合同解除条件，当约定后者解除将导致前者同时解除时，架空了购房人《委托装修合同》中法定的单方任意解除权，效果等同于购房人别无选择，在任何情况下购房人要想购房商品房住宅，就必须接受开发商的委托装修，这是捆绑装修进行商品房销售的直接体现。

再次，《消费者权益保护法》第9条规定消费者享有自主选择商品或者服务的权利，包括消费者可以自己选择一种商品或者几种商品的权利。商品房住宅的基本功能为生活居住，当然属于为生活消费购买商品的情形，自然适用《消费者权益保护法》调整。开发商采用委托装修捆绑销售商品房住宅的方式，迫使消费者在进行商品房买卖时必须接受委托装修，严重侵犯了消费者自主选择的基本权利。自主选择权系一项最为基本消费者权利，该规定不容以任何形式打折或突破，该条规定自然属于强制性规范中的效力性规定，违反该条规定而约定的内容应属无效。

最后，开发商销售的精装修房屋，采用双合同模式多或少有规避政府房产调控政策的非法目的。房地产调控政策是国家层面的调控，是关系到宏观经济与广大消费者切身利益的民生问题，2017年开始各地政府先后对房产调控的政策进行了完善，如上海、杭州、济南、南昌等地方均明确规定开发商在出售商品房时不得捆绑或以附条件方式限制销售或者强制提供商品或者服务。2017年5月份住建部公布的《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）第20条也要求开发商不得捆绑搭售或者以附条件的方式，迫使购房人接受商品或服务。这些政策中不得捆绑销售或者附条件限制、强制销售商品房内容的法律依据正是《消费者权益保护法》中消费者享有自由选择权的规定。司法实践中不能鼓励或放任以合法形式掩盖非法目的行为的发生与持续，这种双合同模式在某种程度上也损害着社会公共利益。

三、委托装修合同的风险

采用《商品房预售合同》与《委托装修合同》的双合同模式，看似解决了开发商顺应市场涨价行情又不违反政府调控政策的问题，但存在着巨大的风险，开发商应慎重选择。

其一，存在着购房人单一解除《委托装修合同》的风险。尽管开发商在合同中约定任何原因导致《委托装修合同》解除时《商品房预售合同》一并解除，但因该条款的效力在理论及实践中存在巨大争议，存在被认定无效的可能。同样的案例实践还有，裁判观点也不尽一致。如北京市房山区人民法院（2015）房民初字第13031号案判决认为不构成捆绑销售；广州市中级人民法院（2018）粤01民终14963号案判决认为将案涉房屋交易价款拆分成买卖合同价与装修价款，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收嫌疑，损害了社会公共利益，装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且有违法嫌疑，应为无效。

其二，存在购房人主张按实际装修价值确定装修价款的风险。委托装修合同的性质决定了装修过程实际支付的费用由委托人承担，但受委托人有义务向委托人报告处理委托事务实际支出的费用，委托人也有权利检查受委托人处理委托事务时支出费用的合理性。基于此，委托人当然有权要求按实际装修的价值确定装修价款，实践中已出现此类判决。2019年3月份互联网上出现的一份南京中粮地产、中建地产、新城、雅居乐等九家房企联名上书江苏省高级人民法院的《关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》在社会上产生了很大影响，此事件的起因正是南京市中级人民法院再审的涉及富力地产的商品房预售合同纠纷案，法院最终判决开商发返还合同中约定的精装修价款与实际精装修评估价的差额。

其三，委托装修合同模式下，并不能免除开发商对装修部分的质量责任。虽然基于委托合同关系，委托装修的后果由作为委托人的购房者自己承担，作为受委托人的开发商，且在无偿委托的前提下，只有在故意或重大过失时才赔偿委托人的损失，但是当开发商无法披露具体的装修实施人、亦或很多时候装修实施人本身就是开发商自己时，开发商仍然需要对装修部分的质量负责，如造成购房人损失，仍然要全额赔偿损失。

四、结语

房价起伏波动较大时，政府价格调控与开发商市场自由交易追求间的冲突仍然会出现。案件争议到法院后，法官需要结合现行法律规定，对国家房价调控政策的落实与引导、房地产业的稳定、消费者基本权利的保障等方面进行全面的平衡。

由于商品房住宅涉及到广大消费者衣食住行四大基本需要之一，系民生必需品，且与国家宏观调控政策密切相关，销售过程中禁止搭售行为已有广泛的共识。法院个案的裁判对同类问题具有较大的指引作用，武汉市黄陂区法院的这个案子尚在上诉过程中，正考验着法官的智慧，我们期待二审法院能作出一个完美的裁判。